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　　三部委聯(lián)合發(fā)文明確第二套房核定標準為“認房又認貸”。對于那些賣(mài)舊換新的純自住型購房者來(lái)說(shuō)，其手中始終只有一套房產(chǎn)，到底該不該列入二套房范圍呢？受新政影響的這類(lèi)購房者到底有多大范圍呢？記者日前走訪(fǎng)業(yè)內人士，針對這部分購房者人群進(jìn)行了深入探討。

　　- “賣(mài)一買(mǎi)一”比例超半數

　　“‘賣(mài)一買(mǎi)一’的購房者在整個(gè)天津樓市中占絕大多數�！睋�業(yè)內人士透露，“賣(mài)一買(mǎi)一”且手中始終保持一套房產(chǎn)的購房者在整體市場(chǎng)購房者中占到50%以上，二手房市場(chǎng)中，手中只有一套房產(chǎn)的改善型買(mǎi)家至少會(huì )占到30%-40%，而商品房市場(chǎng)比例更高，可以占到50%-60%。

　　- 多數銀行仍只“認貸”

　　第二套房貸的執行標準主要由銀行方面掌控，而目前本市地產(chǎn)市場(chǎng)針對二套住房的貸款政策主要還是“認貸”。業(yè)內人士表示，銀行與房管部門(mén)之間的信息暫時(shí)還沒(méi)有共享平臺，因此多數銀行仍按照貸款記錄判斷二套房貸，其中“賣(mài)一買(mǎi)一”的購房者即使手中實(shí)際持有的房產(chǎn)僅有一套，但多數銀行仍會(huì )將其劃入“二套”行列，從而必須提高其首付款比例和利率標準。

　　不過(guò)也有少數銀行在“認貸”方面相對寬松。目前有些市場(chǎng)份額較小的銀行對于“二套”認定給予了稍微寬松的政策。不過(guò)，執行這類(lèi)政策的銀行在市場(chǎng)中的比例還不到10%，所以享受這些優(yōu)惠策略的買(mǎi)家少之又少。

　　- 時(shí)間差加強“二套”印象

　　在“賣(mài)一買(mǎi)一”的購房者中，很多人都是看中了新房再掛牌舊房，并借由舊房買(mǎi)家的資金還清原貸款，其可支付的首付款通常僅夠兩成或三成的基礎成數。這部分買(mǎi)家盡管最終手中仍會(huì )只保有一套住房，但在其申請貸款時(shí)，往往容易被顯示名下同時(shí)擁有兩套房產(chǎn)，因此貸款條件也就會(huì )隨之提高，高達五成以上的首付成數首先就成了他們無(wú)法逾越的門(mén)檻。

　　“認房又認貸”執行有三難

　　從市場(chǎng)調控角度而言，“認房又認貸”至少還存在三大實(shí)際困難。

　　第一是平臺問(wèn)題。銀行征信系統查不到購房人名下房產(chǎn)，房管局的數據庫可以查到購房者及其家人名下的實(shí)際房產(chǎn)數量但并不能了解其貸款歷史，而異地一次性付款的購房行為更是在本地的房管系統和銀行系統都無(wú)法查到。

　　第二個(gè)則是已經(jīng)貸款的購房者，若符合了“二套”的標準，是否要從明年開(kāi)始也要執行上浮利率？按照以往貸款政策的調整規律，從次年1月1日起都會(huì )對原有貸款者執行新的貸款政策，而此次調整后是否會(huì )對多套房買(mǎi)家執行更加嚴格的貸款標準則未有定論。

　　最后，既然是“認房又認貸”，若房主名下曾貸款或現有的房產(chǎn)是商業(yè)性質(zhì)，是否還應將其擬購房屋算作第二套？而現在市場(chǎng)普遍銷(xiāo)售的公寓、LOFT等產(chǎn)品，都是商業(yè)屬性當作住宅銷(xiāo)售，那么這些人的購買(mǎi)貸款又該如何認定？這類(lèi)房產(chǎn)涉及的購房者數量也已經(jīng)占到市場(chǎng)的一成以上。(記者 安元)