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　　主持人: 徐暢

　　嘉賓:中國社科院財貿所研究員楊志勇

　　中國社科院財貿所研究員楊志勇在接受中國證券報記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，物業(yè)稅主要著(zhù)眼于解決地方政府的財政來(lái)源，在短期內對房?jì)r(jià)有一定抑制作用，但對未來(lái)的地產(chǎn)運營(yíng)格局不會(huì )起到根本性影響。在目前宏觀(guān)經(jīng)濟還處于脆弱狀態(tài)下，需要把握開(kāi)征的時(shí)機。

　　著(zhù)眼解決地方政府的財政來(lái)源

　　中國證券報：研究開(kāi)征物業(yè)稅的目的是什么？

　　楊志勇：開(kāi)征需要考慮的一個(gè)大背景是地方財政收入問(wèn)題，因為地方財政收入沒(méi)有一個(gè)主體稅種，就會(huì )導致地方政府的短期行為，而物業(yè)稅著(zhù)眼于解決地方政府的財政來(lái)源，建立財政收入的保障機制。

　　由于土地轉讓收入成為地方政府收入的重要來(lái)源，要地方政府采取措施，降低地價(jià)，壓縮土地開(kāi)發(fā)成本，顯然存在一定的困難。要消除地方政府的阻力，需要中央政府采取適當措施，例如，通過(guò)進(jìn)一步完善分稅制財政體制，擴大地方稅收收入在全國稅收收入中的比重，緩解地方財政支出壓力。

　　進(jìn)一步完善分稅制財政體制，需要開(kāi)征物業(yè)稅，并將之劃為地方稅，才有可能緩解地方政府的財力困難，推動(dòng)地方政府在徹底改變地產(chǎn)運營(yíng)格局中發(fā)揮積極作用。物業(yè)稅既是地方政府當期財政收入的主要組成部分，又是未來(lái)財政收入的重要組成部分。相對于土地使用權轉讓的一次性財政收入而言，以當期房地產(chǎn)價(jià)格或者租金收入作為計稅依據的物業(yè)稅，能夠讓地方政府分享房地產(chǎn)增值帶來(lái)的收入。從理論上講，采取征收物業(yè)稅的辦法后，物業(yè)稅收入主要用于為本地區提供公共服務(wù)，有利于形成“多征稅——多提供公共服務(wù)——財產(chǎn)增值——稅源增加”的良性循環(huán)機制，從而使地方政府改變以往那種短視的機會(huì )主義行為方式。

　　短期內或打壓房?jì)r(jià)

　　中國證券報：如果開(kāi)征物業(yè)稅的話(huà)，對房?jì)r(jià)會(huì )有什么影響？

　　楊志勇：房?jì)r(jià)與稅負有很大關(guān)系，稅負很重的話(huà)，持有成本比較高，會(huì )降低住房投機欲望，特別是打擊那些多套或者大面積住房的炒家，短期內對房?jì)r(jià)起到打壓的作用。

　　但是長(cháng)期看房?jì)r(jià)還取決于房地產(chǎn)供給需求狀況，最終決定房?jì)r(jià)的是供求關(guān)系，而不僅僅是成本。如果供給遠遠滿(mǎn)足不了需求的話(huà)，那么，物業(yè)稅對房?jì)r(jià)就不會(huì )有太大影響。

　　中國證券報：物業(yè)稅對地產(chǎn)格局會(huì )有什么樣的影響？物業(yè)稅會(huì )取代土地出讓金嗎？

　　楊志勇：我認為，物業(yè)稅的開(kāi)征，能夠對地產(chǎn)運營(yíng)格局產(chǎn)生一定的影響，但將徹底改變地產(chǎn)運營(yíng)格局之希望寄予物業(yè)稅，則未免夸大了物業(yè)稅的功能，而忽略了其他真正有能力撬動(dòng)地價(jià)的關(guān)鍵因素。地產(chǎn)運營(yíng)格局的徹底改變，物業(yè)稅作用的發(fā)揮，需要其他條件的配合。

　　現在官方包括財政部門(mén)所談的物業(yè)稅與土地出讓金是兩回事。決定土地轉讓總成本的更為根本的制度因素——土地批租制度，不會(huì )因為物業(yè)稅的開(kāi)征而消失。土地批租制度是獨立于物業(yè)稅制的。

　　需要把握開(kāi)征的時(shí)機

　　中國證券報：您認為物業(yè)稅在方案上應如何設計？

　　楊志勇：物業(yè)稅應該是一種受益稅，與地方政府所提供的公共服務(wù)相對應。稅率應和公共服務(wù)水平掛鉤。稅率有必要隨公共服務(wù)水平和公共服務(wù)成本的變化而變化。但在開(kāi)征的初始階段，宜選擇較低的比例稅率，以便于征收。物業(yè)稅應按年計算征收。所有的房地產(chǎn)稅種都整合到物業(yè)稅之下進(jìn)行設計。廉租房租戶(hù)收入較低，傾向于廉租房不征收。

　　中國證券報：征收物業(yè)稅能不能調節貧富差距？

　　楊志勇：作為財產(chǎn)稅，物業(yè)稅能夠調節貧富差距，但調節的力度取決于稅制的設計。以什么作為計稅依據，對此影響很大。有的國家采用歷史成本，有的國家采用該地區最近一次的二手房交易價(jià)格。后者調節力度一般說(shuō)來(lái)更大。

　　中國證券報：開(kāi)征物業(yè)稅現在來(lái)看有什么困難？

　　楊志勇：第一個(gè)是房地產(chǎn)價(jià)值如何進(jìn)行有效評估，第二個(gè)由于物業(yè)稅是用于公共財政，那么未來(lái)對公共財政的透明度要求也越來(lái)越高。目前來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)值的評估可能沒(méi)有太大的困難，技術(shù)上沒(méi)什么太多問(wèn)題，大體評估還是比較容易的。而公共財政的透明度，即使沒(méi)有物業(yè)稅，也是會(huì )往前走的。

　　但目前宏觀(guān)經(jīng)濟還很脆弱。任何收緊經(jīng)濟的政策包括一些規范化的制度短期內最好不要出臺，物業(yè)稅也需要把握開(kāi)征的時(shí)機。