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　　開(kāi)發(fā)商：房?jì)r(jià)低過(guò)地價(jià)責任誰(shuí)負？

　　買(mǎi)房人：房?jì)r(jià)持續上漲誰(shuí)還買(mǎi)得起房？

　　專(zhuān)家：切勿讓高價(jià)土地成房?jì)r(jià)上漲推手———

　　如今的土地市場(chǎng)再次呈現出熱火朝天的興旺，廣渠路10號地剛剛塵埃落定，富力地產(chǎn)以10.22億元拿下2009年北京地王的“氣魄”至今依然是人們茶余飯后的談資，而體量更大、受關(guān)注度更高、預計競爭更為激烈的“廣渠路15號地”月底即將揭標，再次聚焦了全行業(yè)的目光。

　　然而，在近期熱地熱賣(mài)、高價(jià)頻出的土地市場(chǎng)“興旺”背后，一股股暗流也正在隨波涌動(dòng)，《北京青年報·廣廈時(shí)代》近日調查發(fā)現，隨著(zhù)近期北京樓市上多塊土地爭奪“白刃戰”愈演愈烈，這些熱點(diǎn)地塊周邊在售項目已經(jīng)普遍出現“觀(guān)望”態(tài)勢，在賣(mài)與不賣(mài)、漲與不漲間彷徨，由高地價(jià)引發(fā)的觀(guān)望情緒，正在各房地產(chǎn)項目間如同“流感”般蔓延……

　　●市場(chǎng)發(fā)現●

　　熱地周邊樓盤(pán) 捂盤(pán)待漲急煞買(mǎi)房人

　　“我們的項目這個(gè)月是開(kāi)不了了，什么時(shí)候再開(kāi)盤(pán)還是得等董事會(huì )開(kāi)會(huì )決定，我們也都在等通知�！边@是近日廣渠路某項目負責人在本報多次致電詢(xún)問(wèn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間時(shí)，始終不變的回復。該項目從去年開(kāi)盤(pán)以來(lái)持續熱賣(mài)，每次開(kāi)盤(pán)放出的小量房源均供不應求，一搶而空。原定于5月底開(kāi)盤(pán)的一棟樓遲遲難以“露出廬山真面目”，而數百套房源前焦急等待的，是已經(jīng)排號多月的數以千計的買(mǎi)房人。按照項目方最新答復，這棟樓的開(kāi)盤(pán)時(shí)間，已經(jīng)被延至7月中旬左右，具體時(shí)間依然待定。

　　無(wú)獨有偶，西大望路和東四環(huán)區域作為樓盤(pán)扎堆的傳統置業(yè)重點(diǎn)區域，多個(gè)項目在經(jīng)歷前一段時(shí)間的熱賣(mài)之后也打起了“太極”，原本已經(jīng)確定開(kāi)盤(pán)的項目突然間又“偃旗息鼓”，變得悄無(wú)聲息，詢(xún)問(wèn)下往往以銷(xiāo)售證未取、手續不全為由進(jìn)行回復，即便是已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的項目，也成了“數米下鍋”、“分外節省”，原本計劃開(kāi)盤(pán)的整棟樓變成了一個(gè)單元甚至一個(gè)樓層，供應量大幅減少，等待已久的買(mǎi)房人也因此抱怨聲四起。

　　“我從年初就排了號等著(zhù)選房，已經(jīng)開(kāi)了兩次盤(pán)，結果到現在都沒(méi)能選上房，開(kāi)發(fā)商一直讓我再等等，說(shuō)下次開(kāi)盤(pán)讓我們優(yōu)先選房�？傻浆F在什么時(shí)候再開(kāi)盤(pán)依然遙遙無(wú)期，可以看到的是，房?jì)r(jià)一路飆升，從當初的萬(wàn)元/平方米出頭到現在16000元/平方米左右，每平方米漲了五六千元，依然是一房難求，這么一直漲下去，我真的懷疑自己還能不能買(mǎi)得起，還有沒(méi)有信心再等下去�！币恢痹诳嗫嗟却龞|四環(huán)某項目開(kāi)盤(pán)的白領(lǐng)買(mǎi)房人張先生話(huà)語(yǔ)中充滿(mǎn)無(wú)奈。

　　“現在但凡好地段的房子，不管漲幅多大幾乎都是供不應求，光是找關(guān)系、托朋友的條子，每個(gè)項目的負責人那里都是一大堆，光安排關(guān)系戶(hù)都不一定安排得過(guò)來(lái)，開(kāi)發(fā)商自然是有備無(wú)患，底氣十足�！蹦迟Y深業(yè)內人士的話(huà)，一定程度上反映了眼下的市場(chǎng)現實(shí)。文/邱旸

　　●尋根問(wèn)底●

　　高地價(jià)導致周邊房?jì)r(jià)水漲船高

　　開(kāi)發(fā)商有房不賣(mài)，為的是什么？在經(jīng)歷長(cháng)達一年半的市場(chǎng)冰封夢(mèng)魘后，如今的市場(chǎng)熱度需求爆發(fā)理應讓開(kāi)發(fā)商“如饑似渴”地迎合市場(chǎng)才對，怎么會(huì )出現眼下這般“欲語(yǔ)還休”的曖昧，大吊買(mǎi)房人的胃口？是市場(chǎng)熱得太快讓開(kāi)發(fā)商再次捂盤(pán)追求利潤最大化？還是擔心賣(mài)得太快開(kāi)發(fā)進(jìn)度跟不上的“銷(xiāo)控策略”？抑或是激烈市場(chǎng)競爭下的“囤積居奇”，務(wù)求蓄水到位一擊必中？一個(gè)個(gè)疑問(wèn)如“連珠炮”般砸在開(kāi)發(fā)商的面前，也狠很砸在了買(mǎi)房人的心坎上。

　　“應該說(shuō)，這些問(wèn)題在市場(chǎng)好的時(shí)候也都是長(cháng)期存在的，商業(yè)原本就是逐利性的行為，溢價(jià)成果越大，回報自然越高，這是任何人都明白的道理。但是在眼下，這些熱點(diǎn)區域內出現的樓盤(pán)觀(guān)望捂盤(pán)，卻有著(zhù)更為特定因素的困擾，從某種意義上講，開(kāi)發(fā)商不斷延遲開(kāi)盤(pán)，也是實(shí)屬無(wú)奈�！睎|部某重點(diǎn)項目負責人在接受采訪(fǎng)時(shí)，私下里也表達了自己的無(wú)奈，而這種無(wú)奈，便來(lái)自近期土地市場(chǎng)的熱賣(mài)，天價(jià)地頻出之下，周邊項目地震也隨之引發(fā)。

　　以廣渠路10號地為例，該地塊7萬(wàn)平方米左右的體量拍出10.22億元高價(jià)，合樓面價(jià)達15000元/平方米以上，這個(gè)土地價(jià)格甚至高過(guò)了周邊部分項目不久前剛剛打出的開(kāi)盤(pán)價(jià)，區域價(jià)格立刻被明顯拉升，反應最快最迅速的正是周邊二手房市場(chǎng)，“最近不少掛出房源的業(yè)主紛紛給我們打電話(huà)，要求暫停出售，或者直接提價(jià)15%以上，最主要的原因就是周邊土地價(jià)格不斷攀高，很可能拉動(dòng)區域房?jì)r(jià)，二手房業(yè)主都愿意再等等，期待更大價(jià)格上升空間�！蔽鞔笸�路某知名中介門(mén)店銷(xiāo)售員小王接受采訪(fǎng)時(shí)表示。采訪(fǎng)中了解到，受廣渠路10號、15號地影響，廣渠路和大望路周邊二手房坐地起價(jià)，樂(lè )成國際、珠江帝景、石韻豪庭、富力城等重點(diǎn)項目二手房?jì)r(jià)格普遍上漲，中介報價(jià)紛紛上調1500-2000元/平方米不等，年初這些區域二手房?jì)r(jià)格普遍在15000-18000元/平方米之間徘徊，目前出售價(jià)格基本都在17000-20000元/平方米左右，甚至更高。

　　“不是我們不想賣(mài)房，公司內部也存在著(zhù)很大壓力和分歧”，筆者從上文提到的廣渠路某熱點(diǎn)項目?jì)炔苛私獾�，目前決策層對何時(shí)放盤(pán)，具體放量也是舉棋不定、爭論不休，“年初的熱賣(mài)可以說(shuō)是領(lǐng)跑了北京市場(chǎng)，而當時(shí)的低價(jià)開(kāi)盤(pán)正是熱銷(xiāo)的最根本因素，隨著(zhù)客戶(hù)量的不斷積累，供需比現在已經(jīng)達到了1：10以上，隨著(zhù)周邊地塊的高價(jià)頻出，更多的買(mǎi)房人被地段稀缺性和升值前景吸引來(lái)，都想在這里買(mǎi)房，漲價(jià)也是順理成章，然而漲多少合適，沒(méi)人敢打這個(gè)包票。廣渠路10號地樓面價(jià)就達15000元/平方米以上，論地段毫不遜色的我們項目，房?jì)r(jià)應該是多少？現在已經(jīng)有這樣的爭論，就是前期的熱銷(xiāo)是以低價(jià)傾銷(xiāo)大大減少公司利潤換來(lái)的，這個(gè)責任恐怕誰(shuí)也擔不起�！毕�息人士將個(gè)中原因一一道來(lái)。據了解，該項目的一再延后開(kāi)盤(pán)還有一個(gè)不為人知的原因，那就是在等區域內另一個(gè)“重磅炸彈”——毗鄰該項目的廣渠路15號地競價(jià)結果，月底該地塊“群雄逐鹿”的最后揭曉，將直接決定著(zhù)周邊多個(gè)項目后續房源的價(jià)格制訂�！艾F在看來(lái)，該項目17000元/平方米左右的銷(xiāo)售均價(jià)是顯而易見(jiàn)的了�！笔袌�(chǎng)分析人士指出。

　　●專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)●

　　切勿讓土地高價(jià)成房?jì)r(jià)上漲推手

　　來(lái)自亞豪機構、中國指數研究院等市場(chǎng)研究機構的數據顯示，北京市場(chǎng)上2007年樓市大熱時(shí)拿地的項目在眼下普遍面臨著(zhù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度和價(jià)格制定上的疑難和瓶頸，萬(wàn)科2007年以17億拿下的建面約15萬(wàn)平方米的西大望路17號早已經(jīng)蓄勢待發(fā)，但其高于萬(wàn)元/平方米的樓面成本及周邊的珠江帝景、禧福匯等項目?jì)r(jià)格的競爭優(yōu)勢讓萬(wàn)科在價(jià)格制訂上左右為難，低于20000元/平方米開(kāi)盤(pán)顯然讓開(kāi)發(fā)商難以接受，因此一直遲遲難以推上臺前，開(kāi)盤(pán)依然是遙遙無(wú)期，毗鄰清華大學(xué)的龍湖·唐寧ONE當年的拿地成本就在12000元/平方米左右，累算其高端公寓的品質(zhì)和建筑成本，目前該項目銷(xiāo)售均價(jià)已達28000元/平方米左右，價(jià)格節節攀升，如此高價(jià)也讓眾多普通買(mǎi)房人只能“望房興嘆“，凡此種種，不一而足。

　　“地價(jià)降不下來(lái)，房?jì)r(jià)回落自然也無(wú)從談起，我們可以看看2007年左右高價(jià)拿地的那些項目，經(jīng)過(guò)一年半左右的開(kāi)發(fā)周期如今也基本都在醞釀上市了，而價(jià)格是橫亙在這些項目中間不可逾越的現實(shí)鴻溝�！鞍龠_行投資顧問(wèn)中心總監張艷接受采訪(fǎng)時(shí)表達了自己的觀(guān)點(diǎn)。

　　“地王”頻現，房?jì)r(jià)也是水漲船高，這就導致很多人不得不擔憂(yōu)，眼下土地市場(chǎng)的不斷趨熱將可能導致樓市再次掀起一輪漲價(jià)潮�！皝喓罊C構副總經(jīng)理王英男指出，決定房?jì)r(jià)的根本因素還在于市場(chǎng)的供求關(guān)系,而“地王”的出現會(huì )影響到人們對房?jì)r(jià)的相對預期,購房者擔心房?jì)r(jià)暴漲而選擇入市,間接改變了供求關(guān)系,從而帶動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。從目前市場(chǎng)上的種種跡象看來(lái)，這一擔憂(yōu)正在轉為現實(shí)。

　　而在SOHO中國董事局主席潘石屹看來(lái)，廣渠路15號地已經(jīng)成為測量北京土地市場(chǎng)是否理性的測溫計，“廣渠門(mén)外10號地由于面積較小，還不能判斷土地市場(chǎng)的風(fēng)向，如果廣渠路15號地以及6月份即將入市的幾塊地的價(jià)格都‘發(fā)瘋了’，那么土地市場(chǎng)就真的陷入狂熱了，勢必導致周邊樓盤(pán)的進(jìn)一步價(jià)格上漲�！迸耸�屹說(shuō)。

　　有業(yè)內人士指出，目前來(lái)看，樓市的回暖已從一線(xiàn)城市蔓延到二三線(xiàn)城市。因此預計未來(lái)一段時(shí)間，土地市場(chǎng)仍將保持活躍,近期房?jì)r(jià)也仍將保持上升態(tài)勢。但在全球經(jīng)濟沒(méi)有好轉、國內信貸寬松的背景下,這種由地價(jià)推高的房?jì)r(jià)最后很可能會(huì )演變?yōu)闃鞘信菽��?/p>

　　“目前看來(lái)，土地交易中依然存在著(zhù)不少非理性因素，土地拍賣(mài)的“價(jià)值發(fā)現”功能在有些時(shí)候處于“失靈”狀態(tài)，土地拍賣(mài)的首要目的是使地價(jià)真實(shí)反映出市場(chǎng)的供需狀況，而我國的土地是壟斷的，供求之間本來(lái)就不對等，這導致土地的價(jià)值不是在市場(chǎng)拍賣(mài)中被“發(fā)現”，而是在市場(chǎng)拍賣(mài)中被放大甚至成倍放大。土地拍賣(mài)本身就在制造地價(jià)泡沫。中原地產(chǎn)華北區董事總經(jīng)理李文杰認為，“樓面地價(jià)高出同區域房?jì)r(jià)不太正常，這其中可能存在很大風(fēng)險”。

　　在專(zhuān)家們普遍看來(lái)，要讓普通老百姓買(mǎi)得起房，不能“頭痛醫頭，腳痛醫腳”，更主要還應從源頭有效控制地價(jià)，地價(jià)控制了，政府也才有足夠的底氣去控制房?jì)r(jià)非理性暴漲�！扒形鹱屚恋馗邇r(jià)成房?jì)r(jià)上漲的幕后推手”，北京易居研究院副院長(cháng)牟增彬的看法，得到了所有受訪(fǎng)行業(yè)人士的共鳴。（記者 邱旸）