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　　近期有關(guān)國家統計局對40個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅開(kāi)發(fā)費用進(jìn)行專(zhuān)項調查的消息，觸動(dòng)了很多人的敏感神經(jīng)：國家是否要出臺政策？房?jì)r(jià)是否會(huì )隨之波動(dòng)？究竟哪些原因造就了高房?jì)r(jià)？國家統計局首次摸底住房成本引發(fā)各方關(guān)注。

　　國家統計局首次摸底住房成本引發(fā)關(guān)注

　　據了解，本次調查的主要內容，一是調查樣本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)基本情況、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目個(gè)數、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財務(wù)狀況等；二是調查房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)費用構成情況。調查范圍和對象包括北京、上海、廣州、杭州、無(wú)錫在內的40個(gè)重點(diǎn)城市中部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其2008年1月到2009年4月有銷(xiāo)售活動(dòng)的商品住宅樓盤(pán)項目。

　　房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)費用構成中，國家統計局要求在此次調查中摸清項目土地費用、城市基礎建設費、項目建造費用、項目銷(xiāo)售費用和各項稅費、項目總建筑面積和項目銷(xiāo)售總收入，而這些正是目前的房地產(chǎn)常規統計制度還無(wú)法全面、詳細覆蓋的統計信息。

　　由于涉及敏感的住房成本問(wèn)題，國家統計局調查結果還沒(méi)出來(lái)，就已引起各方的關(guān)注。一些業(yè)內人士認為，調查不能以企業(yè)提供的數據為主，數據中有很多水分，為了逃稅，少繳稅，很多房地產(chǎn)企業(yè)弄虛作假，虛增成本與費用，利潤大多不實(shí)。也有的表示，任何統計調查都可能出現這樣的疏漏，有摸底總比沒(méi)有強，至少它為開(kāi)發(fā)商的利潤提供了參照體系。

　　本次國家統計局調查的目的就是通過(guò)調查商品房開(kāi)發(fā)土地費用、建造費用、管理費用、各種稅費以及構成情況，全面了解房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況，為宏觀(guān)調控提供真實(shí)準確的統計信息和決策參考。

　　房?jì)r(jià)虛高：是暴利還是成本構成不合理？

　　目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本在國內幾乎是個(gè)謎題，公眾普遍認為房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)格虛高得厲害，開(kāi)發(fā)商們從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中攫取了超常的暴利。

　　然而很多開(kāi)發(fā)商認為現在土地成本過(guò)高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤并不豐厚。萬(wàn)通地產(chǎn)董事局主席馮侖說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率不到5%；北京華遠房地產(chǎn)股份有限公司董事長(cháng)任志強說(shuō)過(guò)去幾年平均的行業(yè)利潤率大概只有8%。

　　記者采訪(fǎng)了上海某熱銷(xiāo)大型樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，這個(gè)樓盤(pán)項目均價(jià)為每平方米18000元�！皠e看我們的報價(jià)高，其實(shí)賺得并不多�！遍_(kāi)發(fā)商表示，該樓盤(pán)建安成本每平方米要4800元，其他成本還包括銀行利息、銷(xiāo)售成本、各種稅費等，而土地成本在各項成本中占很大比例。這個(gè)樓盤(pán)是2002年拿的地，因此利潤可觀(guān)，如果是2006年、2007年拿地，以現在的價(jià)格銷(xiāo)售說(shuō)不定還會(huì )虧損。

　　這位開(kāi)發(fā)商說(shuō)，開(kāi)發(fā)商每賺1元錢(qián)，4毛多是自己的，5毛多都作為土地出讓金和稅收歸于政府。他認為，房?jì)r(jià)合理的構成應該是地價(jià)、造價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)和稅前利潤各占三分之一，這樣地方政府、開(kāi)發(fā)商、購房者的利益能夠得到較好的平衡。但在現實(shí)中，土地成本過(guò)高導致了平衡無(wú)法建立。這位開(kāi)發(fā)商舉例說(shuō)，上海外環(huán)以外，土地成本占開(kāi)發(fā)總成本的20%-30%，內外環(huán)之間的成本占比約為50%，而中心區的成本占比高達60%。

　　當然，這種說(shuō)法并不能得到大多數公眾的認可。很多人認為，房地產(chǎn)是不折不扣的暴利行業(yè)。2005年，福州市的物價(jià)部門(mén)曾經(jīng)嘗試對該市市區商品房社會(huì )平均成本進(jìn)行測算，當時(shí)統計的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤率平均為50%，最低的為20%，最高的為90%。

　　從滬深兩市40多家房地產(chǎn)上市公司的年報來(lái)看，在經(jīng)濟不景氣的2008年，房地產(chǎn)公司平均凈利潤率仍然高達20%，最高達61.64%。

　　有專(zhuān)家認為，之所以在房?jì)r(jià)是否過(guò)高、開(kāi)發(fā)商是否暴利、房?jì)r(jià)成本是否合理等諸多問(wèn)題上存在爭議，一個(gè)重要原因就是當前的房地產(chǎn)統計還無(wú)法全面、詳細地提供商品房開(kāi)發(fā)費用構成等信息，房地產(chǎn)定價(jià)缺乏客觀(guān)的參照標準，房?jì)r(jià)是否合理因而也就無(wú)從判斷。

　　專(zhuān)家：成本摸底有利于樓市宏觀(guān)調控

　　據悉，此次調查以國家統計局各調查總隊為主負責組織實(shí)施，按照國家統計局的安排，在5月中旬布置該項任務(wù)后，各地調查總隊需要在6月15日前報送調查資料。這意味著(zhù)國家統計局這次備受關(guān)注的房地產(chǎn)摸底調查很快就會(huì )有結果。

　　“這么一條消息引發(fā)如此之多的猜測和聯(lián)想，說(shuō)明了房?jì)r(jià)在民生問(wèn)題中的重要位置�！鄙钲谑猩缈圃撼鞘袪I(yíng)運中心主任高海燕說(shuō)，不管結果如何，它提供了一套參照系，總體上有利于當前樓市的宏觀(guān)調控。

　　高海燕說(shuō)，宏觀(guān)調控最根本的是要調節地方政府、開(kāi)發(fā)商和購房者三者之間的利益。從這個(gè)角度看，目前的思路應該有二：一是摸底調查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，也就是開(kāi)發(fā)商的成本；另一方面，地方政府也應該主動(dòng)公開(kāi)財政收入、土地出讓收入、房地產(chǎn)稅費等內容，這樣才能回應開(kāi)發(fā)商和購房者的關(guān)切，才有可能真正揭開(kāi)房?jì)r(jià)的成本構成，促使房產(chǎn)企業(yè)在公開(kāi)透明的房產(chǎn)市場(chǎng)中積極履行社會(huì )責任。

　　長(cháng)期調研樓市的上海市政協(xié)人資環(huán)建委員會(huì )專(zhuān)職副主任孫鐘炬表示，要讓房地產(chǎn)業(yè)回歸理性，就需要降低房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。上海市政協(xié)最近在一份建議案中提出，要改變土地“招拍掛”中“出價(jià)高者中標”的簡(jiǎn)單辦法，而采用規劃、設計、環(huán)保、配套、房?jì)r(jià)等綜合指標體系評估方式，使土地出讓價(jià)降到適當價(jià)位。(記者 彭勇 葉鋒 )