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　　物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是在房產(chǎn)持有環(huán)節中繳納的一種稅費。關(guān)于物業(yè)稅開(kāi)征的討論已經(jīng)很久了，但在25日國務(wù)院正式公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見(jiàn)》中，物業(yè)稅再次由于其文中的“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅”而引起市場(chǎng)關(guān)注。那么，物業(yè)稅的開(kāi)征究竟對于房?jì)r(jià)有什么影響呢?

　　最近的半個(gè)多月，隨來(lái)著(zhù)國家關(guān)于抓緊出臺物業(yè)稅工作的部署進(jìn)程，有關(guān)物業(yè)稅出臺的時(shí)間與內容尤其是作用成為全社會(huì )關(guān)注的焦點(diǎn)，財經(jīng)界、新聞界及廣大普通百姓熱議就表明了這一問(wèn)題的廣泛性與普遍性。不少專(zhuān)家在接受采訪(fǎng)或發(fā)表專(zhuān)門(mén)文章，論證物業(yè)稅開(kāi)征后對房?jì)r(jià)的影響。許多人致函讓我發(fā)表意見(jiàn)。坦率地說(shuō)，關(guān)注度之高是前所未來(lái)的。不過(guò)，我要向大家表明，我的看法是，開(kāi)征物業(yè)稅只是有可能抑制房?jì)r(jià)的上升，但也有可能導致房?jì)r(jià)上漲。就目前的情況看，我比較相信開(kāi)征物業(yè)稅后房?jì)r(jià)會(huì )穩定上漲的說(shuō)法。希望這個(gè)觀(guān)點(diǎn)不要使大家失望。

　　其實(shí)，核心的問(wèn)題不在于開(kāi)征不開(kāi)征物業(yè)稅，而在于開(kāi)征物業(yè)稅的稅率高低，在于物業(yè)稅是采用單一稅率還是累進(jìn)稅率，在于我們對普通老百姓的社會(huì )保障性住房提供的比例，在于我們城市目前控制人口增長(cháng)的戶(hù)籍政策。關(guān)于這一些，我有專(zhuān)門(mén)文章解讀，不再贅述。許多人熱切盼望開(kāi)征物業(yè)稅在控制當前的房地產(chǎn)泡沫，平抑過(guò)高的房?jì)r(jià)，其實(shí)不了解政策制定的復雜性。就其現實(shí)狀況來(lái)說(shuō)，目前存在兩個(gè)方面可能，即開(kāi)征物業(yè)稅后既有可能促進(jìn)房?jì)r(jià)繼續上漲，也有可能促進(jìn)房?jì)r(jià)下降。本人傾向于房?jì)r(jià)會(huì )穩定上漲的趨勢。

　　下面我們來(lái)做一個(gè)較具體的分析，說(shuō)明理由。

　　我們先來(lái)看看，說(shuō)物業(yè)稅出臺后能夠平抑房?jì)r(jià)的理由是那幾條。

　　第一，開(kāi)征物業(yè)稅增加了物業(yè)擁有者的持有成本，能夠有效地遏制在住房市場(chǎng)上的投資與投資，炒房人，持有多套住房人的受益下降，這樣會(huì )主動(dòng)拋售房屋，這樣，市場(chǎng)上大量的閑置住房就會(huì )出售或轉讓?zhuān)�由于空置住房的量較大，所以這一因素會(huì )導致房?jì)r(jià)下降。

　　第二，開(kāi)發(fā)商囤積土地或者開(kāi)發(fā)后囤房待售現象將人得到有效遏制。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因為沒(méi)有持有過(guò)程的稅收，所以大量囤積土地，據媒體報道，有的開(kāi)發(fā)商擁有的土地已經(jīng)高達達到6000萬(wàn)平方米，十多年都用不完。由于土地資源有限，所以還可以囤積升值。土地價(jià)格被人為放大，房產(chǎn)價(jià)格就會(huì )不斷攀升。由于征收物業(yè)稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的持有環(huán)節成本增大，必須加快開(kāi)發(fā)，加快銷(xiāo)售，這一情況必然導致房?jì)r(jià)下降。

　　第三，目前的政策是，在開(kāi)發(fā)商取得土地后要交付土地出讓金及相關(guān)稅費，包括七十年的地租都交了，這樣取得土地的成本很高。開(kāi)征物業(yè)稅后，由于前期的費用稅收轉移到了持有環(huán)節，大量的是轉移到購房者身上，這樣，開(kāi)發(fā)商取得土地的成本降低，進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻也會(huì )降低，更多的開(kāi)發(fā)商會(huì )進(jìn)入市場(chǎng)。這樣，一是在開(kāi)發(fā)商利潤不變的情況，成本降低促進(jìn)售價(jià)降低；另一個(gè)因素，就是在大量的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)的情況下，必然會(huì )出現壟斷同盟被打破的情況，有一些開(kāi)發(fā)商在成本降低后，為了在市場(chǎng)競爭中得手，采取薄利多銷(xiāo)、有水快流的銷(xiāo)售政策，這也會(huì )從總體上會(huì )促使房屋銷(xiāo)售價(jià)格下降。

　　第四，物業(yè)稅的出臺，持有環(huán)節交稅，增加了住房保有中的成本，可能導致房?jì)r(jià)下降，這樣，原來(lái)許多人因為房?jì)r(jià)上漲而購房的必然暫時(shí)退出住房市場(chǎng)，其次，由于保有環(huán)節征稅，導致一些人在可買(mǎi)可不買(mǎi)時(shí)不買(mǎi)，能買(mǎi)小的不買(mǎi)大的，它會(huì )從總量上減少市場(chǎng)需求。結果帶來(lái)房?jì)r(jià)的下降。

　　相比之下，我比較贊成物業(yè)稅開(kāi)征后房?jì)r(jià)不降甚至會(huì )上升的觀(guān)點(diǎn)，一共有八條。

　　第一，由于物業(yè)稅把土地出讓金等相關(guān)費用從一次征收轉為在持有環(huán)節征收，開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)格會(huì )大幅度下降，土地的取得成本大幅度降低，開(kāi)發(fā)商可以持有更多的土地。

　　第二，目前的城市土地市場(chǎng)實(shí)際上處于一種半壟斷狀態(tài)，它表現在于土地不是一般商品，它具有不可置換性。比方說(shuō)，北京國貿周邊的土地就是稀缺資源，擁有這樣的資源，其它地方的土地的降價(jià)對它是影響很小的。正象我先前接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)過(guò)的那樣，房?jì)r(jià)其實(shí)不是房子決定的，而是房屋所在位置的公共資源狀況決定的。這些資源是地鐵、公交線(xiàn)路、教育、醫療、商場(chǎng)、郵局、銀行等公共設施。這些設施能帶來(lái)生活的便利與相關(guān)成本的大幅度下降。因此，特定位置的住房是含有資源的，否則在北京的東二環(huán)的100平方米住房能值200多萬(wàn)而到了順義甚至不值50萬(wàn)了。我們每天上班過(guò)程中的時(shí)間消耗，以及這些時(shí)間可能創(chuàng )造的勞動(dòng)價(jià)值，就是兩個(gè)不同位置的差價(jià)。在城市土地供給過(guò)程中，招拍掛的結果必然只有大開(kāi)發(fā)商才能獲得土地。城市土地資源的有限性與位置的絕對壟斷性，會(huì )導致壟斷性房?jì)r(jià)。

　　第三，由于未來(lái)的物業(yè)稅的稅率較低，因此持有土地需要交納的物業(yè)稅與飛升的房?jì)r(jià)相比不過(guò)是毛毛雨，因此，開(kāi)發(fā)商會(huì )進(jìn)一步擁有土地囤積，這也是當下許多開(kāi)發(fā)商搶地的內在因素。開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)看到了這一趨勢，土地成本降低，可以待價(jià)而沽。

　　第四，　城市經(jīng)濟增長(cháng)的政策與控制城市戶(hù)口的政策相矛盾。近些年來(lái)，國內房?jì)r(jià)上漲地區主要集中大中城市，尤其是省會(huì )以上大中城市，而經(jīng)濟發(fā)展的重頭戲也在大中城市。我們往往要求大中城市每年要增加投入多少，要使GDP增加值達到10%甚至更多。根據一般的經(jīng)濟規律，GDP每增加10%，人口可能增長(cháng)4%到5%。因為產(chǎn)業(yè)增長(cháng)需要合適的就業(yè)人群，那種通過(guò)就地調節的辦法只能解決其中一部分。但是我們同時(shí)又出臺了一個(gè)政策，就是控制城市人口增長(cháng)速度，目前的控制人口增長(cháng)速度與計劃生育的標準幾乎相差不大。也就是說(shuō)，政府希望新增就業(yè)的不是固定城市人口，不希望他們成為城市的主人而希望他們成為城市的過(guò)客，這樣的城市新增的就業(yè)人口就不可能享有保障性住房或比較廉價(jià)的住房福利。打個(gè)比方，來(lái)了20個(gè)人就業(yè)，但我們只給1個(gè)解決了城市戶(hù)口，其它人的住房問(wèn)題只能是租房與買(mǎi)房，這樣會(huì )為開(kāi)發(fā)商提供源源不斷的客戶(hù)資源，抬高價(jià)格后購房者別無(wú)選擇，當然這也是開(kāi)發(fā)商樂(lè )于看到的。

　　第五，由于城市土地資源緊缺，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有緊缺的土地，隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展城市規模擴大，土地會(huì )越來(lái)越增值，因此，銀行在工業(yè)企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間，更愿意向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供貸款。開(kāi)發(fā)商有源源不斷的資金做保障，可以延長(cháng)開(kāi)發(fā)期，漸次開(kāi)發(fā)，達不到預定的利潤不售。

　　第六，現行的績(jì)效考核政策導致城市政府在房?jì)r(jià)上漲中得利。因此會(huì )出臺有利于房?jì)r(jià)上漲的措施。目前城市政府政績(jì)考核集中于GDP，即經(jīng)濟增長(cháng)速度，房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)GDP上漲，可以獲得績(jì)效考評的高分。二是房?jì)r(jià)上漲政府的稅費增長(cháng)，政府財政收入增加。三是從降低招拍掛成本看，政府會(huì )幫助大開(kāi)發(fā)商擁有更多更好的土地。

　　第七，開(kāi)發(fā)商作為經(jīng)濟學(xué)的“理性經(jīng)濟人”，必然追求較高的利潤指標。拿地成本降低并不會(huì )帶來(lái)主動(dòng)降低房?jì)r(jià)的結果。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有理由不追求高回報。要開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降低價(jià)格銷(xiāo)售是一個(gè)道德標準。我們不能要求開(kāi)發(fā)商一定要道德高尚，只能要求開(kāi)發(fā)商合法。因為城市土地資源有限，只要城市不斷投入增加經(jīng)濟總量，房?jì)r(jià)就不會(huì )下降。只有三個(gè)限制條件讓開(kāi)發(fā)商主動(dòng)放棄暴利，那就是土地資源無(wú)限供應，二是城市產(chǎn)業(yè)衰敗，三是持有的成本大過(guò)增值的部分。而現實(shí)看來(lái)可能性不大。

　　第八，市場(chǎng)商品房?jì)r(jià)格取決于政府能提供多少比例的保障性住房，因為保障性住房是平抑房?jì)r(jià)的利器�，F實(shí)情況看，政府的財力有限，目前經(jīng)濟適用房還不超過(guò)總的住房供應量的5%。這種現象近期不會(huì )有太大的改變。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是開(kāi)發(fā)商絕對支配的市場(chǎng)，房?jì)r(jià)只升不降也是可以期待的了。

　　從這8大方面來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)繼續上漲的勢頭依然強勁。所以我在一些樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)的活動(dòng)上會(huì )預測房?jì)r(jià)繼續上漲，購買(mǎi)者希望房?jì)r(jià)下降的愿望強烈，但是是不現實(shí)的。（李開(kāi)發(fā)）