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　　高盛預計2011及2012年樓價(jià)將每年上升10%。

　　關(guān)注房地產(chǎn)成交量及空置率的變化。

　　隨著(zhù)樓市的回升，對房?jì)r(jià)走高的預期越來(lái)越強，昨日A股房地產(chǎn)股全線(xiàn)飆升，地產(chǎn)指數大漲5.81%，領(lǐng)漲A股。

　　高盛上星期預期，國內樓價(jià)將在2010年回升，升幅在5%至20%；與此同時(shí)，該行更預期2011及2012年樓價(jià)將每年上升10%。

　　摩根士丹利也預料未來(lái)12個(gè)月，樓價(jià)升幅在5%~10%，尤其是一、二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)價(jià)格升幅更大。該行表示，國內樓市正處于“轉角市”，預計住宅銷(xiāo)售量將持續好過(guò)預期。此外，政府又持續推出支援樓市的措施，有助刺激實(shí)質(zhì)樓市及股市。

　　各投行同時(shí)提醒，由于政府已經(jīng)加大保障住房的投資力度，而且發(fā)展商及購房者目前更容易取得貸款，都會(huì )刺激下半年新開(kāi)工建設活動(dòng)，換言之，庫存下跌速度可能不及預期，意味樓價(jià)大幅回升短期內難以實(shí)現。

　　專(zhuān)家領(lǐng)路

　　房地產(chǎn)價(jià)格究竟何去何從，地產(chǎn)股是否值得追漲？投資者首先要判斷未來(lái)樓市能否強勁復蘇。對此，專(zhuān)家表示，投資者可留意房地產(chǎn)銷(xiāo)量的變化及空置率的下跌速度，因為兩者是推升樓價(jià)的動(dòng)力。

　　判斷指標一

　　成交量持續上升

　　2007年至2008年初是國內房地產(chǎn)開(kāi)工建設的高峰期，目前竣工項目大幅增加，使樓市的供應遠大于需求，令市場(chǎng)累積了大量待售現房，在這種情況下，樓價(jià)也難以上升。

　　即便樓價(jià)不升，由于開(kāi)發(fā)商土地成本便宜，只要銷(xiāo)量理想，房地產(chǎn)發(fā)展商便可以套現，減輕資金成本壓力，并確保盈利。

　　中金報告指，受到端午節假期因素影響，上周?chē)鴥?6個(gè)大城市成交量增速有所放緩，成交量平均值較對上一周下跌2%。但年初至今累計成交量，仍較去年同期上升76%。中金預期，踏入6月份，雖然周環(huán)比成交量從高位回落，但與去年同期比較，成交量回暖的趨勢仍可維持。

　　高盛上星期發(fā)表研究報告指，今年前4個(gè)月，國內10大城市按平方米計算的成交量，較去年全年平均高出55%。但即使過(guò)去兩個(gè)月銷(xiāo)量理想，投資者仍需留意第二季的成交量，因為這是決定下半年樓價(jià)能否持續回升的關(guān)鍵。

　　判斷指標二

　　空置率繼續回落

　　若銷(xiāo)量持續暢旺，市場(chǎng)逐漸消化大量供應，令空置率回落至較低水平，在供求趨向平衡下，將有助發(fā)展商開(kāi)售物業(yè)時(shí)提高定價(jià)。但要留意的是，如果今年竣工面積增加，較新建商品房銷(xiāo)售為快，那么庫存的累積，又會(huì )再次對樓價(jià)造成壓力。

　　高盛表示，今年初12大主要城市的空置率雖然高企，但消化庫存所需時(shí)間卻由年初時(shí)的22個(gè)月，大幅下跌至上月的17個(gè)月，反映國內房地產(chǎn)銷(xiāo)售火熱。同時(shí)，主要上市房地產(chǎn)企業(yè)的待售樓盤(pán)消化期，也從3月底的平均10個(gè)月跌至4月底的平均7個(gè)月。

　　正因為銷(xiāo)量得以維持，庫存消化速度理想，加上政府政策支持，發(fā)展商對于樓價(jià)復蘇的預期亦會(huì )上升，這意味著(zhù)發(fā)展商未必愿意如以往一樣減價(jià)促銷(xiāo)。此外，發(fā)展商現在獲得貸款的情況已有改善，加上貸款利率下降，他們甚至寧可在短期內犧牲成交量，以換取2010年更好的銷(xiāo)售價(jià)格。