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　　●廣州：6月10日，珠江新城一地塊，樓面地價(jià)達15324元/平方米

　　●北京：5月21日，廣渠門(mén)外10號地塊，樓面地價(jià)超過(guò)1.5萬(wàn)元/平方米

　　●杭州：4月29日，上城區南山路的一幅商辦用地，樓面地價(jià)超過(guò)4.6萬(wàn)元/平方米

　　●上海：4月29日，青浦區徐涇鎮一地塊5.6億元賣(mài)出，溢價(jià)高達82%

　　開(kāi)發(fā)商頭腦發(fā)熱?搞旺市場(chǎng)政府最受益

　　6月10日,一場(chǎng)土地拍賣(mài)注定要引起極大的關(guān)注。拍賣(mài)的地塊是位于廣州珠江新城的D8-C3住宅地塊,是珠江新城最后一幅住宅用地。尚未開(kāi)拍,這幅地的總價(jià)已達2.45億元,折合樓面地價(jià)10882元/平方米。

　　整場(chǎng)拍賣(mài)會(huì )短短18分20秒,共舉拍50次,報價(jià)也從2.47億元一路飆升至最終的3.45億元,由廣州城建集團競得,折合樓面地價(jià)15324元/平方米,溢價(jià)率達154%!

　　出人意料又似乎在情理之中的天價(jià)頓時(shí)掀起輿論狂潮。一個(gè)普遍的觀(guān)點(diǎn)是,1.53萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)在后市發(fā)展仍存在不確定因素的情況下,風(fēng)險不可謂不小。但有一點(diǎn)可以明確,開(kāi)發(fā)商頻頻舉牌絕不可能是因為頭腦發(fā)熱,新“地王”的誕生,誰(shuí)又是最大的受益者呢?

　　城建高價(jià)拿地或為展示實(shí)力

　　拍賣(mài)結束后,廣州城建發(fā)布新聞通報稱(chēng),計劃將該地塊打造成為繼珠江新城星匯云錦之后的又一超高端精品豪宅項目。因此業(yè)內人士預測,以1.53萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)估算,該地塊將來(lái)打造的毫宅最終售價(jià)可能達到3萬(wàn)元/平方米。這個(gè)價(jià)格比目前星匯云錦2.2萬(wàn)元/平方米左右的的售價(jià)要高出一大截。在樓市后市發(fā)展尚有諸多不確定因素的情況下,這樣的價(jià)格必然存在風(fēng)險。

　　不過(guò),城建表示,公司對珠三角經(jīng)濟圈,尤其是廣州市珠江新城的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展前景充滿(mǎn)信心,“作為珠江新城最后一塊住宅用地,按其成交地價(jià)和建造成本測算,綜合考慮未來(lái)中國經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢,該項目在區域內仍有一定利潤空間�！�

　　城建對在該地塊打造超高端豪宅并取得利潤充滿(mǎn)信心,確實(shí)也不是毫無(wú)道理。

　　合富輝煌市場(chǎng)研究部的報告顯示,近期廣州高端住宅市場(chǎng)非�；钴S。高端住宅市場(chǎng)份額在連續3個(gè)月保持10%左右后,5月更是躍升至18%,而成交均價(jià)17179元,比2月的均價(jià)上升了3284元/平方米,短短3個(gè)月升幅達23.6%,明顯高于整體市場(chǎng)5%的均價(jià)增幅。

　　報告還指出,與同等級城市比較,廣州目前高端住宅價(jià)格相對仍較合理�！皬V州高端住宅市場(chǎng)置業(yè)主體是本地的高端客戶(hù)及在穗經(jīng)商的投資客,多數為兼顧投資和自住的柔性需求,港澳臺及境外買(mǎi)家保持一定的比例,但外來(lái)熱錢(qián)投機炒房的現象比較少見(jiàn)�！币虼藦恼�體來(lái)看,未來(lái)廣州高端住宅價(jià)格或將呈現升中企穩的走勢。

　　合富輝煌首席分析師黎文江還認為,城建高價(jià)買(mǎi)地一是能為城建旗下首個(gè)超高層高檔住宅項目———星匯云錦做鋪墊,支撐現在的售價(jià)。另一個(gè)方面,城建在珠江新城高價(jià)競買(mǎi)地塊也有可能是為了刺激其股票價(jià)格的上漲。

　　此外,雖然樓面地價(jià)很高,但該地塊總價(jià)只有3.45億元,對于城建這樣一個(gè)地產(chǎn)大鱷來(lái)說(shuō),數目并不大。而且城建在珠江新城還有其他未開(kāi)發(fā)的項目,可以形成規模效應,拉低成本。廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)許國碧指出,城建3.45億拿下這么小的一塊地,很可能是出于在目前的樓市環(huán)境下,展示自己的經(jīng)濟實(shí)力。

　　市場(chǎng)信心鞏固政府最受益

　　盡管拍賣(mài)中,主持人多次提醒競拍開(kāi)發(fā)商“樓面地價(jià)已經(jīng)比較高了,請注意投資風(fēng)險”,但顯然,城建心中早已打好算盤(pán)。而廣州市政府國土資源部門(mén)多少也抓住了開(kāi)發(fā)商的這種心理。知名地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家謝逸楓就表示:“通過(guò)此次拍地,非常佩服廣州市國土局和拍賣(mài)公司的運作能力,規模如此小的地塊,竟然拍賣(mài)到如此高的價(jià)格�！睂�(shí)在是周瑜打黃蓋,一個(gè)愿打一個(gè)愿挨。

　　黎文江指出,選擇在這樣一個(gè)時(shí)機推出珠江新城的最后一幅住宅用地,并且底價(jià)就很高,看得出廣州市國土局就是希望能拍出一個(gè)好價(jià)錢(qián),以此來(lái)提振市場(chǎng)信心的。

　　業(yè)內人士指出,廣州市國土局推地的節奏也值得考究。在去年房地產(chǎn)低迷的時(shí)候,廣州市鮮有推地,等到房地產(chǎn)小陽(yáng)春確立,5月才試探性地推出一塊海珠區中心地塊。隨著(zhù)全國各地土地熱賣(mài)的出現,6月拿出壓箱底的珠江新城的最后一塊住宅用地,成功鞏固了市場(chǎng)信心。而在6月10日當天,廣州市國土局更是大開(kāi)土地閘門(mén),一舉推出位于白云區、番禺區的總建筑面積超過(guò)27萬(wàn)平方米的4幅住宅用地,將于7月16日拍賣(mài)。

　　廣州市國土局局長(cháng)謝曉丹還表示,目前廣州土地儲備量充足,不需擔心“無(wú)地供應”。今年廣州商品住宅用地供應量在2平方公里左右,如果需要,還可以供應更多地。

　　有專(zhuān)家分析,政府為了保持地方經(jīng)濟的發(fā)展速度和財政收入,往往會(huì )采取各種措施提升來(lái)土地市場(chǎng)的吸引力。去年土地市場(chǎng)很冷清,政府很著(zhù)急。而廣州2010年就要舉辦亞運會(huì ),什么地方都需要用錢(qián),其中的一大塊就來(lái)自土地出讓。

　　中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示,“地王”的再次出現,表明市場(chǎng)回暖之后,開(kāi)發(fā)商對后市的信心比較充足,像去年廣州賣(mài)地時(shí)底價(jià)成交甚至頻頻流拍的情況將不會(huì )再出現。

　　相關(guān)報道

　　開(kāi)發(fā)商喊冤:地價(jià)過(guò)高推高了開(kāi)發(fā)成本

　　專(zhuān)家呼吁:讓地價(jià)降到適當價(jià)位

　　近期有關(guān)國家統計局對40個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅開(kāi)發(fā)費用進(jìn)行專(zhuān)項調查的消息,觸動(dòng)了很多人的敏感神經(jīng)。調查范圍和對象包括北京、上海、廣州、杭州、無(wú)錫在內的40個(gè)重點(diǎn)城市中部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其2008年1月到2009年4月有銷(xiāo)售活動(dòng)的商品住宅樓盤(pán)項目。

　　目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本在國內幾乎是個(gè)謎題,公眾普遍認為房地產(chǎn)是暴利行業(yè),房地產(chǎn)價(jià)格虛高得厲害,開(kāi)發(fā)商們從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中攫取了超常的暴利。然而很多開(kāi)發(fā)商認為現在土地成本過(guò)高,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤并不豐厚。萬(wàn)通地產(chǎn)董事局主席馮侖說(shuō),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率不到5%；北京華遠房地產(chǎn)股份有限公司董事長(cháng)任志強說(shuō)過(guò)去幾年平均的行業(yè)利潤率大概只有8%。

　　記者采訪(fǎng)了上海某熱銷(xiāo)大型樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商,這個(gè)樓盤(pán)項目均價(jià)為每平方米18000元�！皠e看我們的報價(jià)高,其實(shí)賺得并不多�！遍_(kāi)發(fā)商表示,該樓盤(pán)建安成本每平方米要4800元,而土地成本在各項成本中占很大比例。

　　這位開(kāi)發(fā)商說(shuō),開(kāi)發(fā)商每賺1元錢(qián),4毛多是自己的,5毛多都作為土地出讓金和稅收歸于政府。

　　當然,這種說(shuō)法并不能得到大多數公眾的認可。從滬深兩市40多家房地產(chǎn)上市公司的年報來(lái)看,在經(jīng)濟不景氣的2008年,房地產(chǎn)公司平均凈利潤率仍然高達20%,最高達61.64%。

　　長(cháng)期調研樓市的上海市政協(xié)人資環(huán)建委員會(huì )專(zhuān)職副主任孫鐘炬表示,要讓房地產(chǎn)業(yè)回歸理性,就需要降低房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。上海市政協(xié)最近在一份建議案中提出,要改變土地“招拍掛”中“出價(jià)高者中標”的簡(jiǎn)單辦法,而采用規劃、設計、環(huán)保、配套、房?jì)r(jià)等綜合指標體系評估方式,使土地出讓金降到適當價(jià)位。據新華社電

　　“地王”頻現可能推高房?jì)r(jià)

　　近幾個(gè)月里,全國各地土地市場(chǎng)明顯出現回暖跡象,溢價(jià)出讓頻頻出現。如杭州誕生了樓面地價(jià)高達4.6萬(wàn)元/平方米的新“地王”；北京廣渠門(mén)外10號地塊10.22億元的成交價(jià)比底價(jià)高出了3.5倍；廣州珠江新城最后一幅住宅用地樓面地價(jià)高達15324元/平方米等等。

　　與此同時(shí),國家發(fā)改委、國家統計局對全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售情況的最新監測顯示,新建住房銷(xiāo)售價(jià)格5月環(huán)比上漲了0.6%。比較3月環(huán)比0.2%的漲幅及4月環(huán)比0.4%的漲幅,漲幅逐月擴大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　“地王”頻現,房?jì)r(jià)也是水漲船高,很多人不得不擔憂(yōu),“地王”頻現將導致樓市再次掀起一輪漲價(jià)潮。

　　房企資金大量流入地市

　　對于開(kāi)發(fā)商頻頻拿地,業(yè)界普遍認為是三大原因造成的:一是目前市場(chǎng)資金充裕；二是對房地產(chǎn)的未來(lái)有信心；三是開(kāi)發(fā)商發(fā)展運營(yíng)的需要,土地用完了就要增加新的儲備。國家統計局前日發(fā)布的數據也顯示,5月份國房景氣指數為95.94。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、本年資金來(lái)源、房屋施工面積分類(lèi)指數均比上月有不同程度的提高,土地開(kāi)發(fā)面積、商品房空置面積分類(lèi)指數有所回落。

　　在這樣的背景下,連此前對拿地一向謹慎的萬(wàn)科,態(tài)度也出現了轉變。2009年以來(lái),地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了“絕地反彈”的小陽(yáng)春,但萬(wàn)科一直宣稱(chēng)“判斷地產(chǎn)回暖為時(shí)尚早”,1—4月未增加任何新項目,與保利地產(chǎn)及金地集團等公司的頻頻出手形成了鮮明的對比。而后,關(guān)于萬(wàn)科“踏空”將喪失地產(chǎn)龍頭地位的言論四起,連萬(wàn)科副總裁肖莉不久前都在半公開(kāi)場(chǎng)合承認,萬(wàn)科有可能已經(jīng)錯失了最好的拿地時(shí)機。在過(guò)去一個(gè)多月內,萬(wàn)科斥資23億,開(kāi)始多處拿地。

　　業(yè)內人士表示,有數據顯示,前期銷(xiāo)售回籠的大量資金近期又開(kāi)始流入了土地市場(chǎng)。此外,近期不少房企都推出了融資計劃,這些募集資金也大都指向購地計劃。這與不少開(kāi)發(fā)商認為“現金為王”已經(jīng)過(guò)時(shí),并開(kāi)始布局下一步的發(fā)展有關(guān)。

　　“地王”改變預期或抬高房?jì)r(jià)

　　不過(guò),開(kāi)發(fā)商頻頻拿地,“地王”頻頻誕生,對樓價(jià)的影響也逐漸開(kāi)始顯現。

　　保利地產(chǎn)代理市場(chǎng)部總經(jīng)理吳定金指出,決定房?jì)r(jià)的根本因素還在于市場(chǎng)的供求關(guān)系,而“地王”的出現會(huì )影響到人們對房?jì)r(jià)的相對預期,購房者擔心房?jì)r(jià)暴漲而選擇入市,間接改變了供求關(guān)系,從而帶動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。

　　國家發(fā)改委、國家統計局對全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售情況的最新監測也顯示,在這70個(gè)大中城市中,新建住房銷(xiāo)售價(jià)格5月環(huán)比上漲的有60個(gè),廈門(mén)、深圳、長(cháng)春等城市漲幅居前；環(huán)比下降的城市僅有6個(gè)。二手房方面,5月房?jì)r(jià)同比、環(huán)比均為上漲。同比上漲0.9%,漲幅比上月擴大0.9個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.7%。

　　有業(yè)內人士指出,目前來(lái)看,樓市的回暖已從一線(xiàn)城市蔓延到二三線(xiàn)城市。因此預計未來(lái)一段時(shí)間,土地市場(chǎng)仍將保持活躍,近期房?jì)r(jià)也仍將保持上升態(tài)勢。但在全球經(jīng)濟沒(méi)有好轉、國內信貸寬松的背景下,這種由地價(jià)推高的房?jì)r(jià)最后很可能會(huì )演變?yōu)闃鞘信菽��?/p>

　　加大土地供應量才能抑制房?jì)r(jià)

　　不過(guò),另一個(gè)方面,今年1—4月,全國商品房銷(xiāo)售面積同比增加17.5%,但新開(kāi)工量同比下降15.56%�？硕�瑞(中國)研究中心的數據也顯示,國內主要城市近幾月的成交量均高于新增供應量�？硕�瑞(中國)首席研究員陳嘯天表示,目前的供應瓶頸主要是由于2007年第四季度起,全國房地產(chǎn)業(yè)下行,開(kāi)發(fā)商放緩供應節奏而造成的。當時(shí)開(kāi)發(fā)商不僅放慢了拿地節奏,還暫緩施工,完工的則延遲拿預售證。

　　不少業(yè)內人士擔憂(yōu),開(kāi)工量不足將導致新增供應量的不足,未來(lái)有可能出現的供不應求將導致房?jì)r(jià)上漲。以廣州為例,根據“陽(yáng)光家緣”的數據,目前廣州可售住房為11485套,如果以5月13253套的簽約量來(lái)看,現在的可售套數還不夠賣(mài)一個(gè)月。

　　因此,有專(zhuān)家指出,近期開(kāi)發(fā)商頻頻出手拿地也可看作是一個(gè)正面信號。國信證券分析師區瑞明表示,今年土地市場(chǎng)回暖了,土地供應量大了,對于房?jì)r(jià)而言也有可能起到抑制作用。(盧軼)