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　　主持人：唐文祺

　　嘉賓：上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部經(jīng)理馬冀

　　5月的上海樓市仍然呈現“井噴”，在成交量大幅增長(cháng)的刺激下，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)開(kāi)始初現上漲勢頭。開(kāi)始得到投資性需求支撐的樓市會(huì )如何走？未來(lái)房?jì)r(jià)趨勢如何？上證第一演播室請來(lái)業(yè)內人士做出解答。

　　主持人：這一輪的市場(chǎng)行情，與2007年相比，有什么不同之處？

　　馬冀：今年起自3月份的這一輪成交回暖，量?jì)r(jià)齊升的態(tài)勢連續“保持”到了5月。從當月的日均成交量來(lái)看，與4月份基本持平。不過(guò)，最近一周的成交放量明顯，并創(chuàng )下日均成交新高紀錄，屬于不折不扣的“紅五月”。

　　對于樓市走暖的形勢分析，個(gè)人認為是由于前期積累下來(lái)的需求釋放所致。如果把去年也計算進(jìn)去的話(huà)，平攤下來(lái)的月均成交量只是稱(chēng)得上“樂(lè )觀(guān)”而已。不過(guò)，與2007年的報復性追漲的情況不同，今年的成交回暖，最為明顯的一個(gè)特征是買(mǎi)方心態(tài)表現理性。我從市場(chǎng)層面了解過(guò)，許多買(mǎi)家，尤其是二手房市場(chǎng)的買(mǎi)家，會(huì )更傾向于考慮未來(lái)后市的風(fēng)險波動(dòng)因素。一旦超越了自己的心理價(jià)位或承受能力，買(mǎi)家便會(huì )考慮放棄。

　　主持人：如今是投資房產(chǎn)的時(shí)機嗎？

　　馬冀：根據數據觀(guān)察，從3月下旬開(kāi)始，二手房市場(chǎng)中具備投資性需求的客戶(hù)，所占比例上升至三成左右。這的確反映出，與以往剛性需求占絕大部分比例的情況不同，投資性需求和改善性需求開(kāi)始有所入市。

　　不過(guò)，我需要強調的是，如今的投資性需求，皆是想持有物業(yè)5年以上的長(cháng)線(xiàn)投資類(lèi)型。當然，不容回避的是，目前的投資回報率很低，普遍在3%以下。我的建議是，如果按照等額本金法來(lái)歸還貸款的話(huà)，只要每個(gè)月的租賃收入與支付利息相持平，便可以用做投資了。畢竟按照目前的投資策略，更應著(zhù)眼于物業(yè)未來(lái)的自然增值性。

　　關(guān)于投資物業(yè)的選擇，在充分考慮總價(jià)和交通出行成本的前提下，一些補漲空間很大的區域值得關(guān)注。如軌道交通8號線(xiàn)途經(jīng)的浦江鎮板塊，推出了浦江智匯園、一品漫城等不少新盤(pán)。這部分新盤(pán)本身總價(jià)起點(diǎn)低且戶(hù)型合理，未來(lái)價(jià)格勢必會(huì )逐步上走。個(gè)人建議這是個(gè)投資入市的好機會(huì )。

　　主持人：大家較為關(guān)注的話(huà)題是，開(kāi)發(fā)商會(huì )不會(huì )乘著(zhù)這一輪回暖順勢繼續漲價(jià)？未來(lái)房?jì)r(jià)走勢如何？

　　馬冀：隨著(zhù)市場(chǎng)成交量的大幅增長(cháng)，成交價(jià)格的確有上漲勢頭。除了降價(jià)促銷(xiāo)紛紛取消之外，開(kāi)盤(pán)均價(jià)還有普遍上調的現象。4 月份，政府還出臺了相關(guān)政策，即希望通過(guò)降低商品住房資本金比例以刺激房地產(chǎn)投資。受到各方面因素影響，市場(chǎng)信心的逐步恢復也是意料中事。

　　不過(guò)，目前市場(chǎng)中房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行整合的狀況日益明顯。不少開(kāi)發(fā)商也認識到，只有加快消化速度、促進(jìn)銷(xiāo)售，才是迅速回籠資金的有效方式。在目前購買(mǎi)心態(tài)日趨理性的情況下，房?jì)r(jià)大漲的可能性非常小。不過(guò)，從長(cháng)遠來(lái)看，未來(lái)一兩年的樓市前景還是被看好的，所以更趨現實(shí)性的是，房?jì)r(jià)會(huì )呈現出平穩向上的發(fā)展趨勢。