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　　高房?jì)r(jià)一直是中國百姓的心頭之痛，也是今年“兩會(huì )”的民生焦點(diǎn)之一。怎樣買(mǎi)得起房、住得上房是老百姓關(guān)心的；如何宏觀(guān)調控房產(chǎn)市場(chǎng)，抑制房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，是政府面臨的難題。本版將陸續推出外國房產(chǎn)法規政策專(zhuān)題，看看看國外在房產(chǎn)調控方面是如何做的

　　擁有一套屬于自己的房屋是絢麗的“美國夢(mèng)”的光環(huán)之一，盡管實(shí)現這一夢(mèng)想的美國人只占全國人口的一半，但住房問(wèn)題并未成為尖銳的社會(huì )矛盾。這一方面是由于美國地域廣袤，人口壓力不大，房源有充足保證，另一方面也得益于成熟的市場(chǎng)主導以及靈活的政策調節

　　合理布局舒緩住房壓力

　　美國的房產(chǎn)價(jià)格總體呈上揚趨勢，但漲幅是平穩的，而且與經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展水平是合拍的。記者調查發(fā)現，華盛頓市中心一套一居室的公寓在1995年售價(jià)約為5萬(wàn)美元，現在的市場(chǎng)價(jià)格將近30萬(wàn)美元，一套聯(lián)排別墅的售價(jià)當年約為20萬(wàn)美元，現在的價(jià)格升至80萬(wàn)美元左右。

　　“房貸危機”之后，全美房產(chǎn)價(jià)格相對穩定，獨棟房屋的全國均價(jià)在20萬(wàn)美元上下。除了一些變化性的因素外，居住區域的合理布局對房產(chǎn)價(jià)格亦起到重要的穩定作用。

　　美國的房產(chǎn)市場(chǎng)主要由中心城市、城市郊區和非都市區三大部分構成，房產(chǎn)價(jià)格也因此呈現階梯式的差異。同樣是100萬(wàn)美元，在紐約的曼哈頓只能買(mǎi)一間100平方米的公寓，但在弗吉尼亞州靠近華盛頓的地方，就能買(mǎi)下一幢數百平方米的獨棟房屋。而在中部的一些州，幾萬(wàn)美元也可以擁有獨棟房屋。

　　美國的人口為3億多，房屋總量超過(guò)1億套，不同市場(chǎng)的房源都很充裕。人們可以根據自己的經(jīng)濟條件和生活需要進(jìn)行選擇，不必擠破腦袋“蝸居”在中心城市。由于美國的城鄉差別很小，家家戶(hù)戶(hù)又有汽車(chē)作為交通工具，很多人寧愿選擇在距城市20到50公里的地方安居。

　　房源多樣保障不同需求

　　租房是不少美國人安居的方式，這一市場(chǎng)在人口流動(dòng)較大的城市十分火爆，而房源也呈現出多樣性。在華盛頓及周邊地區，人們可以花5000到6000美元租住三居室的豪華公寓，也可以花幾百美元租個(gè)普通的一居室。而在紐約，租住房子的人口占到65%，他們大多是年收入在10萬(wàn)美元以下的家庭。

　　為確保低收入階層的住房需求，美國政府規定，每一個(gè)住宅小區在規劃和建設中，應將一定比例的房屋留作低價(jià)房。譬如在紐約，市政府要求開(kāi)發(fā)商若在屬于政府的地皮上興建樓盤(pán)，必須拿出20%的單元供給低收入者。

　　這些低價(jià)房沒(méi)有區域限制，可以位于城市的任何地方，甚至是寸土寸金的黃金地段。低收入者既可以購買(mǎi)這些房屋，也可以選擇租住的方式，政府還會(huì )對租金進(jìn)行控制管理。不過(guò)租住者必須是以滿(mǎn)足居住為前提，這種優(yōu)惠的租住房不能被繼承和轉讓。

　　針對老年群體，政府則興建專(zhuān)門(mén)的老年公寓。這種公寓的租金不僅便宜，而且會(huì )配備更多的無(wú)障礙設施，同時(shí)提供更可靠的安全保障。

　　多種舉措遏制投機炒房

　　美國的房產(chǎn)市場(chǎng)根本上是以居住型為主，投機炒作的空間并不大，但隨著(zhù)外來(lái)移民的不斷增多以及一些暴發(fā)戶(hù)拓寬投資渠道需求的上升，投機炒房也成為一種不容忽視的危機。政府則通過(guò)“組合拳”式的多種舉措，對這種行為進(jìn)行遏制。

　　利率是政府影響房市的主要杠桿。美國人買(mǎi)房基本上都是向銀行借錢(qián)，利率的高低在很大程度上決定著(zhù)買(mǎi)房者的決心和熱情。政府對購買(mǎi)第一套住房的民眾在稅收和貸款利率上實(shí)行一定的優(yōu)惠，但對居住型和投資型的房產(chǎn)交易，貸款利率是不同的。雖然利率之差并不大，但顯示了政府鼓勵解決居住、適當控制投機的一種引導性姿態(tài)。

　　稅收是另一種調節方式。聯(lián)邦和州政府對民眾購買(mǎi)的房產(chǎn)，每年都要征收一定的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅并不固定，而是根據當年的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情來(lái)評估。其比率雖然不足房?jì)r(jià)的1%，但水漲船高，房?jì)r(jià)上漲的時(shí)候，房主所要繳納的房產(chǎn)稅也就跟著(zhù)加碼，這在一定程度上壓縮了投資炒房的獲利空間。

　　嚴格貸款程序是第三大手段。金融危機之后，人們發(fā)現從銀行獲得貸款的手續更加嚴格了。銀行不僅會(huì )調查申請者的家庭收入，了解其償貸能力，而且會(huì )將信用記錄作為判斷尺度。最新的政策表明，對一些金融信用記錄不良的人，各用人機構在招聘時(shí)會(huì )更為謹慎。這些人連飯碗都難找，也就與買(mǎi)房置地無(wú)緣了。對獲得購房貸款的申請者，銀行也要求其每月償貸金額不會(huì )超出家庭月收入的三分之一。這一方面能保證房產(chǎn)信貸環(huán)節不會(huì )出現壞賬，另一方面也使購房者不會(huì )因為償貸而降低生活水準。

　　人為操縱市場(chǎng)后果嚴重

　　促成美國房產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩的原因還有很多。譬如土地價(jià)格便宜，通常只占房屋價(jià)格的20%。還有人們購房和還貸的壓力相對較低，不少人是由租轉買(mǎi)的，因為他們在計算成本之后，發(fā)現在合適的時(shí)機買(mǎi)房比租房還便宜。再有美國人的居住心態(tài)很好，只要活著(zhù)的時(shí)候有條件不錯的地方住，買(mǎi)也好，租也罷，公寓或是房屋都不成問(wèn)題。

　　更重要的是，美國的房產(chǎn)市場(chǎng)根本上遵從的是市場(chǎng)的主導。在完成了工業(yè)化的大發(fā)展后，美國房產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況大體上已趨于平衡。不論是售房市場(chǎng)，還是租房市場(chǎng)，二手房屋都是絕對的主角，這從一個(gè)方面反映出市場(chǎng)的穩定狀態(tài)。同時(shí)，由于二手房屋交易形成的利潤空間不大，市場(chǎng)上也就避免了投機暴利。

　　有趣的是，美國的房產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟狀況形成的是反向走勢。20世紀90年代至本世紀初，美國經(jīng)濟在網(wǎng)絡(luò )科技的推動(dòng)下延續了10年的繁榮時(shí)期。美聯(lián)儲為了防止經(jīng)濟過(guò)熱不得不13次升息，而經(jīng)濟大繁榮卻沒(méi)有帶動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)的大幅上揚。相反，“9·11”事件后美國經(jīng)濟開(kāi)始出現衰退，美聯(lián)儲11次降息以刺激經(jīng)濟，而在經(jīng)濟低迷的時(shí)候，美國房產(chǎn)卻出現全面上漲。

　　專(zhuān)家指出，違背市場(chǎng)規律、人為操縱房產(chǎn)，是引爆房貸危機并進(jìn)而形成金融風(fēng)暴的根本原因。政府為使房產(chǎn)市場(chǎng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟的新動(dòng)力，任由金融機構不斷降低信貸門(mén)檻，吸引大量民眾盲目進(jìn)行房產(chǎn)購置，最終釀成嚴重的后果。房產(chǎn)市場(chǎng)有其自身發(fā)展規律，任何人為推高或壓低房?jì)r(jià)的行為，都將付出慘重的代價(jià)。