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　　近日，中國政府網(wǎng)公布了《國務(wù)院批轉發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見(jiàn)的通知》，同時(shí)公布了發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見(jiàn)》，其中，“開(kāi)征物業(yè)稅”再次納入�！兑庖�(jiàn)》明確提出，今年研究開(kāi)征物業(yè)稅，該項工作將由財政部、國稅總局、發(fā)改委、住房和城鄉建設部共同負責。

　　開(kāi)征物業(yè)稅的問(wèn)題并非現在才提及。近年來(lái)，國務(wù)院每年轉發(fā)的文件均提到物業(yè)稅。今年4月發(fā)布的《房地產(chǎn)藍皮書(shū)》就建議，開(kāi)征房地資產(chǎn)持有稅(即物業(yè)稅)，減少流轉環(huán)節稅費，促進(jìn)房地產(chǎn)持續健康發(fā)展。再往前追溯，早在2007年樓市非理性上漲之時(shí)，時(shí)任中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)的朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇上就提出過(guò)推進(jìn)物業(yè)稅出臺的建議。

　　我們看到，為了促進(jìn)樓市回暖，房產(chǎn)流轉環(huán)節稅費已經(jīng)大幅降低。開(kāi)征物業(yè)稅，減少流轉環(huán)節稅費，通過(guò)稅收杠桿，遏制富人、投機者惡意炒房，促進(jìn)房?jì)r(jià)理性回歸，其初衷無(wú)疑是好的。但是物業(yè)稅如何收，也是一個(gè)值得思考的問(wèn)題。

　　事實(shí)上，國外開(kāi)征物業(yè)稅與我們的住房消費背景并不一樣。據介紹，在國外，征收物業(yè)稅是在較少有新開(kāi)樓盤(pán)的情況下，保證房地產(chǎn)稅收的一種政策。也就是說(shuō)，國外征收物業(yè)稅的目的與調控樓市沒(méi)有直接關(guān)聯(lián)。再看看我們的情況，盡管此前樓市低迷，房地產(chǎn)項目開(kāi)工密集的勢頭有所減弱，但是，從總體上講，新開(kāi)樓盤(pán)數量并不少。截至去年年底，全國商品房空置面積達1.6億平方米，房產(chǎn)稅收來(lái)源并沒(méi)有問(wèn)題。

　　何況，當下百姓的住房消費負擔并不輕。如果此時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅，除了給國家增加稅收，遏制投機炒房以外，客觀(guān)上也會(huì )增加普通百姓的住房稅費負擔。再說(shuō)，炒房人做的畢竟是投機買(mǎi)賣(mài)，他們持有住房的時(shí)間不會(huì )太長(cháng)，不僅收不了他們多少稅收，這些物業(yè)稅成本最后還是會(huì )轉嫁到普通消費者頭上。

　　從法律層面看，我國住宅土地出讓的使用期限是70年，住房并非公民完全意義上的不動(dòng)產(chǎn)。物業(yè)稅與當前收取的土地出讓金屬于重復收稅。如果征收物業(yè)稅，就要改革土地出讓金制度。正如有房產(chǎn)律師所言，“如果按照國外的方法去征收物業(yè)稅，就會(huì )出現通過(guò)降低土地出讓金的方式降低業(yè)主購買(mǎi)商品房的成本，增加業(yè)主對房產(chǎn)的持有成本的結果�！边@個(gè)結果顯然不理想。

　　如果幾部委研究論證的結果是物業(yè)稅非收不可，那么，物業(yè)稅如何征收，也需要平衡多方利益。盡管今年4月公布的《房地產(chǎn)藍皮書(shū)》建議，國家認定的標準以下的自住房減免持有稅，以鼓勵自住性購房需求，但是我國目前還沒(méi)有健全社會(huì )信用體系，如何界定自住性購房，還存在一定困難。有關(guān)方面在開(kāi)征物業(yè)稅之前，應該先理清多種住房消費關(guān)系。綜合考慮豪華住宅與普通住宅的區別、個(gè)人自住房與個(gè)人多處房產(chǎn)、家庭實(shí)際人口與家庭人均住房面積等多方面的因素。合理考慮部分免稅情形，既要避免有人鉆空子，架空物業(yè)稅，更要精確制導，防止增加普通百姓經(jīng)濟負擔。

　　而且，筆者以為，在當前的住房消費語(yǔ)境下，有關(guān)部門(mén)急于要做的不是開(kāi)征物業(yè)稅，而是思考如何引導降低地價(jià)與房地產(chǎn)稅費，降低房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，引導開(kāi)發(fā)商還原房?jì)r(jià)成本，促進(jìn)樓市健康發(fā)展。開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)間表應該適當靠后。(胡藝)