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　　美國亞利桑那州房產(chǎn)經(jīng)紀人布魯克斯最近遇到一個(gè)情緒嚴重失控的女客戶(hù)。布魯克斯說(shuō)，在得知房產(chǎn)又縮水6萬(wàn)美元后，“她不停將手機在兩手間搗來(lái)?yè)v去，好像在玩一把刀子，然后突然向我砸來(lái)，我一閃身，墻上留下一個(gè)印”。

　　萬(wàn)里之外的中國北京，等房結婚的小王也在苦惱，“今年房?jì)r(jià)瘋漲，買(mǎi)不起��！”

　　一邊是房?jì)r(jià)狂跌，淑女也瘋狂；一邊卻是房?jì)r(jià)猛漲，讓人心發(fā)慌。2009年，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)在泡沫破滅后一路下行，而中國樓市卻異�！翱簥^”，跌與漲都讓人揪心不已。

　　美歐日政策刺激促回暖

　　美國房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅引發(fā)金融危機，而金融危機令房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖異常艱難。房?jì)r(jià)下跌、新房開(kāi)工量下降、房屋止贖規模擴大以及房貸融資機構房地美和房利美虧損增加仍困擾著(zhù)美國房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )公布的最新數據顯示，今年第三季度，全美都市住房中間價(jià)為每套17.79萬(wàn)美元，同比下跌11.2%。據統計，目前美國四分之一借貸購房者的房貸總額高于房屋價(jià)值。穆迪商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數也顯示，與2007年峰值相比，美國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格迄今已下跌41%�！皟煞俊比涨坝志�告，它們面臨新的虧損，而向其提供支持的聯(lián)邦住房管理局也面臨資金困境。

　　為穩定樓市，美國財政部今年3月份推出住房救助法案，內容包括救助“兩房”和調整住房貸款擔保，其中面向首次購房者的8000美元稅收優(yōu)惠計劃深受歡迎。

　　受益于刺激政策，今年下半年，美國居民住房市場(chǎng)出現回暖跡象。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )公布的最新數據顯示，美國舊房銷(xiāo)售量11月份比前月增長(cháng)7.4%，經(jīng)季節調整按年率計算為654萬(wàn)套，為2007年7月以來(lái)最高水平。該協(xié)會(huì )首席經(jīng)濟學(xué)家勞倫斯·云估計，稅收優(yōu)惠計劃今年帶動(dòng)了35萬(wàn)到40萬(wàn)名購房者。

　　而歐盟“三駕馬車(chē)”英國、法國和德國的房地產(chǎn)市場(chǎng)今年受危機影響不盡相同，但三國均采取了樓市刺激措施。

　　英國房地產(chǎn)市場(chǎng)去年房?jì)r(jià)大跌20%，銷(xiāo)量幾乎減半，直到最近才出現復蘇跡象。英國萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀公司住宅研究部總監利亞姆·貝利在接受新華社記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，回暖主要得益于超低基準利率及房地產(chǎn)商惜售導致市場(chǎng)供不應求。他說(shuō)，英國房?jì)r(jià)今年有望上漲3%到4%，銷(xiāo)量可能低于正常年份的25%。但短期內英國宏觀(guān)經(jīng)濟形勢不佳、失業(yè)人數增加及明年開(kāi)始提高稅率將抑制房市復蘇。

　　法國房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年起經(jīng)歷一輪上漲周期，房?jì)r(jià)平均上漲近1倍。國際金融危機給法國房市帶來(lái)巨大沖擊。但隨著(zhù)政府鼓勵政策相繼出臺，從今年年初開(kāi)始，法國人購房熱情升溫。數據顯示，今年第二季度和第三季度，法國新房銷(xiāo)量分別同比增長(cháng)29.6%和65.2%，二手房成交量呈上升趨勢。

　　在德國，經(jīng)濟下行給工業(yè)用房帶來(lái)較大影響，但對居民住房影響相對較小。德國政府今年年初出臺的經(jīng)濟刺激計劃推動(dòng)了房市復蘇。分析人士預測，明年德國房市將增長(cháng)2%。

　　但是，日本政府推出的刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇措施未奏效。日本在2008財年補充預算中實(shí)施了史上最大規模的購房款減稅措施，并在2009財年補充預算中下調首付比例。但無(wú)論政府推出多么誘人的刺激政策，在失業(yè)率上升和收入下降的情況下，日本房市依然無(wú)法走出低谷。

　　巴印俄房市表現各不同

　　“金磚四國”中的巴西、印度和俄羅斯的房地產(chǎn)市場(chǎng)今年表現不盡相同�？傮w而言，巴西和印度房市呈較快發(fā)展趨勢，俄羅斯則冷清得多。

　　2007年前，由于利率高，巴西基本沒(méi)有超過(guò)5年期的房地產(chǎn)貸款，房產(chǎn)價(jià)格長(cháng)期維持在低位。金融危機爆發(fā)后，巴西建筑業(yè)遭到巨大沖擊。為此，政府宣布設立40億雷亞爾(1美元約合1.75雷亞爾)專(zhuān)項信貸，幫助建筑業(yè)渡過(guò)難關(guān)。今年3月份，巴西總統盧拉宣布“我的家，我的生活”住房保障計劃，表示巴西將在未來(lái)兩年內投入340億雷亞爾，為中低收入家庭修建100萬(wàn)套住房。此外，政府鼓勵國有銀行向公務(wù)員提供低息貸款。

　　巴西政府的鼓勵政策使越來(lái)越多的人開(kāi)始考慮置業(yè)。購銷(xiāo)兩旺直接帶動(dòng)巴西房市快速發(fā)展。今年下半年以來(lái)，巴西主要房地產(chǎn)上市公司股票大漲，業(yè)界預測明年巴西房市將更趨火爆。

　　巴西圣保羅州住房工會(huì )首席經(jīng)濟分析師塞爾索·佩特魯奇認為，巴西近期公布的宏觀(guān)數據喜人，并將在2014年和2016年分別舉辦世界杯足球賽和奧運會(huì )，這在很大程度上提升了民眾信心，吸引了外資。分析人士指出，雖然目前普通房?jì)r(jià)比兩年前高出一倍，但仍在民眾心理承受范圍內；而且巴西初次買(mǎi)房者居多，投資性買(mǎi)房者少，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫不大。

　　自印度政府2005年允許外商投資房地產(chǎn)以來(lái)，大量外資和投機資金涌入，推高主要城市土地價(jià)格，開(kāi)發(fā)商也蜂擁建設針對印度“海歸”的高檔公寓，大城市房?jì)r(jià)翻番，租金增長(cháng)超過(guò)75%。但是，金融危機重創(chuàng )房市。數據顯示，2008年8月到2009年3月，新德里及其附近地區每月房屋銷(xiāo)售量從1萬(wàn)至1.2萬(wàn)套大幅縮水三分之二以上。

　　為此，印度地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)開(kāi)發(fā)中檔房產(chǎn)，推動(dòng)樓市回暖。萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀公司印度分公司研究和咨詢(xún)部主管吳拉姆·齊亞說(shuō)，研究顯示，低迷期印度幾大城市房?jì)r(jià)下跌10%到40%。但從2009年3月份開(kāi)始，大城市住宅價(jià)格回升10%到30%。印度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商協(xié)會(huì )主席庫馬爾·格拉認為，房地產(chǎn)最壞時(shí)期已過(guò)去。

　　而在俄羅斯，建筑成本過(guò)高和銀行大幅提高房貸利率造成需求不足。以首都莫斯科為例，目前高檔樓盤(pán)均價(jià)為每平方米折合3.3萬(wàn)美元，普通樓盤(pán)均價(jià)每平方米6100美元，年中曾下探至每平方米5300美元。與房?jì)r(jià)相比，莫斯科人均約1300美元的月收入顯得微不足道。

　　有業(yè)內人士認為，俄羅斯政府并不希望發(fā)展過(guò)于龐大的房貸市場(chǎng)，而是希望通過(guò)投資建設達標住房來(lái)解決問(wèn)題。今年第三季度以來(lái)，俄政府重點(diǎn)實(shí)施老戰士住房改善計劃。此外，莫斯科市政府每年還向部分困難居民免費提供一定數量的住房。貧困居民只要出示失業(yè)證明，支付物業(yè)費，就可得到面積在50平方米左右的普通住房。

　　中國高房?jì)r(jià)之憂(yōu)

　　今年中國樓市可謂“低開(kāi)高走”，時(shí)至歲末更是迎來(lái)“井噴”行情。據中國國家統計局日前公布的統計數據，11月份，中國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.7%，漲幅創(chuàng )年內新高，環(huán)比上漲1.2%，漲幅比10月份擴大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　國際上衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)熱主要有三個(gè)指標：租售價(jià)格比、房?jì)r(jià)收入比和商品房空置率。數據顯示，目前中國部分城市租售價(jià)格比為1：800，大部分大中城市房?jì)r(jià)收入比超過(guò)6倍，北京、上海和深圳等地許多樓盤(pán)空置率接近50%。而國際公認的合理租售價(jià)格比在1：200至1：300之間，房?jì)r(jià)收入比在3至6倍之間，商品房空置率在5%至10%之間。

　　中國社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員袁鋼明在接受新華社記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)積累的泡沫已到了比較嚴重的程度，現在是決策層采取切實(shí)措施讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性發(fā)展的時(shí)候了�！�

　　袁鋼明曾對上世紀90年代初日本房地產(chǎn)泡沫破滅進(jìn)行過(guò)深入研究。他說(shuō)：“歷史經(jīng)驗表明，地產(chǎn)泡沫破滅帶來(lái)的危害巨大，將造成金融系統混亂，進(jìn)而拖累經(jīng)濟。比如，日本地產(chǎn)泡沫破滅已近20年，其經(jīng)濟依然毫無(wú)起色�？梢�(jiàn)，不能等到泡沫破滅后再去應對�！�

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融業(yè)可謂榮辱與共的“天然盟友”。以美國為例，自本世紀初互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅后，政府、地產(chǎn)商、建筑商、金融機構乃至普通民眾共享房地產(chǎn)“饕餮盛宴”長(cháng)達數年之久，結果2007年地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)次貸危機，1年后演變?yōu)榻鹑谖�機，房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融業(yè)由盛及衰，并將美國經(jīng)濟拖入自上世紀30年代經(jīng)濟“大蕭條”以來(lái)的最嚴重衰退。

　　今年11月份，又是因為地產(chǎn)泡沫破滅，阿聯(lián)酋迪拜陷入債務(wù)危機。從日本到美國再到迪拜，地產(chǎn)泡沫破滅給經(jīng)濟造成的巨大損失顯露無(wú)遺。國際貨幣基金組織的一項研究發(fā)現，房地產(chǎn)泡沫破滅后發(fā)達國家的產(chǎn)出損失平均為股市泡沫破滅后的2倍，并會(huì )導致經(jīng)濟衰退。

　　毋庸置疑，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展潛力巨大，但也需遵循客觀(guān)經(jīng)濟規律，健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)才有利于中國經(jīng)濟大局。近來(lái)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的一些非理性發(fā)展跡象已引起政府高度重視，國務(wù)院日前明確表示將采取一系列措施遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭。 (執筆記者劉云非、喬繼紅、姜俏梅，參與記者劉洪、陳文仙、蘆龍軍、胡小兵、葉佳、陳威華、毛曉曉、魏大方)