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　　細心的置業(yè)者可能會(huì )發(fā)現，近兩月來(lái)，深圳樓市的整體供應量在明顯減少，但其中高端住宅所占的比例卻在增加。位于南山、寶安與龍崗的多套別墅、復式、平層大宅單位都集中在近期入市。是什么給了這些高端產(chǎn)品蜂擁入市的信心？這些產(chǎn)品能否與普通住宅順利交接，跑好樓市回暖的下一棒？面對樓市暖春進(jìn)入的一個(gè)新階段，高端產(chǎn)品成為了現今市場(chǎng)上最值得關(guān)注的產(chǎn)品類(lèi)型。

　　誰(shuí)拉高了深圳房?jì)r(jià)？

　　“深圳房?jì)r(jià)上周漲了近30%”。消息一出，著(zhù)實(shí)令不少市民吃了一驚。這并非虛言，據世聯(lián)地產(chǎn)統計，上周(6月1日-7日)深圳一手房成交均價(jià)為16541元／平方米，較前周有大幅上漲，環(huán)比上升28.1%。

　　房?jì)r(jià)大幅攀升，背后推手原來(lái)卻是近期正在大量入市的高端產(chǎn)品。上周深圳樓市并無(wú)異常，只是由于關(guān)口豪宅溪山源墅以及寫(xiě)字樓卓越世紀中心此時(shí)開(kāi)盤(pán)，帶動(dòng)了高價(jià)單位的成交，從而使得成交均價(jià)明顯增長(cháng)。而在夏季檔期中準備推出的豪宅項目，其入市步伐更是明顯增快。和黃·觀(guān)湖園正在熱銷(xiāo)，沉寂了一年的觀(guān)瀾湖新期產(chǎn)品“圣堤灣”以及波托菲諾純水岸復式大宅7期正在認籌中，而深圳灣大盤(pán)三湘海尚也醞釀已久，前期已積累了大量客戶(hù)，而正在緊鑼密鼓準備推出的還包括深業(yè)紫麟山“棲麟閣”高層、龍岸別墅、浪琴半島的樓王復式單位。

　　4月以來(lái)，市場(chǎng)供應量明顯有所減少，但豪宅供應熱潮卻逐月上涌。星彥地產(chǎn)的研究報告顯示，在5月入市的產(chǎn)品結構中，復式、別墅以及三房及以上單位占了全部入市量的一半以上，比例明顯攀升。其中表現尤為突出的是別墅項目，從區域來(lái)看，別墅單位主要集中在關(guān)外的寶安以及龍崗，隨著(zhù)大宅土地供應的日益稀缺，近期的別墅的大供應量越來(lái)越引人注目，甚至有業(yè)內人士斷言“今年別墅推盤(pán)高峰已經(jīng)來(lái)臨”。

　　豪宅市場(chǎng)“供過(guò)于求”？

　　是什么使得一批向來(lái)矜持的豪宅突然發(fā)力，爭相將產(chǎn)品推向市場(chǎng)？建設周期、市場(chǎng)氛圍都是促成這一現象的自然因素，而另一個(gè)重要的原因恐怕與目前樓市的消費結構的變化有關(guān)。

　　隨著(zhù)樓市回暖的漸次深入，剛性需求以外的置業(yè)力量更多地開(kāi)始啟動(dòng)，一批頗具實(shí)力的投資客與改善性需求置業(yè)者正活躍在現今市場(chǎng)上。作為這個(gè)人群關(guān)注的目標，高端物業(yè)在近期也成為市場(chǎng)新熱點(diǎn)。

　　在某個(gè)豪宅樓盤(pán)的業(yè)主論壇上，一位置業(yè)者這樣講述他的購房理由：“對高層大宅的情有獨鐘是我買(mǎi)下這套單位的最初想法。而如果從投資的角度看，近期國內流動(dòng)性持續充足，有機構預測經(jīng)濟將復蘇之后進(jìn)入通脹，屆時(shí)股市、樓市還將大漲�！彼�還表示，身邊的許多投資客朋友近期都有大動(dòng)作，他們的目標很多都集中在資源優(yōu)勢明顯的豪宅項目，而這也成為近期高端市場(chǎng)火熱的原因之一。

　　“在深圳，單套總價(jià)為300-800萬(wàn)元的豪宅產(chǎn)品還是有很大的市場(chǎng)”，全策行地產(chǎn)董事長(cháng)李虎毅則認為這其中更多是處于自住的目的：“尤其是在近期經(jīng)濟復蘇、股票市場(chǎng)活躍的情況下，一些消費層次較高的人群會(huì )更從稀缺性、舒適性來(lái)考慮購置住宅�！�

　　供應在上升，但這批高端物業(yè)的成交是否如供應般火熱，仍是未知之數。

　　從上個(gè)月的銷(xiāo)售數據中不難看出，普通住宅的2房住宅仍是成交大頭，而在豪宅產(chǎn)品中，平層大戶(hù)的銷(xiāo)售上升明顯，但近期大量推出的別墅、復式能單位則銷(xiāo)售一般。從地域上來(lái)看，則以關(guān)內以及近關(guān)內區域的項目尤為受到高端置業(yè)客戶(hù)的青睞，如圣·莫麗斯、半島城邦等，連續數月保持良好銷(xiāo)售記錄。

　　雖然銷(xiāo)售有所上升，但比起大戶(hù)型在近期的供應，顯然市場(chǎng)消化得還不夠充分。根據星彥地產(chǎn)的典型物業(yè)銷(xiāo)售進(jìn)度表顯示，有豪宅項目入市半個(gè)月后成交不足一成，而不少去年開(kāi)始賣(mài)的豪宅樓盤(pán)至今成交還未過(guò)半。

　　為此這些豪宅經(jīng)營(yíng)者也采取了不少促銷(xiāo)手段。包括打折扣、假期促銷(xiāo)優(yōu)惠、推出特惠單位、交一部分誠意金可以抵消到若干購房款等，例如“認籌期間交納10萬(wàn)開(kāi)盤(pán)抵50萬(wàn)”。這表明，而一些別墅項目送的面積尤其誘人。深圳豪宅市場(chǎng)還遠未至所謂“供不應求”地步。

　　高端物業(yè)持續升溫？

　　雖然供求間的關(guān)系尚有待時(shí)間的進(jìn)一步考驗，但豪宅價(jià)格卻在近期當仁不讓地先開(kāi)始上漲起來(lái)。

　　在深圳灣片區，去年入市的卓越維港當時(shí)均價(jià)是2.5萬(wàn)／平方米左右，而到了今年，該片區新入市的一些“準豪宅”均可在價(jià)格上傲然視之。近期該片區一個(gè)項目開(kāi)盤(pán)前對客戶(hù)表示均價(jià)是2.3萬(wàn)元／平方米，而開(kāi)盤(pán)之日，客戶(hù)們發(fā)現均價(jià)已經(jīng)飆升到了2.9萬(wàn)／平方米。

　　面對價(jià)格波動(dòng)十分明顯的豪宅市場(chǎng)，中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李耀智則有如下看法：“從現在的經(jīng)濟發(fā)展層面上看來(lái)，整個(gè)市場(chǎng)未來(lái)的價(jià)格升溫還是有一定壓力的。但是豪宅正好屬于市場(chǎng)里的一種稀缺產(chǎn)品，很難用價(jià)格衡量，關(guān)鍵看它的價(jià)值能夠帶給客戶(hù)什么東西。而要判斷豪宅市場(chǎng)整體的走勢，則應該觀(guān)察政府對房地產(chǎn)的政策以及銀行的放貸政策有沒(méi)有發(fā)生變化�！�

　　政策層面的內容無(wú)法預測，但從目前形勢看來(lái)，雖然限外令的松動(dòng)對豪宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售是一個(gè)絕對的利好，然而物業(yè)稅即將征收的傳聞，則不免令豪宅以及大戶(hù)型市場(chǎng)的未來(lái)蒙上一層陰影。而信貸方面由于上半年我國的信貸投放驚人，新增信貸已接近6萬(wàn)億，照往年經(jīng)驗，下半年信貸將明顯減弱。這并不支持高端市場(chǎng)的持續走旺。

　　鑒于國際金融危機尚未見(jiàn)底，國內的經(jīng)濟還未能輕言復蘇，樓市回暖此時(shí)還未完全站穩腳跟。在價(jià)格的上升壓力下，積累超過(guò)一年的樓市剛性需求在集中釋放后可能會(huì )出現明顯的萎縮，而作為樓市支撐力的剛性需求在成交市場(chǎng)上的缺失，可能會(huì )造成豪宅銷(xiāo)售上的難以為繼。(韓文嘉)