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　　主持人： 劉 冉 秦 嶺

　　嘉 賓：　梅新育 商務(wù)部國際貿易經(jīng)濟合作研究院副研究員

　　蔣先玲 對外經(jīng)濟貿易大學(xué)國際經(jīng)濟貿易學(xué)院教授

　　符啟林 中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟法學(xué)院教授

　　隨著(zhù)全球金融危機的蔓延，美國房地產(chǎn)價(jià)格也急劇下挫。去美國抄底樓市成為近期的熱門(mén)話(huà)題。

　　不久前，由北京某機構組織的“中國首個(gè)赴美購房團”啟程，先后在洛杉磯、紐約、舊金山、波士頓、拉斯韋加斯等多個(gè)城市考察。全國各地多個(gè)赴美購房團也躍躍欲試。為何人們此時(shí)如此關(guān)注美國樓市？海外市場(chǎng)房?jì)r(jià)回落明顯，但購房還有無(wú)風(fēng)險?投資過(guò)程中有哪些需要解決的問(wèn)題？就此，我們采訪(fǎng)了商務(wù)部國際貿易經(jīng)濟合作研究院副研究員梅新育，對外經(jīng)濟貿易大學(xué)國際經(jīng)濟貿易學(xué)院教授蔣先玲，中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟法學(xué)院教授、博士生導師符啟林。

　　為何有人熱衷赴美炒房？

　　問(wèn)：目前，赴美國炒房的火爆現象是什么原因造成的？

　　梅新育：我認為原因有以下幾點(diǎn)：第一是美國危機導致其房地產(chǎn)市場(chǎng)暴跌，一方面降低了收購成本，另一方面也降低了美國有關(guān)政府部門(mén)、地區和民間對外來(lái)收購者的門(mén)檻。第二，中國出現了一批高收入階層，他們存在跨國投資、豐富其投資組合的正常需求。

　　蔣先玲：美國金融危機的直接導火索是房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅縮水，因此，國內投資者以為美國現在的房?jì)r(jià)一定很低。同時(shí)國內媒體對美國金融危機鋪天蓋地的報道，讓人們認為美國經(jīng)濟衰退現象嚴重，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)到處是“黃金”！三是去美國炒房的投資者具有投機心理。

　　美國房?jì)r(jià)尚難斷言觸底

　　問(wèn)：目前美國房?jì)r(jià)真的到“底”了嗎？

　　符啟林：根據經(jīng)濟學(xué)的理論，經(jīng)濟危機一般都會(huì )周期性地爆發(fā)，且每次經(jīng)濟危機都分為危機—蕭條—復蘇—繁榮幾個(gè)階段，這次危機也同樣要經(jīng)歷這種周期性，且這次危機百年未遇，這種周期性可能會(huì )更長(cháng)一些。美國的房?jì)r(jià)，依我的估計，也差不多就是這個(gè)價(jià)格了，往下行的空間不大，往上行的空間也不會(huì )馬上出現。

　　蔣先玲：現在美國金融危機還未見(jiàn)底。一是隨著(zhù)東歐金融危機的加重，美國金融危機已輻射到了發(fā)達國家和發(fā)展中國家，在經(jīng)濟全球化的背景下，這又會(huì )反過(guò)來(lái)加深美國金融危機的程度。其次，奧巴馬政府救市方案的一再受挫也表明了美國金融危機的嚴重程度。在金融危機還未見(jiàn)底的情況下，如何能判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的“底部”呢？

　　問(wèn)：目前是去美國購房的最佳時(shí)機嗎？

　　梅新育：投資不能指望準確地抄在最底部，有余力的投資者可以考慮。去年第四次中美戰略經(jīng)濟對話(huà)決定啟動(dòng)談判新版中美投資保護協(xié)定，1月份美國使館經(jīng)濟部門(mén)最高官員還為此請我去談了一番，相信未來(lái)對中國居民赴美投資的保護力度會(huì )加大。

　　符啟林：我認為目前去美國炒房應該是一個(gè)契機。美國的房?jì)r(jià)已進(jìn)入僵持狀態(tài)，再下行已不太可能，如果資本真正想尋求出路，現在到美國投資房地產(chǎn)未嘗不可，但要注意一點(diǎn)，想很快就有所回報，這種想法也不現實(shí)，估計得兩三年以后。

　　蔣先玲：目前還未看到美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的“底部”，因此，貿然行事會(huì )帶來(lái)巨大的風(fēng)險。

　　需要了解多方面風(fēng)險

　　問(wèn)：去美國買(mǎi)房存在什么風(fēng)險？

　　蔣先玲：現在去美國投資房地產(chǎn)要注意通貨膨脹風(fēng)險，美國政府巨額的救市資金進(jìn)入市場(chǎng)，美國財政部大量增發(fā)國債，所有這一切都是為應付金融危機，而一旦危機有所緩解，另一個(gè)風(fēng)險可能會(huì )來(lái)臨，即通貨膨脹，美元就可能會(huì )貶值。這時(shí)，美國房地產(chǎn)的利潤必定減少。

　　符啟林：美國與我國法律制度不一樣，法律風(fēng)險很大；美國的信用制度特別發(fā)達，對個(gè)人征信、洗錢(qián)等問(wèn)題管控嚴格，這對中國投資者來(lái)說(shuō)也有一個(gè)適應的過(guò)程，否則會(huì )“觸礁”；美國是各種稅種繁雜的國家，對不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的征稅有多種，且對不動(dòng)產(chǎn)持有征稅計稅數額較大，一般都在不動(dòng)產(chǎn)總值的3%，且每年評估和征繳，如購置不動(dòng)產(chǎn)一定要考慮這個(gè)因素，否則，買(mǎi)得起房，付不起稅，會(huì )引來(lái)一系列麻煩。

　　梅新育：美國人少地多，且城市化早已完成，一個(gè)城市的支柱產(chǎn)業(yè)衰退了，居民可能拍拍屁股就丟下來(lái)去另一座城市了，城市房地產(chǎn)在較長(cháng)時(shí)間跨度上未必持續上漲。這方面風(fēng)險要考慮到。

　　為投資者提幾點(diǎn)建議

　　問(wèn)：對準備在美國購房的投資者有什么建議？

　　梅新育：首先，要保持資金有足夠的流動(dòng)性，保證自己在一兩年內不需要依靠出售某些證券、房產(chǎn)來(lái)滿(mǎn)足流動(dòng)性需求。其次，選擇有復蘇可能的城市，而不是沒(méi)落“鬼城”。第三，計算好持有成本。第四，注意選擇社區環(huán)境。第五要積極向政府有關(guān)部門(mén)反應相關(guān)問(wèn)題，爭取在新版中美投資保護協(xié)定中為他們取得更大保障。

　　蔣先玲：如果出于居住目的，如供孩子上學(xué)或工作，現在可以去美國投資房地產(chǎn)。如果是以投資為目的，我認為應該首先了解美國房地產(chǎn)的有關(guān)法律法規，否則會(huì )陷入另外的陷阱。其實(shí)，我認為如果真有閑錢(qián)做投資，現在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)倒是一個(gè)較好的投資機會(huì )，而且，還擴大了內需，何樂(lè )而不為！

　　符啟林：我的建議有4點(diǎn)：首先，一定要請美國當地的律師幫忙買(mǎi)房。其次，一定要找正當的中介機構。美國的服務(wù)業(yè)十分發(fā)達，買(mǎi)房賣(mài)房一般都離不開(kāi)中介機構，好的中介機構會(huì )節省許多時(shí)間和金錢(qián)，規避法律風(fēng)險。第三，要弄清美國的稅收法律制度，避免發(fā)生“賺的錢(qián)還不夠交稅”的現象。最后還要注意資金進(jìn)出國境的安全，遵守所在國金融與信用管制措施。