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　　美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )公布的數據顯示，2010年2月份美國舊房銷(xiāo)售環(huán)比下降了0.6%，是近8個(gè)月以來(lái)的最低水平；而早已被布什政府提上具體日程的“兩房”改組在奧巴馬總統的手里仍然是燙手山芋，短期內難以解決。與此同時(shí)，不少海外投資客紛紛登陸美國意圖“抄底”，紐約近期也接連傳出了多處豪宅被海外買(mǎi)家天價(jià)購入的消息。對此，分析人士提醒，雖然商業(yè)地產(chǎn)可能有利可圖，但海外軍團在美國“抄底”住宅地產(chǎn)或許只是一場(chǎng)勝算不大的“豪賭”，美國房地產(chǎn)前景或許遠非人們想象的那樣樂(lè )觀(guān)。

　　本報記者 趙曉路

　　“兩房” 改組進(jìn)退維谷

　　早在2008年9月，布什政府便向美國兩大住房抵押貸款融資機構“房利美”、“房地美”注資數千億美元，以防止危機進(jìn)一步擴大，而美聯(lián)儲也收購了兩家機構發(fā)行的房屋貸款抵押證券，并為它們提供了新的信貸額度以支撐流動(dòng)性。布什政府當時(shí)還宣稱(chēng)，將在18個(gè)月內完成“兩房”改組工作。但通過(guò)分析美國國會(huì )眾議院財政與金融委員會(huì )2010年3月23日就“兩房”的改組問(wèn)題舉行的聽(tīng)證會(huì )上傳出的聲音，便不難發(fā)現，18個(gè)月的期限或許只能成為一個(gè)幻影。

　　會(huì )上，美國財長(cháng)蓋特納表示，聯(lián)邦政府并非回避曾經(jīng)提出的期限，但“兩房”改組關(guān)系重大，“兩房”對穩定美國房地產(chǎn)市場(chǎng)至關(guān)重要，因此必須用更多時(shí)間來(lái)進(jìn)行研究和觀(guān)察�；仡櫼酝�的危機中的教訓，蓋特納認為，只有購房者得到充分的、低成本的貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能脫離危機。而“兩房”恰恰扮演了這樣的角色：它們的存在給了銀行動(dòng)力和可能性來(lái)向購房者提供低成本的、長(cháng)期的抵押貸款。而如果貿然在目前對“兩房”開(kāi)始進(jìn)行全面改革，政府撤出對“兩房”的支持，勢必會(huì )“驚嚇投資者”，嚴重打擊投資者的信心。

　　有分析人士認為，如果沒(méi)有美國政府支持的“兩房”發(fā)揮作用，銀行和金融機構將沒(méi)有能力或干脆拒絕向房地產(chǎn)投放貸款�！皟煞俊贝_保了房貸的持續運轉，不遺余力地推動(dòng)著(zhù)美國地產(chǎn)市場(chǎng)的復蘇。據統計，2009年，“兩房”擔保了美國約70%房貸，并管理著(zhù)奧巴馬政府750億美元貸款改造計劃�！胺坷�美”、“房地美”和聯(lián)邦住房管理局一起，名副其實(shí)地成為了美國政府為美國房地產(chǎn)市場(chǎng)托市的三大支柱。

　　盡管“兩房”在過(guò)去一年多的時(shí)間里各自都已“瘦身”到2000億美元的規模之下，但專(zhuān)家表示，兩家公司仍然手握全美大半的家庭貸款，短期內美國政府推出其具體重組改革方案的可能性不大，因為這極易引起新的“海嘯”。

　　海外投資客豪賭美國樓市

　　3月25日，紐約傳一位神秘中國商人在經(jīng)35輪的競拍后，以每平方米逾53000美元，總價(jià)3320萬(wàn)美元的高價(jià)買(mǎi)下了紐約一處500多平方米的公寓的消息，創(chuàng )曼哈頓公寓2010年以來(lái)的最高售價(jià)。紐約媒體還報道，一位來(lái)自中國內地的買(mǎi)家也于近日對紐約曼哈頓第五大道1009號獨棟豪宅，也是第五大道上唯一尚可供出售的宅邸表現出意向。另?yè)�美國豪華物業(yè)網(wǎng)上平臺PropGOLuxury的消息，該獨棟豪宅于2010年1月上市，標出了5000萬(wàn)美金的曼哈頓歷史最高價(jià)。

　　不僅是在紐約，當南加新住宅銷(xiāo)售幾陷停滯之時(shí)，華人買(mǎi)主卻頻繁出手，成為了當地的“救市軍”。當地經(jīng)紀公司透露，科羅納住宅區及南加州旅館產(chǎn)業(yè)，多是華人天下。根據戴德梁行2010年初的一份報告顯示，中國市場(chǎng)上“炒客”的比例超過(guò)了70%。

　　而美國Prodigy International地產(chǎn)公司公布的數據，中國買(mǎi)家對紐約房產(chǎn)的興趣在過(guò)去1年的時(shí)間中增長(cháng)十分顯著(zhù)，其旗下有兩家公司的已售房屋中，由亞洲買(mǎi)家購買(mǎi)的已經(jīng)占到2成，其中中國人占了很大比重。分析人士表示，一些中國投資客手中“不差錢(qián)”，而同時(shí)美國信貸政策處于緊縮中，中國的個(gè)人和機構正好抓住這個(gè)時(shí)機在美國樓市進(jìn)行投資，其中不少是集團性的投資活動(dòng)。

　　地產(chǎn)分析師桃樂(lè )絲·李認為，正是由于目前市場(chǎng)上對美元繼續升值的預期較高，一些海外投資者才會(huì )對美國地產(chǎn)興趣高漲。當地有觀(guān)察人士認為，由于海外投資客的殺入，紐約等熱點(diǎn)地區下跌的樓市拐點(diǎn)或現。像紐約這樣的地區，再開(kāi)發(fā)的可能性很低，而在紐約，只有30%的人擁有自己的房產(chǎn)，房產(chǎn)保值的可能性還是比較大的。

　　中美差異不可忽視

　　日前，有專(zhuān)家提醒中國投資者，在中美兩國投資住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的方式和土壤是完全不同的，因此，要防范風(fēng)險，最好不要涉足。據統計，美國住宅用地的供應落實(shí)在70%左右，而我國即使在北京這樣的城市算上保障房也只占22%，為保持市場(chǎng)流動(dòng)性，歐美國家多也會(huì )允許樓市中存在一定“炒客”，但通常不超過(guò)市場(chǎng)上人群的6%�？梢�(jiàn)把中國“爆炒”的思路硬套在美國的“抄底”行動(dòng)上很難成功。專(zhuān)家表示，中國商業(yè)地產(chǎn)在一線(xiàn)城市的收益率大約是2%-3%，寫(xiě)字樓可以達到4%-5%。從中國人均GDP水平上看，我們仍處于快速發(fā)展期，并未進(jìn)入改善期。只有人均GDP達到15000美元的時(shí)候，才能說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)才進(jìn)入了發(fā)展的好時(shí)期，會(huì )產(chǎn)生較好收益。而當下即便是在一線(xiàn)城市人均GDP也不過(guò)7000-11000美元，其中尚不乏政府投資，商業(yè)地產(chǎn)并沒(méi)有成為主角。

　　美國的一些住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)到中國游說(shuō)，并表示無(wú)論是美國公民還是外籍的公民，在美國置業(yè)所享受的價(jià)格、其他方面的條件都是一樣的。但盛集投資管理咨詢(xún)有限公司總經(jīng)理李利認為，海外資金投資美國商業(yè)地產(chǎn)或許面臨機遇，但投資住宅恐怕就很難獲得較好的回報。在美國，住宅是消費品和福利，很難作為外國人的投資品。如果投資住宅，就要面臨高額的增值稅。美國公民可以抵扣所得稅，但對外國人來(lái)說(shuō)這樣的稅率下，投資將無(wú)利可圖。

　　一位華人購房者對記者表示，很多中國買(mǎi)家都選擇全款在美國購房。他解釋說(shuō)，由于經(jīng)歷了次貸危機，美國銀行對房貸審核異常嚴格，通常要花上1個(gè)多月時(shí)間，使得從成交到最終手續辦妥并交房要持續1、2個(gè)月時(shí)間。而審核貸款時(shí)，必須提供兩年以上的美國納稅記錄和優(yōu)質(zhì)個(gè)人資信報告，對于外國投資者來(lái)說(shuō)，如果非美國長(cháng)期居民，申請貸款就很難了。

　　要在美國保有一套房屋，成本也不低。首先，擁有房屋后，每半年就要交一次房產(chǎn)稅，包括計價(jià)稅和市政建設費。其中，計價(jià)稅按房產(chǎn)價(jià)值來(lái)征收，每年政府都會(huì )重新估值；而市政建設征收期為20年，以支持新開(kāi)發(fā)地區和新地塊的房屋建設。這兩種稅由當地議會(huì )制定稅率，雖然各地有差異，但總體為房屋總價(jià)的1.5%-3%。此外，還要每年繳納占房屋價(jià)值0.125%的強制房屋保險費。此外，出租房屋的所得也需要納稅；而在美國房屋出租通常是委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，還要支付物業(yè)管理費。

　　通過(guò)對美國房屋轉手成本的調查，記者發(fā)現投機者“投機”開(kāi)銷(xiāo)不小。在美國幾乎所有房屋買(mǎi)賣(mài)都要通過(guò)中介來(lái)完成，賣(mài)方通常需支付房?jì)r(jià)6%的中介稅。而在辦理房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，外國投資者通常要聘請公證行來(lái)完成涉及的法律文書(shū)和政府文件的工作，公證費約為0.2%。為避免糾紛，轉手前還要請專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行房屋檢測，費用約為每平方英尺0.1美元。

　　就算轉手賣(mài)了好價(jià)錢(qián)，還要過(guò)所得稅這只“老虎”。據美國的《外國投資房地產(chǎn)稅法案》規定，對于房地產(chǎn)的投資收益，外國投資者必須按常規所得稅稅率征稅，除非其于該納稅年度在美國留居超過(guò)半年，即183天，在出售自住2年以上的住房時(shí)，才可享受美國居民納稅人的優(yōu)惠：個(gè)人賣(mài)房收益不超25萬(wàn)美元，家庭不超50萬(wàn)美元，則可免交所得稅。但個(gè)人和家庭一生享受該項優(yōu)惠也僅此一次，因為聯(lián)邦稅務(wù)局將向第二套房買(mǎi)賣(mài)的收益獲得者收取高達20%的資產(chǎn)所得稅。海外軍團在美國“抄底”住宅地產(chǎn)或許只是一場(chǎng)勝算不大的“豪賭”。