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　　今年1至4月，本市一二手住宅成交比為1∶1.21

　　經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，尤其是近十年來(lái)的快速發(fā)展，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正走向成熟，即以二手房為主的時(shí)代。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的研究報告顯示，今年1至4月，本市一手商品住宅成交476萬(wàn)平方米，二手住宅成交574萬(wàn)平方米，一二手住宅成交比為1∶1.21。網(wǎng)上房地產(chǎn)可售量顯示，截至今年5月21日，一手住宅可售量為642萬(wàn)平方米，二手住宅可售量為1017萬(wàn)平方米，二手住宅可售量明顯大于一手住宅，供應結構同樣會(huì )導致相似的成交結構。2005年和2008年，本市二手住宅成交量已先后兩次超過(guò)一手商品住宅成交量。(具體數據詳見(jiàn)附表一)

　　二手住宅成交占主導的態(tài)勢已經(jīng)形成。據上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會(huì )有關(guān)負責人介紹，自1988年本市首塊土地實(shí)施批租，拉開(kāi)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的序幕。房改、取消實(shí)物分房、二三級市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)、內外銷(xiāo)房并軌等一系列政策的實(shí)施，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。上世紀90年代初，一些房產(chǎn)中介機構出現并開(kāi)始從事經(jīng)紀業(yè)務(wù)。1997年年底，上房置換打出“小小貼補換新家”的口號，徹底改變了人們的傳統置業(yè)觀(guān)，賣(mài)舊換新活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)。之后，我國臺灣、香港乃至國外的一些房產(chǎn)中介品牌陸續來(lái)上海開(kāi)拓市場(chǎng)，二手住宅成交量逐年成倍增長(cháng)。最近幾年，本市一二手住宅成交量已非常接近，2005年和2008年二手住宅成交量更是超過(guò)一手住宅。今年，這一發(fā)展趨勢難以改變，未來(lái)幾年它們的差距還將進(jìn)一步拉大。隨著(zhù)土地資源的消耗，上海外環(huán)線(xiàn)以?xún)冗m合新建住宅的土地越來(lái)越少，增量住房將更多在外環(huán)線(xiàn)外郊區出現，但市民改善型購房相當部分會(huì )集中在外環(huán)線(xiàn)以?xún)�。從中可�?jiàn)，本市的住房需求將主要通過(guò)二手房市場(chǎng)來(lái)實(shí)現。

　　“兩個(gè)中心”建設利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。今年3月25日，國務(wù)院批復上海在2020年基本建成“國際金融中心和國際航運中心”的建設意見(jiàn)。從中長(cháng)期來(lái)看，“兩個(gè)中心”建設將對上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)巨大動(dòng)力。易居房地產(chǎn)研究院有關(guān)人士認為，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的一二手住宅成交結構，正慢慢向紐約、倫敦等國際金融中心的形態(tài)靠攏。從城市定位來(lái)看，紐約和倫敦是世界著(zhù)名的金融中心，也是著(zhù)名的經(jīng)濟、貿易、文化等中心，房地產(chǎn)市場(chǎng)得益于這樣的城市定位，獲得持久的發(fā)展動(dòng)力。上海在“兩個(gè)中心”的建設規劃下，未來(lái)城市發(fā)展空間較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將獲得更快發(fā)展。目前，倫敦和紐約的住房市場(chǎng)均以二手房為主，倫敦一二手住宅成交比例為1∶10左右，紐約一二手住宅成交比例在1∶8左右。由此可見(jiàn)，對于上海目前一二手住宅成交比例1∶1.2左右的水平來(lái)看，未來(lái)發(fā)展空間還很大，二手房市場(chǎng)還有很長(cháng)的路要走。

　　二手房主導的現象越走越近。2005年至2008年，本市一手商品住宅年均成交面積為1534萬(wàn)平方米，二手商品住宅年均成交面積為1451萬(wàn)平方米，兩者比值為1∶0.95，已經(jīng)非常接近。易居房地產(chǎn)研究院預測，今年全年，本市一手商品住宅和二手商品住宅總成交面積將達到2985萬(wàn)平方米左右。其中，一手商品住宅為1200萬(wàn)平方米左右，另外1785萬(wàn)平方米左右由二手住宅來(lái)解決，一二手住宅成交比可望達到1∶1.49。2009年至2012年，本市一手商品住宅和二手住宅需求量約為11.194億平方米。其中，一手商品住宅供應量約為4500萬(wàn)平方米，其余7440萬(wàn)平方米需求缺口須由二手住宅來(lái)解決。由此推算，未來(lái)四年，本市一二手住宅平均成交比重約為1∶1.65。