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　　一季度以來(lái)，伴隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的小陽(yáng)春景象，北京期房退房率出現了居高不下的情況。有的樓盤(pán)退房率竟高達20%，多家熱銷(xiāo)樓盤(pán)退房超過(guò)60套。

　　退房潮不斷涌現帶來(lái)了不少法律糾紛，業(yè)內人士提示，應注意退房潮背后的“假按揭”等違法行為，同時(shí)銀行應加強監管，完善內部風(fēng)險防范機制，防范和化解房地產(chǎn)按揭中的風(fēng)險。

　　開(kāi)發(fā)商假按揭或涉欺詐

　　一季度以來(lái)，北京期房退房率居高不下，“由于中國實(shí)行的是期房預售制度，一直存在著(zhù)假按揭現象�！鄙缈圃貉芯繂T曹建海認為，今年一季度的退房潮中,估計不少是因開(kāi)發(fā)商的假按揭。

　　“假按揭形式多種多樣�！狈康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析人士陳真誠認為，開(kāi)發(fā)商為了營(yíng)造熱銷(xiāo)假象，自己導演了“自買(mǎi)自退”的把戲，將房源以?xún)炔咳耸康拿�義買(mǎi)下，當真的購房者看中了該房源后，開(kāi)發(fā)商再通過(guò)期房退房程序，將這些房源退出來(lái)，再將房子賣(mài)給購房者。

　　更為嚴重的情況則涉及詐騙�！八�謂假按揭貸款，指商業(yè)銀行經(jīng)由開(kāi)發(fā)商，發(fā)放無(wú)真實(shí)借款主體且擔保不落實(shí)的長(cháng)期房地產(chǎn)貸款�！�2009年石景山法院在對住房貸款糾紛案件進(jìn)行調研時(shí)發(fā)現，少數開(kāi)發(fā)商為了緩解資金壓力，鋌而走險，以假按揭等違法方式來(lái)騙取銀行貸款，利用退房者沒(méi)有及時(shí)索回自己的身份證明和簽訂的住房貸款合同，以及授權開(kāi)發(fā)商辦理貸款的委托書(shū)，向銀行申請貸款，或者開(kāi)發(fā)商與某些自然人串通騙取銀行貸款。由于購房借款人的購房意愿不真實(shí)，其還款資金主要來(lái)源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，因此，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金周轉出現問(wèn)題，隨之就會(huì )出現斷供，直接導致了糾紛的產(chǎn)生。

　　今年4月底，涉及假按揭的森豪公寓案一審判決宣布，森豪公寓老板鄒慶指使公司職員虛構該公司開(kāi)發(fā)的森豪公寓商品房銷(xiāo)售事實(shí)，采取與購房人簽訂虛假商品房買(mǎi)賣(mài)合同，為購房人偽造收入證明、首付款證明等貸款材料，并以購房人名義與中行北京分行簽訂個(gè)人按揭貸款合同申請按揭貸款的手段，騙得巨額個(gè)人按揭貸款達7.5億元。公訴機關(guān)認為，北京華運達房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及5人的行為已構成詐騙。

　　根據《刑法》第193條規定，貸款詐騙罪是指以非法占有為目的，行為人采用虛構貸款理由、虛假證明文件等手段，騙取銀行或者其他金融機構的貸款數額較大，占為己有的行為。

　　法律專(zhuān)家表示，在“假按揭”中，開(kāi)發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人冒充客戶(hù)作為購房人，通過(guò)虛擬借款人以虛假銷(xiāo)售方式套取銀行貸款數額較大的行為已構成貸款詐騙罪，將要受到法律的制裁。

　　銀行應完善風(fēng)險防范機制

　　不僅在北京，伴隨著(zhù)金融危機，全國各地的房地產(chǎn)糾紛都呈上升趨勢。最高人民法院副院長(cháng)奚曉明近日在人民法院應對金融危機商事審判工作座談會(huì )上表示，僅今年1至2月，全國法院受理房地產(chǎn)糾紛案件就已達24349件，同比上升15.56%。當前虛假按揭貸款案件開(kāi)始明顯增多。

　　“行業(yè)競爭激烈，銀行資信審核顯現漏洞是此類(lèi)案件增多的原因之一�！焙５矸ㄔ合嚓P(guān)人士認為，當前金融行業(yè)競爭激烈，部分銀行員工在審核時(shí)對申請人的月收入情況及償還能力不作詳細調查，甚至主動(dòng)幫助借款人出具虛假收入證明，資信審核流于形式。

　　該人士表示，由于審查不嚴，當事人虛構購房合同貸款融資的假按揭貸款屢有發(fā)生，當遭遇金融寒流，資金鏈發(fā)生斷裂后，銀行將面臨巨大的資金風(fēng)險。

　　一個(gè)典型的例子是在森豪公寓騙貸案中，曾任中國銀行北京市分行零售業(yè)務(wù)處副處長(cháng)的徐維聯(lián)和該處消費信貸業(yè)務(wù)科科長(cháng)尚進(jìn)及該信貸業(yè)務(wù)科信貸員張笑非，在審批“森豪公寓”和“華慶公寓”房地產(chǎn)項目發(fā)放個(gè)人住房貸款過(guò)程中，嚴重不負責任，沒(méi)有嚴格執行銀行信貸制度，先后向257名虛假貸款申請人發(fā)放個(gè)人住房貸款共計7.5億余元，造成銀行損失貸款本金6.6億余元。

　　針對某些銀行內部法律防范機制流于形式等問(wèn)題，石景山法院相關(guān)負責人建議，應完善銀行的資信審查、借款用途監管等內部防范機制。對借款人的資信審核內容不能僅局限于身份證、手機號碼及個(gè)人收入證明等比較原始的資料，應當對借款人的資產(chǎn)負債狀況、社會(huì )活動(dòng)及有無(wú)違法記錄、有無(wú)失信情況等進(jìn)行全面查證。在銀行發(fā)放貸款后，及時(shí)跟蹤監督借款使用情況，制定應急預案，防范和化解貸款發(fā)放后出現的各種風(fēng)險。(記者 徐暢)