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　　近日，多項經(jīng)濟數據顯示美國現房銷(xiāo)售量出現“井噴”。美國商務(wù)部目前公布的數據顯示，3月份美國新房銷(xiāo)售量比上個(gè)月猛增27%，按年率計算為41.1萬(wàn)套，為去年7月份以來(lái)最大銷(xiāo)量，是47年以來(lái)最大月度增幅。同時(shí)紐約地產(chǎn)評級機構本月公布的2010年第一季度房產(chǎn)報告也顯示，紐約地區房屋銷(xiāo)售激增，其中曼哈頓地區房屋銷(xiāo)售量比去年猛增99%。

　　購房者搶搭政策“末班車(chē)”

　　美國房產(chǎn)專(zhuān)家普遍認為，房地產(chǎn)領(lǐng)域的利好消息主要得利于4月底到期的聯(lián)邦購房刺激政策引發(fā)的“末班車(chē)效應”。由于美國失業(yè)率仍居高不下，信貸緊縮狀況依舊，3月份美國房屋止贖數量大幅增加，聯(lián)邦購房刺激計劃結束后的半年左右，市場(chǎng)將會(huì )有所回落。雖然美國股市的回暖和消費者信心的上升會(huì )導致房市整體復蘇動(dòng)力逐漸增強，但房市仍面臨巨大壓力，要消化這些壓力很可能要等到2013年。

　　“現在，我們幾乎每天都要辦理至少一起購房成交合同，而2008年至2009年平均是每周一起�！睆氖录~約房屋買(mǎi)賣(mài)成交合同業(yè)務(wù)的房產(chǎn)律師湯學(xué)武對中國證券報記者表示，這是危機之后他所親歷的美國房產(chǎn)市場(chǎng)最火爆的場(chǎng)面，“主要是因為購房者爭相趕在4月30日購房刺激政策結束之前購房，以享受聯(lián)邦置業(yè)退稅的經(jīng)濟刺激政策�！�

　　美國聯(lián)邦政府的首次購房退稅8000美元的刺激政策，在去年11月到期后，又被延續到今年4月30日。湯學(xué)武律師說(shuō)，美國房產(chǎn)市場(chǎng)在去年12月第一期經(jīng)濟刺激計劃結束時(shí)出現短暫回落后，在今年第一季度又出現反彈，其中不乏“末班車(chē)效應”帶來(lái)的需求集中釋放的效果。不過(guò)，市場(chǎng)反彈勢頭超過(guò)預期，說(shuō)明第二輪購房退稅刺激政策、股票市場(chǎng)的回升以及美國經(jīng)濟的回暖有效地提振了購房者的信心，出現了危機以來(lái)的短期繁榮。

　　湯學(xué)武律師指出，美國房市本次火爆的重要特征是第二次購房者明顯比去年增多。這不僅是因為二次購房者也可以享有6500美元的聯(lián)邦購房退稅優(yōu)惠政策，更說(shuō)明美國房產(chǎn)市場(chǎng)的投資性能正在恢復。

　　二次購房主要是投資行為，在經(jīng)歷長(cháng)期市場(chǎng)疲軟后，二次購房者的增加說(shuō)明投資者開(kāi)始對房產(chǎn)市場(chǎng)的投資穩定性恢復了信心，很多購房者表示看好未來(lái)的房產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)始在房市投資。再加上房?jì)r(jià)處于低點(diǎn)，為投資者提供了較好的買(mǎi)入期，這也是第一季度房市出現繁榮的原因。

　　基于上述退稅政策的刺激效應，湯學(xué)武律師認為伴隨著(zhù)4月底房地產(chǎn)刺激政策的結束，這一反彈趨勢將會(huì )出現回落，但由于美國經(jīng)濟的回暖和金融業(yè)的復蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )再次出現大起大落的動(dòng)蕩局面。

　　高失業(yè)率引發(fā)止贖

　　與此同時(shí)，仍有很多經(jīng)濟學(xué)家對未來(lái)美國房地產(chǎn)市場(chǎng)表現出不樂(lè )觀(guān)。地產(chǎn)評級機構米勒薩繆爾首席執行官米勒說(shuō)，美國居高不下的失業(yè)率將阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續走強。

　　美國勞工部4月中旬公布的報告稱(chēng)，截至4月10日的當周，美國首次申領(lǐng)失業(yè)救濟的人數較前一周上升了24000人，為484000人，遠遠超過(guò)分析人士的預測。報告還稱(chēng)，截至4月3日的當周，美國持續領(lǐng)取失業(yè)救濟的總人數上升了7.3萬(wàn)人，達到464萬(wàn)人。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)研究機構RealtyTrac公布的報告稱(chēng)，在3月份，美國共有367，000處房產(chǎn)收到了止贖申請，比2月份增長(cháng)了19%，同比去年同期增加了8%。3月份全美房屋止贖數的猛增也創(chuàng )下月度新高，并導致今年第一季度止贖房產(chǎn)數量環(huán)比增加7%，同比上升16%，共有932000處房產(chǎn)收到了止贖申請。這相當于美國每138個(gè)家庭就有一個(gè)收到違約、銀行收繳等止贖文件。

　　美國西東大學(xué)商學(xué)院經(jīng)濟學(xué)教授尹尊聲表示，和次貸危機引起的第一輪房屋止贖高潮不同，眼下的這一輪止贖主要由于失業(yè)導致，因此解決起來(lái)難度更大。他說(shuō)：“政府的救助計劃沒(méi)有解決根本的失業(yè)問(wèn)題。只要失業(yè)率居高不下，消費者的購買(mǎi)能力和償付能力就會(huì )下降。目前的就業(yè)情況從表面上看，好象是沒(méi)有繼續惡化，但實(shí)際上，就業(yè)的恢復很大程度上依賴(lài)于臨時(shí)工作和低收入工作，所以從本質(zhì)上看，消費者的償付能力還在繼續下降�！�

　　美國研究機構住房政策中心執行主任魯貝爾說(shuō)，大量房屋積壓意味著(zhù)房?jì)r(jià)的反彈將非常微弱；此外，緩慢的就業(yè)市場(chǎng)復蘇將延長(cháng)市場(chǎng)消化房屋庫存的時(shí)間。

　　《今日美國報》近日對全美46位主要經(jīng)濟學(xué)家進(jìn)行的季度調查報告顯示，大部分接受調查的經(jīng)濟學(xué)家估計，要到2013年或者更晚時(shí)間，美國就業(yè)市場(chǎng)才能真正恢復到金融危機前的水平。同時(shí)很多經(jīng)濟學(xué)家還指出，美國政府只有繼續推行住房刺激計劃，才能有效緩解美國房市潛在的危機。

　　本報記者 席玟 紐約報道