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　　誰(shuí)在購買(mǎi)？

　　據調查，南京的“小產(chǎn)權房”主要集中在雨花臺區、棲霞區、六合區等城郊接合部。

　　“‘小產(chǎn)權房’在一定程度上承擔了經(jīng)適房的角色�！币患以�代理“小產(chǎn)權房”銷(xiāo)售的置業(yè)公司負責人介紹，買(mǎi)“小產(chǎn)權房”的大多是中低收入者，買(mǎi)不起商品房，也不符合購買(mǎi)經(jīng)適房的條件，但又急需房子住。這些人包括農民、城市中低收入者、外地來(lái)寧工作者等。

　　但也有一些買(mǎi)家是投資者。2007年，市民阮先生就在六合投資購買(mǎi)了一套“小產(chǎn)權房”，當時(shí)才20多萬(wàn)元，建設方打著(zhù)旅游度假公寓的旗號，承諾可以負責出租和轉讓�！扒皫啄�，商品房?jì)r(jià)格高，投資‘小產(chǎn)權房’還行，現在不太行了，也不太好轉讓了�！比钕壬�說(shuō)。

　　業(yè)內人士指出，“小產(chǎn)權房”的出現，本質(zhì)上是市場(chǎng)需求的產(chǎn)物。不過(guò)，它在現行的法律意義上是違法的。購買(mǎi)“小產(chǎn)權房”的人也知道其中的風(fēng)險，但有不少人抱著(zhù)“法不責眾”的僥幸心理，認為“小產(chǎn)權房”遲早會(huì )“轉正”。

　　如何妥處？

　　既然國土資源部已表態(tài)，不會(huì )出臺統一的處理意見(jiàn)，要求各地依法妥善處理，那地方又怎樣才能妥善處理？

　　一、簡(jiǎn)單查處拆除可行嗎？

　　南工大天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(cháng)吳翔華認為，首先必須解決的是法律層面的問(wèn)題。按照現行的法律規定，“小產(chǎn)權房”都是違法建筑，理應被查處拆除。但“小產(chǎn)權房”是一個(gè)涉及國土、規劃、房產(chǎn)、建設等多個(gè)監管部門(mén)的問(wèn)題，靠某一個(gè)部門(mén)很難解決。久而久之，“小產(chǎn)權房”規模越來(lái)越大，涉及利益群體越來(lái)越廣，再想查處已面臨“投鼠忌器”、擔心影響社會(huì )穩定的尷尬。

　　“簡(jiǎn)單化的查處顯然已不現實(shí)，當務(wù)之急是盡快出臺相關(guān)政策，盡早明確界定‘小產(chǎn)權房’的命運。如：什么時(shí)間以前、什么性質(zhì)土地上建的‘小產(chǎn)權房’可有條件‘轉正’，什么樣的‘小產(chǎn)權房’肯定要拆除等�！眳窍枞A認為，界定得越早就越主動(dòng)，否則一直模糊不清，可能會(huì )激勵更多的人去買(mǎi)“小產(chǎn)權房”。

　　二、“轉正”的途徑在哪？

　　“小產(chǎn)權房”有可能“轉正”嗎？記者就此采訪(fǎng)市國土部門(mén)，有關(guān)人士出言謹慎，“我們到目前為止，還沒(méi)接到上面的新文件，這個(gè)問(wèn)題很敏感，不好說(shuō)�！�

　　據了解，集體土地要想轉為建設用地，唯一的途徑是國家征收，將其所有權變?yōu)閲�有。但這注定是個(gè)漫長(cháng)的過(guò)程：一方面，國家征收集體土地，一定要基于公共利益。所謂的公共利益，是指學(xué)校、道路、橋梁等公共設施的建設；另一方面，“農轉用”土地指標每年都在減少，“小產(chǎn)權房”所占土地只能利用“農轉用”指標逐步消化。

　　三、土地出讓金怎么補繳？

　　土地如果“農轉用”，則須評估，補繳土地出讓金。但這個(gè)錢(qián)誰(shuí)來(lái)收？向誰(shuí)收？還是一筆糊涂賬。

　　吳翔華指出，即使明確了補繳土地出讓金的主體，也勢必會(huì )遭遇“執行難”的問(wèn)題。你找開(kāi)發(fā)商要嗎？有的開(kāi)發(fā)商早跑了。獲取利益的當地鄉鎮，會(huì )爽快地掏錢(qián)嗎？如果向住戶(hù)收，著(zhù)急辦兩證的還比較好收。不著(zhù)急辦兩證的，就很難了。

　　四、政府能收購再利用嗎？

　　也有人提出，政府能否收購歷史積留的“小產(chǎn)權房”，然后根據規劃，該拆除的拆除，能保留的則改成經(jīng)適房或廉租房，納入城鎮住房保障體系。

　　吳翔華認為，這個(gè)更難操作。多少錢(qián)住戶(hù)才能接受？政府又哪來(lái)這么多錢(qián)？另外，很多“小產(chǎn)權房”戶(hù)型都很大，它也不太適合作經(jīng)適房或廉租房。

　　有關(guān)專(zhuān)家指出，種種關(guān)系和利益紛繁交織，注定“小產(chǎn)權房”問(wèn)題很難在短期內得到徹底解決。但“小產(chǎn)權房”問(wèn)題，無(wú)論如何不能再拖下去了。深圳提出，根據土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用計劃的要求，分別采用確認產(chǎn)權、依法拆除或者沒(méi)收、臨時(shí)使用等方式，分期分批處理“小產(chǎn)權房”問(wèn)題，雖引起爭議，但不失為勇敢和有益的探索。

　　新聞提示

　　從月初的深圳“小產(chǎn)權房轉正”傳聞，到隨后的“辟謠”，再到國土資源部近日表態(tài)“不會(huì )出臺統一的處理意見(jiàn)，要求各地從實(shí)際出發(fā)，依法妥善處理”，近一個(gè)月來(lái)，“小產(chǎn)權房”持續成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)話(huà)題。

　　“小產(chǎn)權房”是目前國內眾多城市共同面臨的難題，南京亦不例外�！靶‘a(chǎn)權房”的實(shí)際狀況如何？妥善處理需具備哪些條件？有哪些路徑可選？記者就此進(jìn)行了多方調查。

　　南京究竟有多少“小產(chǎn)權房”？記者咨詢(xún)國土、規劃、房產(chǎn)等多個(gè)部門(mén)，未能得到具體答案。

　　上個(gè)雙休日，記者輾轉城南、城北多個(gè)“小產(chǎn)權房”小區現場(chǎng)調查發(fā)現，有的小區規模已達數千戶(hù)，有的小區還在施工和銷(xiāo)售中，不時(shí)有人前往咨詢(xún)選購。

　　第一站：鳳翔花園

　　鳳翔花園小區位于鐵心橋大街邊上，有20多幢，里面有樹(shù)有綠地，已是個(gè)比較成熟的小區。午后，記者走進(jìn)該小區時(shí)，有不少老人正在小區內的陰涼處休息、閑聊。

　　“我們是2004年拆遷安置在這里的本地居民，沒(méi)花錢(qián)買(mǎi)，也沒(méi)有兩證。當時(shí)是說(shuō)，5年后給辦兩證的，也就是今年底，但到底能不能辦到，我們也不清楚�！币幻�住戶(hù)說(shuō)。

　　“這里大部分是本地居民住的，轉賣(mài)的很少，當初賣(mài)給外邊的主要是房子的頂樓，現在早賣(mài)完了�！绷硪幻�住戶(hù)補充道。

　　在門(mén)衛處，一名工作人員說(shuō)，現在這房子要轉讓的話(huà)，每平方米也就3000多元吧，主要是因為它沒(méi)有兩證。

　　第二站：七彩星城

　　“你買(mǎi)有證的還是無(wú)證的？有證的均價(jià)每平方米6000多元，無(wú)證的均價(jià)每平方米3800多元�！痹谟头粯蚋浇�的七彩星城銷(xiāo)售中心，銷(xiāo)售員對該小區中在售的“小產(chǎn)權房”并不避諱。

　　銷(xiāo)售員介紹，有證的是七彩星城中的“10號公館”，無(wú)證的是七彩星城中的“國學(xué)府”�！皣鴮W(xué)府”現在已經(jīng)封頂，明年3月份交付。但必須說(shuō)明的是，“國學(xué)府”不能貸款，也不能落戶(hù)，至于以后能否辦到兩證，那要看國家的政策。

　　七彩星城小區一名門(mén)衛說(shuō)，現在小區內入住的已有1000戶(hù)左右。

　　在七彩星城小區內，業(yè)主王先生說(shuō)，他是安徽巢湖人，在南京做生意，是去年元旦入住的。當初買(mǎi)7彩星城的房子，主要是因為它便宜。另外，合同中也寫(xiě)了，說(shuō)今年底能辦到兩證，如果辦不到，每平方米退還500元。

　　第三站：壹城

　　壹城是南京另一個(gè)在售的“小產(chǎn)權房”小區，位于經(jīng)五路合作村公交站附近。

　　“這邊賣(mài)的房子有證嗎？”

　　“都是沒(méi)有證的�！�

　　“以后能辦到嗎？”

　　“這個(gè)不能保證�！�

　　“以后會(huì )不會(huì )有被查處或被沒(méi)收的風(fēng)險？”

　　“你可以去小區里看看，這里都住了幾千戶(hù)了，你說(shuō)的怎么可能呢？”

　　在壹城售樓處，銷(xiāo)售員介紹，在售的主要是58幢，戶(hù)型都是127平方米以上的，每平方米均價(jià)4060元，全是現房。

　　在壹城小區74幢等，有不少業(yè)主正在裝修。問(wèn)及“小產(chǎn)權房”的兩證問(wèn)題，一名業(yè)主顯得不屑一顧，“撐死膽大的，餓死膽小的。每平方米3000多元時(shí)我在這買(mǎi)了1套，4000多元時(shí)我在這又買(mǎi)了1套。國家最近不剛出臺文件嗎？讓各地根據情況妥善處理‘小產(chǎn)權房’問(wèn)題。房子不會(huì )被拆掉的，你就放心買(mǎi)吧�！�(鄒 偉)