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　　交易中心希望“加快流程” 銀行擔心交易風(fēng)險 二手“轉按揭”陷入“停擺”

　　近期有銀行出具有限制用途的“終止抵押登記聲明”來(lái)應對轉按揭新規定，大部分銀行仍未作出應變措施，三成二手交易受影響。廣州市交易登記中心向本報記者獨家解釋來(lái)龍去脈并緊急召集銀行開(kāi)會(huì )，力圖打消公眾與銀行的疑慮。本報記者多方采訪(fǎng)，試圖解開(kāi)“轉按門(mén)”背后的疑問(wèn)。

　　交易中心想“便民” 加快“轉按”流程

　　廣州市房管局下屬的房地產(chǎn)交易登記中心自5月21日起對已抵押登記的房產(chǎn)交易程序作出部分調整，這“部分調整”卻為占總體二手交易30%以上的“轉按揭”交易帶來(lái)諸多不便。

　　記者從廣州市交易登記中心了解到，目前建設銀行已制定應對措施，對該行按揭中的房產(chǎn)轉讓出具有限制用途的“終止抵押登記聲明”，聲明上以黑體加粗的字體注明“終止抵押登記聲明僅可以用于三類(lèi)業(yè)務(wù)合并登記辦理”，買(mǎi)賣(mài)雙方持此聲明辦理過(guò)戶(hù)，不需要引入階段性擔保，買(mǎi)方不需付出額外的擔保費。據悉，交易登記中心已把建設銀行的“終止抵押登記聲明”樣本發(fā)至各區房管局下屬的交易登記中心，5月底以來(lái)停擺多時(shí)的轉按揭交易有望重啟。

　　市房地產(chǎn)交易登記中心有關(guān)人士日前向本報記者獨家解釋本次“轉按門(mén)”風(fēng)波，他們也在上周五緊急約見(jiàn)各大銀行詳細解釋本次“轉按揭”新規定的內容。這位人士透露，以往“轉按揭”交易程序雖然可帶抵押過(guò)戶(hù)，但需要兩次遞件和歸檔，買(mǎi)賣(mài)雙方為此耗費不少時(shí)間和精力。為此他們推出涂銷(xiāo)抵押登記、產(chǎn)權轉移、再次抵押登記共三類(lèi)業(yè)務(wù)合并辦理，簡(jiǎn)化程序和便利群眾。銀行對于抵押中的房屋先行涂銷(xiāo)抵押再過(guò)戶(hù)，認為增大了銀行的風(fēng)險。對此，市交易登記中心有關(guān)人士表示，涂銷(xiāo)抵押登記與產(chǎn)權轉移和再次抵押登記三項合并辦理，涂銷(xiāo)抵押登記只可與其他兩項一并辦理，若業(yè)主涂銷(xiāo)抵押登記不再繼續辦理其余兩項，銀行對該物業(yè)的債權依然存在。該人士也承認，他們當初沒(méi)有預想到這個(gè)便民措施會(huì )引起如此大的誤讀以及造成如此大的影響，他們將盡快與銀行進(jìn)行溝通，確保新規定順利實(shí)施下去。

　　在這次“轉按門(mén)”爭議中，無(wú)論是銀行誤讀或是過(guò)于保守，相信事件已給政府有關(guān)部門(mén)上了一課：產(chǎn)權無(wú)小事，溝通要細致。交易登記中心堅持的是“加快流程”，銀行擔心的是交易風(fēng)險，最后為加快流程和規避風(fēng)險埋單的還是消費者。

　　新舊辦法差別在于是否涂銷(xiāo)抵押登記

　　據了解，已設定抵押的房產(chǎn)轉讓轉移，一向是有兩種方法：一是“轉按揭”，二是“贖契”。按揭人士表示，對于按揭中的房子交易，且新買(mǎi)家要做按揭，他們一般建議直接做“轉按揭”。銀行方面也較歡迎“轉按揭”，因為銀行的存量房貸不會(huì )流失到其他銀行。按揭人士稱(chēng)，只有在新買(mǎi)家一次性付款或原按揭銀行滿(mǎn)足不了新買(mǎi)家的貸款需求，他們才建議買(mǎi)賣(mài)雙方先“贖契”，再到新貸款銀行做抵押。由此，“轉按揭”與“贖契”兩種交易方式演變出三種交易模式：

　　一.買(mǎi)家一次性付款，新買(mǎi)家預先支付首期或業(yè)主自行贖契，買(mǎi)賣(mài)雙方用已涂銷(xiāo)抵押登記的房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)交易；

　　二.帶抵押過(guò)戶(hù)，即在不涂銷(xiāo)抵押登記的情況下做產(chǎn)權過(guò)戶(hù)；

　　三.業(yè)主先贖契，買(mǎi)賣(mài)雙方做產(chǎn)權轉移登記，買(mǎi)家再到新貸款銀行做抵押登記。

　　從上面的程序分析可知，一和三是“贖契”交易的兩個(gè)變種，二則是“轉按揭”。按5月21日實(shí)施的新規定，已設定抵押房產(chǎn)辦理轉移登記業(yè)務(wù)的程序分為三種方式，方法一、二、三分別可對應原有做法的一、二、三，的確如廣州市房屋登記交易中心有關(guān)人士所言——“轉按揭”并沒(méi)有停掉，反而是抵押過(guò)戶(hù)流程合并辦理，加快流程。據政府有關(guān)人士透露，以往抵押中的物業(yè)轉讓?zhuān)�必須兩次遞件，耗時(shí)超過(guò)30個(gè)工作天；如今一次遞件合并辦理，最快10個(gè)工作天可辦完一次交易。

　　據記者分析，舊辦法的一和三在新措施之下的確可以加快辦理速度，確保交易安全。新規定對第二種操作影響最大，新舊措施差別只在于“轉按揭”是否涂銷(xiāo)抵押登記。

　　焦點(diǎn)疑問(wèn)一：新辦法增加銀行風(fēng)險？

　　市房屋交易登記有關(guān)人士表示，銀行對新規定解讀為“增加風(fēng)險”是可以理解的，過(guò)往“轉按揭”交易是分步走，先辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)，再做抵押登記。在這個(gè)過(guò)程中，因為政府先核準交易，銀行會(huì )認為交易是安全的，而且房產(chǎn)已過(guò)戶(hù)并做抵押登記，銀行風(fēng)險較低。在目前抵押與過(guò)戶(hù)合并辦理的新措施下，銀行必須先出具涂銷(xiāo)抵押登記聲明，他們會(huì )認為房產(chǎn)尚未過(guò)戶(hù)給借款人，業(yè)主有可能手持終止抵押登記聲明而把房產(chǎn)轉賣(mài)他人，銀行風(fēng)險較大。

　　市房屋交易登記中心有關(guān)人士表示，他們事前已就“轉按揭”新規定與銀行溝通，當時(shí)各方都未預料到涂銷(xiāo)登記等三項業(yè)務(wù)合并辦理所產(chǎn)生的交易風(fēng)險。涂銷(xiāo)抵押登記等三項業(yè)務(wù)合并辦理，并不會(huì )增加交易風(fēng)險。三項業(yè)務(wù)必須并案辦理，不可以單獨涂銷(xiāo)抵押登記，業(yè)主并不會(huì )持有已涂銷(xiāo)抵押登記的房產(chǎn)證，因此銀行對物業(yè)的債權是安全的。

　　該人士告訴記者，目前建設銀行針對“轉按揭”新規定而出臺對應措施——出具具有限制用途的終止抵押登記聲明，憑此抵押聲明辦理“轉按揭”交易，不需要引入階段性擔保。有關(guān)人士表示，過(guò)去銀行的終止抵押登記聲明只有一個(gè)版本，他們可以根據現在的新規定而出具不同版本的終止抵押登記聲明。

　　據記者獲得的獨家信息，該銀行給“轉按揭”交易出具的終止抵押登記聲明會(huì )以黑體加粗的字體注明“此終止抵押登記聲明僅可用于合并登記辦理”，且終止抵押登記聲明會(huì )清楚寫(xiě)明合并登記辦理所涉及的買(mǎi)賣(mài)雙方。

　　焦點(diǎn)疑問(wèn)二：

　　新辦法增加購房者成本？

　　廣州競宇按揭公司總經(jīng)理鄢紅勝對此番新規定非常不解。他認為“轉按揭”在不涂銷(xiāo)抵押登記的情況下完成產(chǎn)權轉移，可以防范產(chǎn)權風(fēng)險，對各方都有利，不明白為何這次政府單方面出臺新規定。鄢紅勝表示，自2001年他入行以來(lái)，“轉按揭”的交易方式一直存在，“轉按揭”宗數隨房屋流通增多及樓價(jià)上漲而不斷上升，目前已占總體二手交易的30%以上。

　　匯瀚按揭高級業(yè)務(wù)經(jīng)理莫靜表示，據了解，大部分銀行還不知如何應對新規定，為防范風(fēng)險，銀行可能會(huì )要求買(mǎi)賣(mài)雙方出具擔保函才可以出具終止抵押登記聲明。記者從保來(lái)理財、匯瀚按揭和競宇按揭等多家按揭公司了解到，為確�！稗D按揭”交易可以順利通過(guò)，各公司都盡量為買(mǎi)賣(mài)雙方提供最優(yōu)惠的擔保條件，“轉按揭”的擔保費用約在貸款額的1%左右。以一筆60萬(wàn)元的貸款申請來(lái)說(shuō)，買(mǎi)方將可能額外支付6000元擔保費。

　　廣州市房屋交易登記中心有關(guān)人士表示，他們并不希望消費者因便民措施而加重購房成本。他們將盡力與銀行溝通，打消他們的顧慮，以確保新措施順利實(shí)施。

　　記者評述：

　　事關(guān)民眾切身利益

　　最好做好事前溝通

　　在這次“轉按揭”新規定出臺前后，缺席的是消費者的聲音。

　　新措施可大大縮短市民交易的時(shí)間，這無(wú)疑是應熱烈鼓掌的，但為節省的時(shí)間，消費者卻要花上大筆金錢(qián)，有沒(méi)有問(wèn)過(guò)他們是否愿意？根據一般的“轉按揭”交易，消費者在辦理貸款申請時(shí)已同時(shí)辦理委托公證，按揭服務(wù)公司會(huì )代勞大部分的程序，無(wú)論遞多少次件，到房管局多少次，這都是按揭服務(wù)公司的事情，消費者已為此支付按揭服務(wù)費。

　　如今，他們卻有可能為轉按揭新規定而付上更多的成本，在高樓價(jià)的廣州無(wú)異于百上加斤，不知道措施出臺前有關(guān)方面有沒(méi)有預見(jiàn)到“銀行防范風(fēng)險——民眾為風(fēng)險埋單”的連鎖后果？“轉按揭”交易程序涉及交易登記中心、銀行和消費者，政策出臺前是否應充分知會(huì )各方？出臺前，是否也應協(xié)調好銀行方面的應對措施？

　　梳理業(yè)務(wù)流程，簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)程序，出發(fā)點(diǎn)無(wú)疑是好的，但若“加快”與“簡(jiǎn)化”是以消費者埋單為最終結果，相信問(wèn)一百個(gè)消費者一百個(gè)都不愿意。貸款60萬(wàn)元，可提速20個(gè)工作天，但額外要花6000元。廣州大把人月薪在6000元之下，你說(shuō)遲一個(gè)月可省6000元，大把人舉雙手雙腳贊成。從記者了解到的各方意見(jiàn)來(lái)看，政府著(zhù)眼于加快流程，銀行力圖規避風(fēng)險，而消費者既無(wú)法在政策出臺前“被咨詢(xún)”，最終也可能要為新措施的落地埋單。

　　在記者截稿之時(shí)，我們得到廣州市房屋交易登記中心人士的獨家解釋?zhuān)�希望“轉按門(mén)”風(fēng)波能順利平息。小記在這里想提醒一下有關(guān)職能部門(mén)：制定新措施能否充分聽(tīng)取各方意見(jiàn)并做好多個(gè)預案？此外，萬(wàn)一銀行顧慮未能打消，這個(gè)新措施是否有修正的必要？(記者李鳳荷)