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　　為廣大市民和勞動(dòng)階層提供經(jīng)濟上可承受的住房,德國稱(chēng)之為社會(huì )福利住房,相當于我們常說(shuō)的廉租房。19世紀末,德國出臺的《合作社法》至今仍然是合作社方式建房的重要法律依據之一。

　　第二次世界大戰使德國大量住房毀于戰火。在聯(lián)邦德國,由于采取了多種途徑鼓勵社會(huì )福利用房建設,到上世紀70年代以后,住房緊張狀況逐步得到緩解。

　　聯(lián)邦德國一般是采取政府資助,由個(gè)人、非營(yíng)利性住宅公司或自治團體,例如住房建設合作社等具體投資建設的方式建造社會(huì )福利房,另外,聯(lián)邦德國也對自有產(chǎn)權房子建設提供資助,使社會(huì )福利用房的建設從一開(kāi)始就顯現多種多樣的形式。

　　指導德國建設社會(huì )福利住房的重要法律是在50年代先后出臺的第一部和第二部《福利住房建設法》。尤其是第二部《福利住房建設法》,經(jīng)過(guò)多次修改完善,至今仍然是社會(huì )福利住房建設的重要法律依據。該法律規定,德國聯(lián)邦、聯(lián)邦州地方政府有義務(wù)采取措施,為廣大普通大眾建設從面積到設施恰當的住房。

　　德國聯(lián)邦、聯(lián)邦州和地方根據這項法律的規定,對建設社會(huì )福利住房的投資人,無(wú)論是個(gè)人、社會(huì )團體還是企業(yè)進(jìn)行資助。一般做法是,聯(lián)邦和聯(lián)邦州按照一定的比例共同通過(guò)住房政策性銀行,向住房建設投資者提供無(wú)息住房建設貸款。該貸款償還期可以達30至35年。作為回報,住房投資者有義務(wù)按照國家的要求,向低收入家庭提供廉價(jià)租用房。一般來(lái)說(shuō),房租標準由國家指導,不能超過(guò)房子實(shí)際成本的正常費用要求。對于房屋出租者因低于市場(chǎng)價(jià)出租住房而造成的損失,國家按相應規定給予補償。還貸期結束后,約束解除,房屋所有人可以按市場(chǎng)價(jià)格出租出售房子。

　　按照規定,只有收入低于一定標準的家庭才有權力搬進(jìn)社會(huì )福利住房。為此,國家每年要公布一個(gè)專(zhuān)門(mén)的收入水平參考標準。對于家庭收入核算還要考慮家庭成員數量,是否有特殊情況,例如是否有孕婦、老人和殘疾人以及領(lǐng)取社會(huì )福利等情況。經(jīng)核算符合要求后,政府為其出具證明,這樣福利用房的出租人就可以接收申請者入住。由于各地住房情況不同,平均收入情況也有差異,所以,各地允許在國家規定的標準上下浮動(dòng)。入住家庭收入發(fā)生變化時(shí),也沒(méi)有必要搬出福利房,但要按照規定補交房租。

　　國家在資助建設社會(huì )福利住房的同時(shí),為了調動(dòng)人們各方面建房積極性,自50年代起,對于私人興建和購置自有產(chǎn)權住房也通過(guò)貸款減免給予相應的資助。這項規定一方面是為了幫助收入處于中上等的居民實(shí)現擁有一套自己住房的夢(mèng)想,另一方面也使德國住房總量增加且多樣化。

　　從實(shí)踐來(lái)看,國家不直接建設社會(huì )福利房,而是用政策優(yōu)惠換取私人住房投資者在一定時(shí)間段內服務(wù)于國家的社會(huì )福利房政策有諸多好處。因為,在德國的決策者看來(lái),長(cháng)遠來(lái)看,住房市場(chǎng)仍主要應由市場(chǎng)來(lái)決定。政府對于市場(chǎng)的干預應是有限制的,只是在住房緊張階段才能采取的必要調節措施。如果無(wú)限期地約束住房建設者從事公益行為,限制投資者贏(yíng)利,必然導致投資者對福利住房投資熱情下降。而如果不吸收社會(huì )資源,僅靠國家是無(wú)力解決社會(huì )住房緊張狀況的。

　　實(shí)施促進(jìn)社會(huì )福利住房建設政策以來(lái),到1960年,400萬(wàn)套新建設住房有60%是在這種公共資金資助下建設的。從1950年到1990年,共建設1900萬(wàn)套住房,其中有750萬(wàn)套是采取這種方式建設的。

　　2006年,德國修改了《基本法》相關(guān)內容,社會(huì )福利住房事務(wù)已經(jīng)不歸屬于聯(lián)邦政府管轄,社會(huì )福利住房的相關(guān)法律僅由各聯(lián)邦州負責。從2006年開(kāi)始的過(guò)渡時(shí)期內,聯(lián)邦政府仍將在2012年前每年從聯(lián)邦財政中向聯(lián)邦州轉移支付5.18億歐元,用于聯(lián)邦州實(shí)施福利住房措施。

　　實(shí)際上,德國自1988年起就逐漸開(kāi)始廢除福利住房建設中的相關(guān)優(yōu)惠政策。1987年德國約有390萬(wàn)套福利住房,而在2001年的住房統計中只有180萬(wàn)套福利住房。而這個(gè)速度目前正以每年減少近十萬(wàn)套的速度下降。柏林在2006年統計時(shí),雖然東部地區社會(huì )福利住房仍為24%,但西部地區僅有9%的住房是社會(huì )福利住房。2002年柏林政府委托一個(gè)專(zhuān)家組評估,專(zhuān)家認為,柏林的住房超出正常需要10萬(wàn)間,所以將來(lái)出現住房緊張的可能性不大。據此,柏林政府制定了退出機制,對相關(guān)受影響的住房所有者給予補償并中止新的建設社會(huì )福利住房項目。德國在社會(huì )福利房興盛時(shí)期約有三分之一的住房具有社會(huì )福利住房的性質(zhì),但目前這個(gè)比例約在10%左右。但由于經(jīng)濟危機造成各地財政困難,各地政府紛紛出讓社會(huì )福利住房。例如,東部的德累斯頓的福利住房通過(guò)私有化,全部出售給外國企業(yè)。

　　由于多年的建房促進(jìn)政策,德國房子總數上升,住房市場(chǎng)價(jià)格與社會(huì )福利用房的價(jià)格差距越來(lái)越小,因此一些地方因此放開(kāi)對租用相關(guān)福利房限制,讓其隨行就市,這樣,一些所謂社會(huì )福利住房也就名存實(shí)亡。專(zhuān)家指出,雖然社會(huì )福利住房?jì)r(jià)格可能會(huì )稍有上漲,但不會(huì )引起社會(huì )不良反應,因為德國通過(guò)其他政策,仍然在保證低收入家庭維持其正常的居住條件。

　　解決低收入家庭住房問(wèn)題不可能靠一招一式的政策。德國在上世紀70年代出臺法了《租房者保護法》,對于穩定房?jì)r(jià),解決低收入者住房困難發(fā)揮了積極作用。例如這一法律規定,房屋出租者不能隨意提高房?jì)r(jià),不能向承租人威脅提價(jià),房?jì)r(jià)要在規定的指導價(jià)格上下浮動(dòng),提高房?jì)r(jià)需要書(shū)面說(shuō)明理由和承租人同意等。

　　在德國的住房福利制度中的另一項重要措施是實(shí)行了住房補貼金制度。這是一個(gè)根據住房人(租或者住自有產(chǎn)權房)收入、住房面積和房租因素決定的補助項目。符合標準的人可以從國家得到一定的現金補助。該項制度自1965年開(kāi)始實(shí)施以來(lái),大量低收入家庭從中獲益。以住房現金補助方式給予低收入家庭之補助的好處是,領(lǐng)取補助的家庭不必要一定在社會(huì )福利房范圍租便宜的住房,可以租用正常水平的住房,使其有更大的選房機會(huì ),這樣也可避免了出現窮人扎堆居住的情況。(柏林6月22日電 王懷成)