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　　并不是所有的房地產(chǎn)泡沫都以崩潰而告終，但價(jià)格上漲往往是房地產(chǎn)泡沫崩潰的前奏。

　　一季度的銷(xiāo)售數據，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)也有了回暖跡象。盡管一部分理性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商呼吁維持價(jià)格的穩定，但市場(chǎng)上漲價(jià)的沖動(dòng)已經(jīng)難以掩飾。前段時(shí)間的價(jià)格調整被眾多購房者理解為觸底，由此產(chǎn)生的交易量成為房?jì)r(jià)上漲的支撐力量。

　　中國經(jīng)濟正處在下行態(tài)勢，但促使房地產(chǎn)泡沫膨脹的基礎機制依然在發(fā)揮作用。包括房地產(chǎn)在內的資產(chǎn)市場(chǎng)往往具有嚴重的不確定性和信息不對稱(chēng)性，對當前中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢，各方莫衷一是，恰恰是不確定性和信息不對稱(chēng)性嚴重的反映。在這種市場(chǎng)環(huán)境中，從眾心理居于優(yōu)勢，市場(chǎng)參與者傾向于遵從多數人的決定。價(jià)格越是上漲，就有越多的人由于上漲的預期而入市搶購，而搶購又會(huì )使價(jià)格進(jìn)一步上漲和預期進(jìn)一步增強，于是泡沫不斷膨脹。

　　目前，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預期有所弱化但并沒(méi)有逆轉。房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在道德風(fēng)險，推動(dòng)了泡沫的形成。資產(chǎn)的過(guò)度投資，形成泡沫。近幾年我國政府尤其是地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度，客觀(guān)上形成了隱形擔保，使投資者相信政府將會(huì )在房地產(chǎn)業(yè)陷于危機時(shí)出手救助，由政府而不是自己承擔市場(chǎng)風(fēng)險，從而疏于風(fēng)險防范。

　　房地產(chǎn)泡沫的崩潰并非小概率事件。參照歷史經(jīng)驗，房地產(chǎn)泡沫在經(jīng)歷了一段時(shí)期的膨脹后，多數以崩潰告終。Michael Bordo和Oliver Jeanne對二戰以來(lái)OECD國家的資產(chǎn)價(jià)格泡沫現象所作的研究發(fā)現，雖然資產(chǎn)價(jià)格出現泡沫以后并不必然會(huì )崩潰，但房地產(chǎn)價(jià)格比股票價(jià)格更容易崩潰。股票價(jià)格泡沫崩潰的概率為12.5%，而房地產(chǎn)價(jià)格崩潰的概率超過(guò)50%。原因在于，相較于股票市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對稱(chēng)的程度有限，對于基礎價(jià)值決定因素的不確定性較少。

　　房地產(chǎn)泡沫崩潰的觸發(fā)因素或不期而至。觸發(fā)因素往往是偶然的，宏觀(guān)政策的變動(dòng)、市場(chǎng)上的一個(gè)事件等都可以成為觸發(fā)因素。泡沫的崩潰，或者起因于投資者信心的逆轉，或者起因于信用的收緊。這兩者都與經(jīng)濟周期存在一定的相關(guān)性。在當前的經(jīng)濟下行時(shí)期，總體信用收縮，投資者對未來(lái)的經(jīng)濟前景和收入預期趨于悲觀(guān)，個(gè)人金融資產(chǎn)的配置趨向于安全資產(chǎn)而非風(fēng)險資產(chǎn)。因此，在這種經(jīng)濟環(huán)境中，房地產(chǎn)泡沫崩潰的可能性大增。

　　在當前房地產(chǎn)風(fēng)險已經(jīng)居于高位的情況下，價(jià)格上漲實(shí)是引發(fā)泡沫崩潰的不智之舉。價(jià)格進(jìn)一步上漲會(huì )促使銀行和金融監管當局出于審慎的目的對房地產(chǎn)發(fā)展商和按揭貸款人采取惜貸行為，從而導致房地產(chǎn)市場(chǎng)的信用收緊，觸發(fā)泡沫崩潰。價(jià)格的進(jìn)一步上漲會(huì )使價(jià)格水平超出多數潛在購房者的購買(mǎi)能力，使他們被迫采取觀(guān)望態(tài)度。在缺少交易量配合的情況下，價(jià)格難以維持，潛在購房者的看漲預期極易逆轉，市場(chǎng)參與者的恐慌情緒互相傳染，結果泡沫崩潰。

　　(趙中偉 作者系中國社科院世界經(jīng)濟與政治所博士)