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農歷新年過(guò)后,房地產(chǎn)市場(chǎng)貌似艱難的起色,幾乎被完全淹沒(méi)在整體經(jīng)濟困境的陰影中,出乎意料的是,這一態(tài)勢一直持續了下來(lái),并演變成4月份的熱銷(xiāo)局面。
4月份北京、上海的房屋銷(xiāo)售量,都在刷新記錄;不被看好的深圳,4月份的成交量,也僅僅略低于此前大賣(mài)的3月。
房地產(chǎn)市場(chǎng)到底在發(fā)生什么變化?
意外成交量
2009年4月,除保障性住房外,北京住宅期房成交1.33萬(wàn)套,超過(guò)樓市最火的2007年的單月最高成交套數。
4月,上海住宅新房成交面積189萬(wàn)平方米,較16個(gè)月以來(lái)最高成交水平的3月份,大幅增加了25%,超過(guò)2007年平均水平。
3月,深圳新房成交8500多套、81萬(wàn)平方米,成交面積超過(guò)2007年單月最高水平,4月的成交量較3月略低,降幅不到10%,整體銷(xiāo)售格局并沒(méi)有改變。
成交量上漲,直接影響著(zhù)地產(chǎn)商的賬單,這一數據依然有些出乎意料。據了解,重慶金科地產(chǎn)集團4月份的房屋認購、簽約、匯款量三項,都創(chuàng )下該公司成立11年以來(lái)的單月最高額。
“大量成交不僅僅出現在北京,很多地方都出現了,包括重慶、無(wú)錫等城市!苯鹂萍瘓F副總裁李戰洪說(shuō)。
反彈推動(dòng)力
剛性需求的集中釋放,被認為是這一輪成交上漲的主要原因。
“從2007年11月開(kāi)始,一年多來(lái),購房需求都在壓抑、徘徊中!眹H地產(chǎn)咨詢(xún)機構衡信柏迪綜合服務(wù)部董事岳鋒鋼表示,這些需求集中釋放必然導致成交量上漲。而事實(shí)也證明,這一輪大量成交背后,是中小戶(hù)型、低總價(jià)房屋的巨大功勞。
“需求的釋放,離不開(kāi)開(kāi)發(fā)商的割肉!痹冷h鋼說(shuō)。降價(jià)是最有效的促銷(xiāo)手段,而降價(jià)方式在2009年以后,和之前已經(jīng)悄然不同。2008年下半年,北京樓市留給人們的深刻印象之一,恐怕要數眾多樓盤(pán)遮遮掩掩的降價(jià)方式,以及由此引發(fā)的早期業(yè)主維權大潮。例如沿海地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)采用過(guò)的買(mǎi)房送寶馬、抽簽決定折扣價(jià)格等方式;更多樓盤(pán)推出極少量的特價(jià)房,幻想以最小的成本來(lái)拉動(dòng)人氣。事實(shí)證明,這些方法都失敗了,而最終有效的,是明確的降價(jià)。
在北京一家地產(chǎn)公司工作的小魏,4月初的購房,對她來(lái)說(shuō)有些無(wú)奈。從去年10月就開(kāi)始看房的她,看重的是地理位置,但四環(huán)左右的房?jì)r(jià),并沒(méi)有給她驚喜!胺空箷(huì )的時(shí)候,本來(lái)期待會(huì )有便宜房子賣(mài),結果這樣的房子基本上都在偏遠的昌平、順義等區域!睂κ兄行姆课萁祪r(jià),小魏不再抱有期待了,她早先看中東四環(huán)一個(gè)項目,3月的均價(jià)為1.7萬(wàn)元/平方米,4月初這里推出了1.4萬(wàn)元/平方米的特價(jià)房,她毅然出手了。
無(wú)錫的小王,也在最近購房。她購房的這一項目,去年11月開(kāi)盤(pán),均價(jià)7000多元/平方米,今年這里推出整整兩棟樓的特價(jià)房,價(jià)格約5000元/平方米!爸灰^(guò)6000元/平方米我都不考慮!贝蠓祪r(jià)的特價(jià)房,基本上已達到小王的心理預期,成交順理成章。
降價(jià),成為上述兩位購房者出手的直接原因。
2009年3月,位于東四環(huán)的沿海地產(chǎn)項目美利山,將“9500元起價(jià)”的廣告掛滿(mǎn)大街小巷,這個(gè)項目在2008年的價(jià)格曾經(jīng)是1.4萬(wàn)元/平方米,如此明目張膽的降價(jià),在2008年不可想象。
這并不是特例。開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不在“降還是不降”這個(gè)問(wèn)題上糾纏不清,新開(kāi)盤(pán)項目調低定價(jià)、老盤(pán)新產(chǎn)品低價(jià)入市已是普遍現象。
“去年降價(jià)和促銷(xiāo)剛開(kāi)始的時(shí)候,是局部的,促銷(xiāo)的房子也是一小部分,大家覺(jué)得會(huì )有更大的降幅。而現在的降價(jià)力度大、全面!北本﹤I(yè)顧問(wèn)副總經(jīng)理常自力表示。他認為,目前的大量成交,主要是全面降價(jià)造成的。
成交量的持續爆發(fā),對房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著(zhù)什么?
“看起來(lái)是一個(gè)月的成交量,實(shí)際上是一年半的需求!苯鹂萍瘓F副總裁李戰洪認為,如果將這個(gè)量與整個(gè)2008年下降的成交量結合起來(lái)看,這并不是一個(gè)多么大的數字,4月的成交量,只能說(shuō)是一個(gè)非常態(tài)的情況。
非常態(tài)背后
伴隨著(zhù)成交量放大,對開(kāi)發(fā)商“假按揭”制造樓市虛假成交的懷疑涌現,包括北京、深圳等地。假按揭的存在與否、數量多少難以考證。不過(guò),個(gè)例可以說(shuō)明一定問(wèn)題。
3月份,深圳樓市成交量大漲,對“假按揭”的猜測,因為地產(chǎn)評論人士牛刀的一篇博客文章而變得沸沸揚揚。但隨后,深圳國土局予以澄清,其網(wǎng)站呈現一個(gè)人購買(mǎi)幾十套房子的信息,是由于登記方式的問(wèn)題而導致,并不屬實(shí)。以此判斷假按揭存在,證據并不存在。
此外,被媒體引證最近出現假按揭的案例——近期一審判決的北京豪森公寓假按揭騙貸案,實(shí)際發(fā)生于2000年至2002年,2005年這一案件就已暴露。
“假按揭不能說(shuō)沒(méi)有,一般而言比例會(huì )非常低!被⒔芡顿Y顧問(wèn)首席分析師張寅認為,假按揭導致成交量上漲的可能性并不存在。他表示,假按揭主要出現的時(shí)間是2000年至2002年,當時(shí)個(gè)人住房貸款出現不久,房子不好賣(mài)、銀行放貸壓力大、監管不嚴等原因,導致了這一情況的出現。
“假按揭違規成本非常高!睆堃f(shuō),一旦在此出問(wèn)題,銀行授信就沒(méi)了,對于大開(kāi)發(fā)商而言,他們手上還有別的房子、土地,造假風(fēng)險太大,即使存在假按揭,中小開(kāi)發(fā)商的可能性更大。而一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng),基本由大開(kāi)發(fā)商、上市公司占據。
不過(guò),現在的成交情況正在發(fā)生一些新變化。
在北京樓市2008年最低迷的時(shí)候,無(wú)論是新房還是二手房市場(chǎng),小戶(hù)型、低總價(jià)的產(chǎn)品,成為成交量的救命稻草。不過(guò),4月份以來(lái),它們的地位開(kāi)始有細微的變化。
“在重慶、無(wú)錫,三居室的成交量在上升;以前賣(mài)不出去的200平方米的房子,現在也可以賣(mài)了!崩顟鸷檎f(shuō)。以金科地產(chǎn)為例,之前小戶(hù)型占其總成交量的75%,現在這個(gè)比例下降到50%左右。
“以上海的情況來(lái)看,4月份可能有些過(guò)熱了!睆堃f(shuō),依以往的經(jīng)驗,目前上?赡苡胁糠滞顿Y客進(jìn)場(chǎng),這是一個(gè)新的動(dòng)向。
北京的工地上也在發(fā)生變化。北京一位施工單位的負責人表示,5月底至6月初,他們在北京的三個(gè)住宅項目將要開(kāi)工,其中包括太陽(yáng)星城(樓盤(pán)詳情 戶(hù)型圖 樓盤(pán)圖 論壇)在內,根據搜房網(wǎng)發(fā)布的統計信息,這個(gè)項目3月份的成交套數為全市第一。這位負責人表示,按原計劃,這三個(gè)工地本來(lái)春節前就應該開(kāi)工的!艾F在收工程款也好收一些了!彼f(shuō)。
3月、4月成交量醒目,對于其可持續性的質(zhì)疑,目前依然普遍存在。
偉業(yè)顧問(wèn)表示,隨著(zhù)成交上漲,價(jià)格會(huì )企穩,這種大量成交的情況不會(huì )持續到下半年。
張寅認為,這是此輪房地產(chǎn)調整周期的第一波反彈,主要特征為,由庫存的中小戶(hù)型銷(xiāo)售,來(lái)支撐絕大部分的銷(xiāo)售量!斑@個(gè)過(guò)程,不可能一兩個(gè)月就結束,可能會(huì )持續2至3個(gè)季度!睆堃硎,樓市有沒(méi)有走向上升通道,成交量、銷(xiāo)售價(jià)格、投資客數量是幾個(gè)衡量的標準,而現在只是其中一個(gè)指標發(fā)生明顯變化,房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整遠沒(méi)有結束。(經(jīng)濟觀(guān)察報)
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