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　　盲目漲價(jià)可能引起新的觀(guān)望

　　成交量上升——漲價(jià)——供應劇增——自住型需求漸減——成交量下降。沿著(zhù)這樣的軌跡，各地樓市普遍經(jīng)歷“小陽(yáng)春”之后，釋放出不同信號。

　　受政策優(yōu)惠、樓盤(pán)促銷(xiāo)和前期剛性需求大量積累的多重刺激，1—4月，全國商品房累計成交1.76億平方米，同比增加了17.5%，商品房銷(xiāo)售額7996億元。

　　在成交回暖的帶動(dòng)下，一些銷(xiāo)售情況較好的項目開(kāi)始漲價(jià)，大多數項目的優(yōu)惠力度也有所減小。4月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)同比下降1.1%，降幅有所減緩，比3月份縮小了0.2個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)比上漲0.4%，繼3月份后連續第二個(gè)月環(huán)比上漲。作為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，北京、上海、天津、南京、廣州、深圳等多數一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)，環(huán)比都呈一定程度上漲，一些品牌項目售價(jià)比春節期間上漲30%—40%。市場(chǎng)回暖、房?jì)r(jià)止跌回穩的跡象明顯。

　　隨著(zhù)價(jià)格上漲，進(jìn)入5月份，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現不同走勢。當多數城市交易仍活躍時(shí)，北京樓市成交量出現萎縮。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，5月1日至16日，剔除經(jīng)濟適用房、限價(jià)房等政策性住房，5月上半月北京住宅期房日均成交348套，較4月份日均水平下降了21.4%。

　　業(yè)內普遍認為，漲價(jià)、政策優(yōu)惠效應逐漸減弱和自住型需求的減少，是北京樓市成交量減少的主因。同時(shí)，媒體大量報道當前開(kāi)發(fā)商利用“房托”和假按揭等手段制造項目熱銷(xiāo)假象，打擊了購房者信心。在市場(chǎng)回暖帶動(dòng)各地住宅供應量不斷增加的背景下，如果房?jì)r(jià)盲目上漲、違規銷(xiāo)售現象猶存，有可能引起新的觀(guān)望，今后幾個(gè)月的成交量將面臨壓力。

　　改善型需求入市要看房?jì)r(jià)和政策

　　伴隨大量自住型需求在前期得以釋放，改善型需求被認為是今后支持市場(chǎng)成交保持活躍的主要力量。而改善型需求能否大量入市，一看房?jì)r(jià)，二看政策能否給予更多支持。

　　對未來(lái)房?jì)r(jià)走勢的判斷，成為市場(chǎng)能否繼續回暖的關(guān)鍵。中國社科院日前發(fā)布報告預測，今年上半年，在開(kāi)發(fā)商資金壓力沒(méi)有根本性好轉、房?jì)r(jià)下降預期仍強烈的情況下，房?jì)r(jià)仍有震蕩下行壓力。下半年，如宏觀(guān)經(jīng)濟進(jìn)一步好轉，在各種利好政策作用下，一些前期市場(chǎng)調整較大的城市可能率先走出低迷，趨于真正的回暖。

　　不少開(kāi)發(fā)商認為，目前的市場(chǎng)需求狀況不足以支持房?jì)r(jià)的全面上漲。繼續以合理的價(jià)格促進(jìn)銷(xiāo)售，仍將是今年主要的市場(chǎng)策略。而選擇漲價(jià)的開(kāi)發(fā)商也并非沒(méi)底氣。在適度寬松的貨幣政策作用下，信貸對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金支持已有所體現。一季度房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源超過(guò)1萬(wàn)億元，同比增長(cháng)9.2%，其中國內貸款增長(cháng)8%。不斷改善的資金狀況成為漲價(jià)最大的支撐。

　　政策面上，去年下半年以來(lái)，中央和各地都出臺了一系列促進(jìn)住房消費的政策，其中大多數是僅實(shí)行一年的短期政策。中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一認為：“這些政策對當前市場(chǎng)的刺激作用已體現出來(lái)，但成交量要穩定，仍需一些中長(cháng)期的產(chǎn)業(yè)政策，加大住房消費支持力度。政策穩，市場(chǎng)才會(huì )穩�！�

　　“我們現在還沒(méi)法明確、方便地區分改善型住房和二套房，想出政策支持改善型需求入市，顧慮很大�！蹦车胤抗芫志珠L(cháng)告訴記者。多數城市對改善性住房的定義是“人均住房面積低于當地平均水平，購買(mǎi)第二套住房”，但業(yè)內人士反映，這樣的定義操作性不強，有關(guān)部門(mén)應盡快為改善型住房制定一個(gè)更易界定的標準。 　　

　　投資低迷，需信貸和土地支持

　　消化庫存的壓力和對后市預期的不明朗，使開(kāi)發(fā)商的投資行為更謹慎。房地產(chǎn)投資的成績(jì)單并不像成交量一樣好看。

　　今年一季度，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4880億元，同比增長(cháng)4.1%，比去年同期增幅下降28.2個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開(kāi)工面積2.01億平方米，同比下降16.2%，降幅進(jìn)一步擴大。完成土地開(kāi)發(fā)面積同比下降11.3%，而去年同期則是增長(cháng)11%。

　　“房地產(chǎn)業(yè)投資增幅大降，會(huì )影響今年全社會(huì )固定資產(chǎn)投資規模，對房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也不利�！敝熘幸徽f(shuō)，“如果這種狀況持續下去，將會(huì )影響今后兩三年市場(chǎng)的健康發(fā)展�！�

　　“當前，適度降低開(kāi)發(fā)成本，有利于促進(jìn)投資穩定增長(cháng)�！敝袊�社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員李景國認為，可從土地和資金這兩大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“命脈”入手，采取一些措施，改變房地產(chǎn)投資各項指標下滑趨勢。

　　隨著(zhù)市場(chǎng)調整的深入和持續，土地價(jià)格和開(kāi)發(fā)成本等下降，房市的投資風(fēng)險已有所降低。在這種情況下，金融機構可對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸市場(chǎng)進(jìn)行細分，提高對優(yōu)質(zhì)新增開(kāi)發(fā)項目的信貸扶持力度。

　　土地方面，中國土地規劃勘測院總工程師鄒曉云介紹，從一季度開(kāi)始，地方政府改變了去年的消極態(tài)度，都在積極保持供應量，加大土地一級開(kāi)發(fā)。

　　李景國說(shuō)，在保持供應的同時(shí)，各級政府應適度加快批租節奏，適時(shí)下調土地出讓價(jià)格，適度放松從緊的土地購置政策，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供給穩定適度增長(cháng)。

　　近期，上海、福州、天津等城市都出現了低價(jià)推地現象。北京、深圳、沈陽(yáng)也都采用了降低地價(jià)、提高地塊容積率和建筑面積等方式，直接或間接地降低地塊的總價(jià)或單價(jià)。(記者 王 煒)