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　　歐美住房租賃市場(chǎng)之所以發(fā)達，正是因為其完善的法規制度和適當的政策，能讓市場(chǎng)有效滿(mǎn)足租房者長(cháng)期穩定的居住需求.

　　在歐美發(fā)達國家，租賃住房的比例通常達到30%以上，在住房體系中發(fā)揮著(zhù)重要作用。租賃住房比例高的瑞士、德國、荷蘭等國，其居住質(zhì)量、住宅設計水平也是最好的。

　　歐美住房租賃市場(chǎng)發(fā)達，是因為完善的法規制度和政策，能有效滿(mǎn)足租房者長(cháng)期穩定的居住需求。

　　鑒于住房是一種必需消費品，在歐美國家，住房租賃與其他房屋租賃有明確的區分。在德國，民法典將租賃嚴謹地分為“使用租賃”和“收益租賃”兩類(lèi)。前者是指僅以使用為目的；后者則指以使用和收益為目的。租賃住房作為居所的，自然被歸為使用租賃；而生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用途房屋的租賃則屬收益租賃。

　　顯然，在歐美發(fā)達國家，住房租賃更多被視為一種住房的占有、使用形式，而不僅是房屋租賃的其中一類(lèi)。這就從根本上確定了住房租賃市場(chǎng)會(huì )被作為住房體系的一部分來(lái)規制平衡。

　　基于對住房租賃特殊性的認識，歐美各國在立法精神上，往往更注重保護居所的實(shí)際使用者——租客。這體現在以下兩個(gè)方面：

　　一是對出租住房的“可居性”有明確的底線(xiàn)要求。這些要求，從早期的對過(guò)度擁擠的簡(jiǎn)單管制，發(fā)展到后來(lái)的可居性評估體系的建立；從注重物質(zhì)設施層面，發(fā)展到兼顧生理心理等更細微的層面。

　　以英國為例，2004年住房法案出臺的“住房健康和安全評估體系標準”，用綜合危害評估的方式，將危害分為生理要求、心理要求、傳染病防護、意外事故防護四大類(lèi)29個(gè)小類(lèi)，并由政府工作人員按細則進(jìn)行打分，根據打分結果對出租住房采取不同級別的措施進(jìn)行規管。

　　二是對于逐出租客的程序有嚴格的規定。一般而言，即使租客有欠租等違約行為，業(yè)主也必須出示相關(guān)證據，獲得法庭令后方可逐出租客，并且須由執法人員來(lái)具體實(shí)施。值得一提的是，為防止業(yè)主濫用收回自住這一理由，法律通常規定動(dòng)用該理由收回的住房在相當一定期限內不得出租。

　　由于住房租賃的日常運作涉及業(yè)主和租客兩個(gè)主體，不確定性太多會(huì )帶來(lái)巨大的交易成本，影響市場(chǎng)的效率。有鑒于此，歐美發(fā)達國家百年來(lái)一直致力于對所有可能引起糾紛的問(wèn)題進(jìn)行合理明確的規范。

　　例如提前知會(huì )對方。英國規定，收回住房、退租等等的知會(huì )都必須以書(shū)面形式，并且要遵守法律規定的時(shí)間提前量——2個(gè)月、1個(gè)交租周期等(通常根據不同的租賃類(lèi)型和請求類(lèi)型確定)。

　　對于押金，美國紐約州規定，業(yè)主必須將押金存到專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)并通知租客，利息歸租客所有，業(yè)主可以依法收取1%保管費；若租金上升，業(yè)主有權要求增加押金；退租時(shí)押金必須悉數奉還，需要作抵償用業(yè)主損失的(例如欠租、物件損壞)，必須嚴格符合法律規定。

　　此外，租金和租住權環(huán)節，一直是發(fā)達國家調控住房租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵抓手。

　　上世紀70年代以后，歐美發(fā)達國家有逐步松解剛性租金管制和租住權保障以活化市場(chǎng)的趨勢，但在加租和續約方面，仍然有不少巧妙的措施來(lái)支持合法前提下長(cháng)期穩定的租居需求。

　　在租金問(wèn)題上，起始租金雖然自由商定，但加租要受限制。英國、德國都規定至少一年才可以加租一次。德國還規定3年內加租幅度不能高于30%，除非住房經(jīng)歷升級改造。租客或業(yè)主對于租金水平有異議的，通常有專(zhuān)門(mén)的部門(mén)來(lái)仲裁處理，例如英國有租金評估委員會(huì )。仲裁采取的方式通常是與同等條件的住房租金進(jìn)行比照。在這方面，德國各城市有定期進(jìn)行市場(chǎng)租金調查來(lái)支撐相關(guān)判斷。

　　在租期問(wèn)題上，以續約為默認安排。在德國，住房租賃基本都是自動(dòng)續約的不定期租賃，定期租賃只在很?chē)栏竦那闆r下才會(huì )被允許。而且，業(yè)主在期滿(mǎn)收回住房時(shí)，同樣需要提供理由并走冗長(cháng)的法律程序。而英國經(jīng)過(guò)1988年和1996年住房法案后，定期租賃成為默認安排。雖然法律允許此后業(yè)主可無(wú)條件收回住房，只需提前2個(gè)月知會(huì )即可，但同時(shí)也明確，除非業(yè)主主動(dòng)提議終止，否則租期結束后仍會(huì )自動(dòng)轉為法定不定期租賃。

　　與歐美發(fā)達國家相比，中國國情特殊，所處歷史階段也不同，但應積極吸收國外的先進(jìn)制度和精神。(禤文昊 作者為清華大學(xué)建筑學(xué)院住宅與社區研究所博士)