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　　熱錢(qián)來(lái)襲！香港和內地的樓市又被熱錢(qián)攪起，顯得動(dòng)蕩不安。首先是內地熱錢(qián)大舉進(jìn)攻香港樓市，炒高樓價(jià)，引發(fā)泡沫擔憂(yōu)。而現在，賭人民幣升值的海外熱錢(qián)也正以各種隱蔽的形式滲入到內地房地產(chǎn)市場(chǎng)，給正在調整中的中國樓市增加了更多不確定因素。

　　⊙記者 劉偉 ○編輯 王曉華

　　香港是國際資本、全球富豪云集的地方，而2009年，內地熱錢(qián)和富商卻成為香港樓市的主角。統計數據顯示，今年以來(lái)，由于內地熱錢(qián)的不斷涌入,香港的普通住宅樓價(jià)累計已經(jīng)上升28%，香港豪宅市場(chǎng)“天價(jià)”不斷被刷新，結構性泡沫已經(jīng)成為公眾討論的話(huà)題。雖然特區政府頻頻做出動(dòng)作以示“降溫”，但卻并未能阻止內地熱錢(qián)持續炒樓的熱情。

　　不斷刷新的香港“天價(jià)”豪宅

　　目前香港的樓價(jià)已回復到去年中的水平，其中豪宅價(jià)格更高于1997年的高峰水平。另?yè)�中原地產(chǎn)統計，截至9月份，今年2000萬(wàn)元以上住宅成交宗數達1656宗，約占整體物業(yè)成交約2%；成交564.3億元，超越08年全年，為近5年次高水平；成交量?jì)H低于07年樓市高峰期的全年2398宗。

　　而在09年的香港豪宅市場(chǎng)，名流香港購置豪宅刷新“天價(jià)”紀錄的聲音不絕于耳。

　　騰訊董事局主席兼CEO馬化騰年初斥資1.6億港元在香港購買(mǎi)豪宅。該豪宅位于渣甸山名門(mén)，馬化騰將三座57及58層復式戶(hù)型悉數買(mǎi)入。

　　體操王子李寧一家三口被香港媒體發(fā)現住在香港南區豪宅之王香島道33號一間約600多平方米的三層獨立屋，市值3億港元。

　　據香港媒體報道，阿里巴巴主席馬云，年內以3億港元，購入嘉里建設位于中半山地利根德里的BranksomeCrest頂層連泳池特色復式戶(hù)。

　　就在市場(chǎng)驚異于剛剛刷新的豪宅“天價(jià)”紀錄時(shí)，日前，一名中國內地神秘富豪以4.39億港元買(mǎi)下香港島半山干德道39樓盤(pán)68樓A室一棟公寓，創(chuàng )下了世界紀錄。

　　炒樓——內資熱錢(qián)不可小覷

　　香港本地資金是參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，但不容忽視的卻是內地源源不斷涌入的“熱錢(qián)”。和外資熱錢(qián)不同的是，內資熱錢(qián)主要熱衷于樓市，而外資熱錢(qián)則更希望通過(guò)“熱錢(qián)跳板”來(lái)參與內地經(jīng)濟的復蘇和人民幣升值。

　　那么，到底有多少內地熱錢(qián)在參與香港樓市？統計數據顯示，09年以來(lái)，中國內地買(mǎi)家占香港住宅市場(chǎng)總成交量的11%。內地買(mǎi)家對每單位1000萬(wàn)-2000萬(wàn)港元的物業(yè)最感興趣，占總成交量的16%；分別有13%和12%的內地買(mǎi)家購入500萬(wàn)-1000萬(wàn)港元及2000萬(wàn)港元以上單位物業(yè)；500萬(wàn)港元以下單位只占4%。另?yè)�中銀香港最新研究報告，目前進(jìn)入香港樓市的內地資金，約占全部成交金額的5%~10%，以2008年住宅成交金額3400億港元計，內地資金達到170億~340億港元，而且這些資金主要都集中在豪宅市場(chǎng)。

　　市場(chǎng)分析人士指出，事實(shí)上，目前參與香港豪宅市場(chǎng)的內地熱錢(qián)比例已達到兩到三成，而且有進(jìn)一步走高的跡象。

　　“內地涌港的熱錢(qián)基本上由四部分資金構成”農銀證券(香港)分析師郭信麟指出，首先是今年在內地股市和樓市賺到錢(qián)的投資者。今年初以來(lái)，上證指數上漲了一倍多，在這其中獲利了結的一部分投資者將目光投向香港市場(chǎng)。由于香港證券市場(chǎng)和內地證券市場(chǎng)有一定差別，很多內地投資者不是很熟悉，更多的內地熱錢(qián)把目標鎖定在樓市。另一方面，內地一線(xiàn)城市樓市從09年初以來(lái)也有了較大漲幅，再向上的空間已經(jīng)不是很大，而同期香港的樓市卻由于資金的追捧樓價(jià)迭創(chuàng )新高。恒地(香港)主席李兆基在今年7月下旬時(shí)表示，香港樓市年內會(huì )有5%—10%的上漲空間。而同期內地股市出現轉折，樓市也接近高點(diǎn)。由于更看好香港樓市，很多在內地樓市中獲利的投資者便將目光投向香港樓市。

　　第二部分是內地特別是珠三角地區的實(shí)業(yè)家，由于出口受阻，海外訂單大量減少，同時(shí)也出現了“用工荒”。在此情況下，很多實(shí)業(yè)投資者關(guān)閉工廠(chǎng)，將資金從實(shí)業(yè)領(lǐng)域撤出，轉而投向臨近的香港房市。

　　第三部分是一部分在內地投資的港商，受市場(chǎng)不景氣的影響，這部分投資者紛紛撤資，回港“炒房”。

　　“第四部分投資者，就是進(jìn)行投資移民的內地投資者。這些投資者基本上是內地富豪，但由于偏好香港的環(huán)境，或者是為了讓子女有一個(gè)香港身份，以期獲得更好的發(fā)展空間�！惫�信麟指出。統計數據顯示，香港于03年10月推出投資移民計劃以來(lái)，共有4350人獲批，總共為香港帶來(lái)308億港元。據香港入境處資料顯示，獲批人士平均每人投資額達708萬(wàn)港元，高于計劃規定最少的650萬(wàn)港元。在各類(lèi)制定投資項目類(lèi)別中，投資房地產(chǎn)的達28%。

　　監管層“降溫”熱錢(qián)“熱情”不減

　　不斷刷新的豪宅價(jià)格不但引爆了香港豪宅投資熱潮，而且引起了香港民眾對豪宅天價(jià)“傳染”普通住宅的一再擔憂(yōu)。

　　香港特區行政長(cháng)官曾蔭權在10月中旬出席特區立法會(huì )答問(wèn)大會(huì )時(shí)則表示，目前普通住宅與1997年10月的高峰期仍相差約25%，“暫未見(jiàn)到一個(gè)明顯的泡沫”。就在以上言論發(fā)表后不久，香港金管局10月24日宣布，收緊2000萬(wàn)元或以上住宅物業(yè)按揭成數上限至6成，低于2000萬(wàn)元物業(yè)樓按實(shí)際貸款額不得超過(guò)1200萬(wàn)元，實(shí)時(shí)生效。10月27日，香港特區政府財政司司長(cháng)曾俊華會(huì )晤10多名地產(chǎn)商，表明政府會(huì )在必要時(shí)機對樓市采取果斷措施。

　　監管層從開(kāi)始的宣稱(chēng)“無(wú)泡沫”到幾周內又是收緊按揭，又是找會(huì )晤地產(chǎn)商，這無(wú)疑給市場(chǎng)傳達了一個(gè)信息，那就是——市場(chǎng)確實(shí)是需要“降溫”了。

　　在監管層頻出監管措施的情況下，日前香港舉行的物業(yè)拍賣(mài)會(huì )上，拍賣(mài)方推出的5項貴重豪宅因缺乏競投，遭拍賣(mài)負責人收回。另?yè)�最新消息，香港樓市成交呈現降溫跡象。地產(chǎn)界預期，至明年初，交投量會(huì )比今年9月萎縮逾30%，二手樓價(jià)錢(qián)則會(huì )明顯回落。

　　但值得注意的是，監管層的舉措并未阻止熱錢(qián)涌港的熱情。最近的數據顯示熱錢(qián)依然加速流入香港，銀行體系總結余至10月30日已增加至2483.9億元，逼近今年5月18日的2,531億港元的歷史最高紀錄。據統計，本月金管局已累計向市場(chǎng)注入871.88億港元，為今年來(lái)的最高月度紀錄。而港元兌美元截至11月3日早盤(pán)仍維持于7.7502水平，與觸及強方保證只有一線(xiàn)之距。有分析人士指出：“短期來(lái)看，熱錢(qián)還會(huì )持續流入，雖然監管力度不斷加大，但這并不影響投資者炒樓的熱情�！�