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　　“看好房地產(chǎn)股票盈利前景”

　　王蘇生(特許金融分析師、哈工大深圳研究生學(xué)院博導、深圳市公共管理學(xué)會(huì )會(huì )長(cháng))

　　王蘇生介紹，需求的相對剛性和累積需求的釋放將導致2009年深圳房地產(chǎn)成交量大幅超越市場(chǎng)預期。這主要是廣大市民的購房需求在去年遭遇非正常性萎縮，導致今年因疊加兩年需求變得異常大。短期供需矛盾突出，必然導致價(jià)格上漲。

　　但王蘇生并不建議普通市民買(mǎi)房投資，他說(shuō)，投資房市不如投資房地產(chǎn)股票。因為，房地產(chǎn)價(jià)格上漲有望帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利上調，隨著(zhù)2009年銷(xiāo)售均價(jià)的逐步回升，一方面上市公司現金銷(xiāo)售收入將超過(guò)此前的預期；另一方面房?jì)r(jià)的回升將帶動(dòng)企業(yè)毛利的修復，對凈利潤的增長(cháng)影響較為顯著(zhù)。

　　王蘇生指出，對于不同的上市公司，房?jì)r(jià)的變化對于公司的影響幅度不同，高價(jià)地比例高，土地獲取時(shí)間晚的公司對房?jì)r(jià)的敏感高。因此他認為兩類(lèi)房地產(chǎn)上市公司值得推薦：一是房?jì)r(jià)上升對企業(yè)利潤敏感度高的公司，如金地、萬(wàn)科；再是土地儲備豐富，且存在潛在獲取便宜土地的公司，房?jì)r(jià)上漲對其重估價(jià)值提升明顯，且未來(lái)ROE保持相對較高水平的公司，如冠城大通、華僑城、深長(cháng)城、泛海建設等。

　　“樓市是很好的資金避風(fēng)港”

　　孟家慶(珠三角地產(chǎn)網(wǎng)CEO)

　　孟家慶認為，現階段樓市出現的波段性變化不是小陽(yáng)春，應該叫大波浪。近年來(lái)，全球經(jīng)濟經(jīng)歷了大波浪，樓市也經(jīng)歷了大波浪，而在這樣一輪價(jià)格上漲和下跌的過(guò)程中，房地產(chǎn)的波動(dòng)是最小的。他認為，即使下一波宏觀(guān)經(jīng)濟面轉差，樓市下跌幅度也不會(huì )太大，因為目前束縛房地產(chǎn)價(jià)格的要素全部放開(kāi)了。因此他表示，相比于投資銀行、炒股，目前樓市是老百姓投資的最佳手段。

　　對于下半年房?jì)r(jià)是否會(huì )下跌，孟家慶認為有兩個(gè)信號可以做參考。一個(gè)是房地產(chǎn)貸款政策，前兩年買(mǎi)房，首付低于三成幾率為零，現在二手樓交易首付可以做到一成，甚至更低；第二個(gè)是利率政策，如果房貸利率提高，標志著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟面轉好，利率進(jìn)入加息通道，房?jì)r(jià)有可能出現下滑的開(kāi)始，從現階段來(lái)看，這個(gè)概率的出現是極低的。綜上所述，深圳的房?jì)r(jià)在下一輪會(huì )有一個(gè)上升空間。孟家慶分析，據統計，截止到5月31日，目前深圳住房銷(xiāo)售面積的總量已經(jīng)是去年同期的1.8倍，這表明，買(mǎi)房者不僅把房產(chǎn)作為住房使用，作為金融衍生品的功能也越來(lái)越強，尤其是在國際經(jīng)濟形勢不明朗的情況下，樓市是很好的資金避風(fēng)港。

　　“深圳房?jì)r(jià)的高峰期很快到來(lái)并將消失”

　　高海燕(深圳市社會(huì )科學(xué)院城市運營(yíng)研究中心主任)

　　剛性需求和現實(shí)購買(mǎi)力是兩個(gè)概念。高海燕認為，只有價(jià)格的杠桿才能把剛性需求轉變成現實(shí)購買(mǎi)力。此前他曾有過(guò)預測，深圳房?jì)r(jià)的落點(diǎn)在1萬(wàn)到1.1萬(wàn)左右，這是撬動(dòng)剛需的價(jià)格點(diǎn)。目前深圳的需求情況是，4月份以前，90平方米以下交易量占70%，4月份以后只占到50%。這表明，價(jià)格水漲船高后，普通的置業(yè)者被趕出門(mén)外，改善型和投資型的投資者開(kāi)始入場(chǎng)。普通住房者把接力棒交給了改善型和投資型的投資者后，還能跑多遠？基于目前深圳房?jì)r(jià)租金比總體偏高，已經(jīng)遠遠超出國際平均水平，而未來(lái)深圳商品房的絕對上漲空間不大，高海燕認為，這兩類(lèi)人群對房?jì)r(jià)的支撐度不大。

　　另一方面，“政策效應是現階段房地產(chǎn)的回暖的主要原因�！备吆Ｑ嘀赋�，去年“9·１6”政策到今年底到期，按樓市目前的走勢，政策續期的可能性不大。政策利好完全消化之后，深圳的房?jì)r(jià)很可能應聲向下。

　　基于以上判斷，高海燕預計，深圳房?jì)r(jià)的高峰期很快到來(lái)并將消失，由于短期內的慣性上漲，形勢的推動(dòng)上漲，政策效應的繼續發(fā)酵，深圳房?jì)r(jià)短期內還是有上漲空間，但是很快就會(huì )掉頭向下。他建議，現階段投資者在購房時(shí)，應該落根到每個(gè)地方的房?jì)r(jià)水平和租金水平和投資回報水平，再決定自己的購買(mǎi)行為。

　　“合理規避多種房產(chǎn)投資風(fēng)險”

　　曾曉梅(建設銀行大中華財富管理中心理財經(jīng)理) 　　

　　曾曉梅認為，在房產(chǎn)投資的過(guò)程中，買(mǎi)房者往往會(huì )面臨到變現、利率、經(jīng)營(yíng)、購買(mǎi)力、交易、政策等多種風(fēng)險，比如一手樓會(huì )存在發(fā)展商資金鏈出現問(wèn)題而造成爛尾樓，一房多賣(mài)、房產(chǎn)證無(wú)法辦理等多重風(fēng)險，二手樓則存在業(yè)主產(chǎn)權不清晰，對房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)造成風(fēng)險。因此，曾并不建議買(mǎi)房者在房產(chǎn)交易的過(guò)程中通過(guò)現金支付的方式支付傭金、首期、尾款，而是通過(guò)銀行走資金監管的方式。

　　曾曉梅建議，客戶(hù)在做房產(chǎn)投資決策前，最好做一些專(zhuān)業(yè)準備，理智地進(jìn)行投資。首先，要選擇好房產(chǎn)，包括房產(chǎn)類(lèi)型、投資時(shí)機；第二是交易流程，每個(gè)城市的交易稅收和流程不一樣，所以在做投資決策之前，一定要對投資周期做明晰的判斷，考慮投資周期跟交易流程是否匹配；最后是稅收，不同時(shí)期的稅收政策對房?jì)r(jià)的影響也很大。

　　“在投資房地產(chǎn)的決策過(guò)程中，重要的一步就是要計算投資回報率，投資回報率是用來(lái)衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數據�！痹鴷悦方榻B了兩種簡(jiǎn)單的計算投資回報率的方法，如果是出租收益的房產(chǎn)，主要看租金回報，即每月租金收益×（12-1)／購房?jì)r(jià)一次性付款；如果是出售獲利的房產(chǎn)，則主要看房?jì)r(jià)差，一般是用凈現金收入除以所投入的現金所得的百分比。此外，合理的利用銀行房貸產(chǎn)品，也能讓你的投資回報率大為提高。(記者 宋妤）