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昨日,是恒生指數連續第二天下跌,但跌幅并未擴大,說(shuō)明市場(chǎng)的信心依然存在。從目前走勢看,本地地產(chǎn)股是近期向上突破的領(lǐng)漲股之一。在其拉動(dòng)下,板塊輪動(dòng)效應逐漸顯現,并給其他板塊和二線(xiàn)股,帶來(lái)更多上行空間。說(shuō)起本地地產(chǎn)股不得不說(shuō)近期香港的樓市和天價(jià)樓。
最近,恒基地產(chǎn)(00012.HK)旗下的西半山天匯創(chuàng )出每平方尺逾7萬(wàn)港元的天價(jià)。經(jīng)過(guò)傳媒渲染再加上曾特首近期也在施政報告中大談樓市,導致不少人以為香港樓市已經(jīng)瘋狂了,人人都買(mǎi)不起樓。這是非常錯誤的看法。
截至今年9月,香港一手樓、二手樓的總成交量為79,661宗,其中7,294宗的成交價(jià)不足100萬(wàn)港元,而超過(guò)1000萬(wàn)港元的成交宗數僅4,937宗,100萬(wàn)至200萬(wàn)之間的樓宇成交宗數為27,920宗,是成交比例最多者?梢(jiàn),以天價(jià)買(mǎi)樓者仍只是極少數。多數人還是買(mǎi)他們自己負擔得起的樓房,這也是為什么盡管恒地以天價(jià)賣(mài)樓,目前恒地股價(jià)依然遠低于去年高峰價(jià)79.80港元。實(shí)際上,香港所有的地產(chǎn)股股價(jià)依然遠低于2007年的高峰價(jià),因為天價(jià)樓只是極少數。
新鴻基地產(chǎn)(00016.HK)的牛池灣峻弦開(kāi)售前,我曾經(jīng)期望自己所持有的曉暉花園能跟著(zhù)漲價(jià),但結果是失望。峻弦以高過(guò)曉暉 1倍的價(jià)格成功開(kāi)售,但對我沒(méi)有任何好處,帶動(dòng)不起屬同一發(fā)展商于9年前才入伙的曉暉樓價(jià),F在,天價(jià)買(mǎi)樓的人是一群“瘋狂的暴發(fā)戶(hù)”,買(mǎi)天價(jià)樓的唯一作用是財富的炫耀。
可是,天價(jià)樓使得社會(huì )上出現了一股要求政府壓抑樓價(jià)的聲音。這是危險的。因為,目前的樓價(jià)是建立在銀行超低利率的基礎上的,一旦利率回升,樓價(jià)是不是能再往上升?沒(méi)人知道。1997年香港樓市泡沫化,不少人認為,這與董建華一上任大談“八萬(wàn)五”有關(guān)。但實(shí)際上,當年就算董建華不推出“八萬(wàn)五”計劃,樓價(jià)一樣會(huì )下跌,因為 1997年的樓價(jià)的確是瘋狂的,是泡沫化的,那時(shí)候的平均供樓負擔比率高達 85%。也就是說(shuō),你得拿出家庭收入的 85%來(lái)供樓,剩下15%來(lái)供吃飯、買(mǎi)衣與乘車(chē),這不是瘋狂是什么?
為什么當年有這么多人能夠拿出家庭收入的85%來(lái)供樓?不是的,其中不少人根本不打算供樓,他們買(mǎi)樓的目的是希望能快快地賣(mài)掉賺錢(qián)。
供樓負擔比率應該是衡量樓市是不是泡沫化的最佳指標,目前這個(gè)比率約35%,遠比1997年低,應該算是健康的。(曾淵滄)
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