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　　行為金融學(xué)創(chuàng )始人、耶魯大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授、美國國家經(jīng)濟研究局研究員 羅伯特·希勒

　　美國最近3年的房?jì)r(jià)一直在跌，這一趨勢還將繼續。連聯(lián)邦政府都宣布，房?jì)r(jià)下跌將持續至2010年。最起碼，最近的銀行壓力測試已經(jīng)假定房?jì)r(jià)在2006年至2010年間下跌41%。

　　這樣的持續下跌違背了普遍常識和傳統經(jīng)濟學(xué)法則，后者假設個(gè)人行為是理性的，且市場(chǎng)是有效的。如果人們真如市場(chǎng)有效論那般行為，房?jì)r(jià)應該在更短時(shí)間內大幅下降，而不是逐年下降。但房地產(chǎn)市場(chǎng)上的現實(shí)情況并非如此。長(cháng)期下降有時(shí)確實(shí)符合規律。

　　歷史上有許多范例。1991年，在日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，日本主要城市的土地價(jià)格連續下降了15年。幾個(gè)共同因素導致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的惜售行為。一個(gè)重要的原因是，現房的銷(xiāo)售量主要取決于那些準備買(mǎi)2套(以上)房的人。如果賣(mài)方認為房?jì)r(jià)會(huì )繼續下跌，他們中的大多數人不會(huì )急著(zhù)賣(mài)，因為他們并不真的準備離開(kāi)市場(chǎng)。此外，很少有業(yè)主是完全出于投機考慮離開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的。比如，那些共有一幢房子的夫妻，必須達成共識才能將房屋出售轉向租賃房屋。即便是孩子長(cháng)大了，因為轉到其他校區就學(xué)要租房住，他們也對售房有否決權。事實(shí)上，多數拋售房屋轉向租房的決定并不是遵循市場(chǎng)法則的行為。相反，他們是經(jīng)濟壓力的產(chǎn)物，包括止贖、違約以及生活方式的改變。這一變化解釋了在失業(yè)率高漲之時(shí)，房?jì)r(jià)下跌會(huì )長(cháng)期存在。

　　假設有一對年輕夫婦正租著(zhù)一套公寓。如果放在幾年前，購房的想法對他們來(lái)說(shuō)會(huì )很有吸引力。但在看到周?chē)�頻頻失業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂的局面后，他們的想法改變了：還是繼續租房吧。這種想法現在已經(jīng)根深蒂固了，幾年內是不會(huì )改變了。另一方面，一對老年夫婦在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期未能把房子賣(mài)掉，也沒(méi)有搬到擁有繼續醫療的退休人員社區。他們決定，現在是賣(mài)房子的時(shí)候了。他們可能用上一兩年時(shí)間整理財產(chǎn)，為搬家作準備，但他們可不會(huì )再改主意了。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)只有賣(mài)方而沒(méi)有買(mǎi)方，而住房供應需求減少也決定了房?jì)r(jià)下跌將持續到2010或2011年。如果經(jīng)濟在未來(lái)有了重大改善，所有人都可能改變主意。年輕夫婦可能會(huì )改變主意，過(guò)一年就買(mǎi)房，而老年夫婦則會(huì )進(jìn)一步推遲售房計劃。這樣的話(huà)，市場(chǎng)則有買(mǎi)方而無(wú)賣(mài)方，房?jì)r(jià)會(huì )往上走。出于這個(gè)原因，也有經(jīng)濟學(xué)家否認房?jì)r(jià)會(huì )如預期那樣下降。但這種變化并不常有。即便經(jīng)濟衰退很快結束，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì )繼續走壞。在上一次結束于1990年-1991年的房地產(chǎn)熱潮中，直到1997年，房地產(chǎn)價(jià)格都沒(méi)有絲毫上漲。