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　　樓市的波動(dòng)時(shí)刻牽引著(zhù)老百姓的心。近期，東莞樓價(jià)持續上揚，投資客入市，樓價(jià)大有重回2007年的趨勢。為何市場(chǎng)在2007年調整后，在短短不到兩年的時(shí)間便出現強勢反彈？金融海嘯的影響仍在，樓市為何會(huì )逆勢飄紅？未來(lái)市場(chǎng)何去何從？昨日，中原集團董事會(huì )主席施永青在接受記者采訪(fǎng)對這些問(wèn)題給出了自己的觀(guān)點(diǎn)。

　　政府救經(jīng)濟刺激樓市漲

　　記者：2009年以來(lái)內地樓市地王頻出，不少城市樓價(jià)快速上漲至2007年高峰水平。對比香港，香港樓市在1997年調整后，樓價(jià)將近10年才恢復到1997年的水平，為何2007年的這波調整，在短短不到兩年的時(shí)間，市場(chǎng)又開(kāi)始上演瘋狂的行為？

　　施永青：現在房地產(chǎn)市場(chǎng)的重新興旺，和實(shí)體經(jīng)濟的現狀是背離的。在香港，失業(yè)率在增加，中產(chǎn)階級的收入在下降，承受高房?jì)r(jià)負擔能力不斷下降。事實(shí)上，整個(gè)社會(huì )經(jīng)濟活動(dòng)也在減慢，從寫(xiě)字樓、商鋪的租金不斷下滑也可以看出商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況并沒(méi)有得到改善，甚至還有惡化。

　　樓市價(jià)格的上升最主要的原因是受到政府政策的直接刺激。金融海嘯是全球性的崩潰，全世界各國政府都出臺很多政策想去抵消金融海嘯帶來(lái)負面影響。中國政府應付金融海嘯的能力比其他政府要強。歐美一些國家原來(lái)就有大量的政府財政赤字，加上銀行系統出了嚴重問(wèn)題，政府雖然拿出錢(qián)，但都是拿來(lái)救銀行，救一些面臨倒閉的企業(yè)，真正能讓老百姓受益的不多。中國正好相反，是增加銀行貸款，前6個(gè)月的銀行貸款已經(jīng)到了7萬(wàn)億元，多了那么多的錢(qián)，以前不可貸的現在都給貸，房地產(chǎn)就旺起來(lái)了。

　　民間財富向房地產(chǎn)轉移

　　記者：近2個(gè)月來(lái)東莞的別墅、類(lèi)別墅和高級洋房的銷(xiāo)售情況呈現熱銷(xiāo)的狀況，既然整體經(jīng)濟沒(méi)有轉暖，為何這些類(lèi)型產(chǎn)品仍然會(huì )有市場(chǎng)需求？

　　施永青：民間資金，特別是老百姓積累的財富和增值模式的轉變，也是促使房地產(chǎn)價(jià)格上升的重要因素�，F在有一種奇怪的現象，一方面實(shí)體經(jīng)濟在收縮，另一方面人們在心態(tài)上又擔心通貨膨脹。2008年，一些人擔心資產(chǎn)下滑，本著(zhù)“現金為王”的想法，變賣(mài)一些房產(chǎn)，但到了2009年，貨幣流動(dòng)性增加，為了預防可能出現的通貨膨脹，很多人又擔心貨幣貶值，又想把錢(qián)拿出來(lái)買(mǎi)房子或者黃金。

　　現時(shí)樓市的最大問(wèn)題，是價(jià)格上升缺乏經(jīng)濟增長(cháng)作基礎，單是靠資產(chǎn)儲存模式轉移，而缺乏新增的購買(mǎi)力。簡(jiǎn)單地看，就是現在買(mǎi)房子的很多人，不是普通的市民，而是擁有一定財富的人，他們儲藏財富的模式在向房地產(chǎn)傾斜�，F在樓市之所以重新火熱起來(lái)，就在于這些擁有資產(chǎn)的人心里都在彷徨、恐懼：我辛苦賺的錢(qián)，怎么才能保住它呢？一下子買(mǎi)房子、一下子變?yōu)楝F金，現在的心理是傾向于再投向房地產(chǎn)。

　　樓市有泡沫但不應刺穿

　　記者：很多人都在擔心隨著(zhù)通貨膨脹預期來(lái)臨，是否又會(huì )形成新的樓市泡沫？

　　施永青：樓市又在形成泡沫，主要是因為房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟沒(méi)有同步。樓市有泡沫當然是不好的。但在特定環(huán)境下，泡沫不應該去刺穿它，否則帶來(lái)的困難會(huì )更多。

　　記者：就您來(lái)看，政府為何不出臺更直接的措施將房?jì)r(jià)降下來(lái)？

　　施永青：就像一個(gè)孩子喝一種奶太久了，一吃其他的東西就會(huì )拉肚子，政府一開(kāi)始就過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)，已經(jīng)習慣了靠房地產(chǎn)來(lái)達到推動(dòng)經(jīng)濟，想轉變是很難的。政府可以推出更多的土地上市，把房?jì)r(jià)上升的趨勢壓下來(lái)，但是政府是不想房?jì)r(jià)掉下來(lái)，同時(shí)也不想房?jì)r(jià)升得太快。

　　還有一個(gè)原因是因為大部分中產(chǎn)階級都買(mǎi)了房子，你把房地產(chǎn)價(jià)格壓下來(lái)，是打擊了一大片。房?jì)r(jià)一跌，所有擁有房子的人都會(huì )吃虧。小的是資產(chǎn)蒸發(fā)，嚴重的可能變成負資產(chǎn)，背了一身債，因此只能慢慢來(lái)調整。

　　東莞轉型成功房?jì)r(jià)會(huì )升

　　記者：您如何看待東莞的房地產(chǎn)發(fā)展？

　　施永青：東莞建出來(lái)的房子都很漂亮，但有一個(gè)現象，入住率不高，這代表房地產(chǎn)在東莞有很大程度只是儲藏財富的模式，不是市民真正的需要。有的房子空置了5~10年都沒(méi)人住，造成資源的嚴重浪費。從這個(gè)角度看，東莞的樓市存在不健康的情況。很難說(shuō)這種不健康的情況能維持多久。

　　決定東莞房?jì)r(jià)的因素還在于能否吸引外來(lái)的有知識的人才能在東莞安家落戶(hù)。

　　現在東莞市是建房子速度比吸引人才進(jìn)入的速度快。東莞的房地產(chǎn)將如何發(fā)展，關(guān)鍵在于升級轉型能否成功。以前東莞是勞動(dòng)力密集產(chǎn)業(yè)云集的地方，現在想要發(fā)展高新科技和自主品牌，如果轉型成功，東莞的房?jì)r(jià)就可能會(huì )進(jìn)一步上升。

　　談后市：估計實(shí)體經(jīng)濟不會(huì )快速復蘇

　　記者：越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始積極參加拍地活動(dòng)，現在是否適合土地儲備？

　　施永青：還不是太多開(kāi)發(fā)商想加大土地儲備。2008年房?jì)r(jià)低的時(shí)候，由于資金鏈緊張，開(kāi)發(fā)商是賣(mài)房子不敢買(mǎi)土地，現在資金壓力有所緩解。但個(gè)人認為，開(kāi)發(fā)商還是很慎重，不會(huì )不顧一切去搶地。

　　記者：由于上半年樓市成交量過(guò)大，導致后市的需求不足，個(gè)別盤(pán)價(jià)格已經(jīng)上漲1000元~2000元/平方米，下半年樓市將朝著(zhù)什么樣的方向發(fā)展？

　　施永青：保守估計最快是2010年才可以看到實(shí)體經(jīng)濟回暖的曙光。最快是2011年，實(shí)體經(jīng)濟才有機會(huì )開(kāi)始復蘇。雖然目前顯示房地產(chǎn)銷(xiāo)售不錯，但作為投資者也好，開(kāi)發(fā)商也好，都不可以把這種趨勢看成是可以長(cháng)期持續的。不排除下半年中央在房地產(chǎn)政策上可能出現調整，比如對房地產(chǎn)二次置業(yè)支持度可能會(huì )收緊等。(潘勤毅、蔣幸端)