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　　有了上一輪樓市泡沫破滅留給我們的教訓，對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續向好的走勢，要合理引導，適度調控，努力使購房需求在合理均衡的價(jià)格水平上持續釋放。這要求政府部門(mén)擯棄短期利益，引導房?jì)r(jià)在合理水平上形成均衡。這樣，房地產(chǎn)業(yè)才可能避免重蹈“其興也勃焉，其亡也忽焉”的覆轍，順理成章成為拉動(dòng)中國經(jīng)濟的有效增長(cháng)點(diǎn)。

　　經(jīng)濟已企穩向好，這大概已成為時(shí)下學(xué)術(shù)界、業(yè)界乃至政府部門(mén)研判中國經(jīng)濟走勢所得出的一致性結論。

　　之所以我國經(jīng)濟能夠企穩甚至呈現向好之勢，政府投資這只“看得見(jiàn)的手”所發(fā)揮的作用可謂居功至偉。但投資拉動(dòng)畢竟不是長(cháng)久之計，當政府這只“看得見(jiàn)的手”撤出之后，依靠市場(chǎng)機制和微觀(guān)主體的那只“看不見(jiàn)的手”能否接過(guò)接力棒，將是未來(lái)經(jīng)濟向好是否具有長(cháng)期可持續性的關(guān)鍵。我想，此前學(xué)界對于未來(lái)經(jīng)濟走勢V、W、U、L等不同走勢的激辯，也正是基于對這個(gè)問(wèn)題的擔憂(yōu)。

　　那么，政府的接力棒要交給誰(shuí)呢？由于西方危機后需求的減弱，外需要恢復到兩年前的高點(diǎn)恐不現實(shí)；消費增長(cháng)盡管也有所起色，但由于體制、收入等方面的因素，短期內還難以擔綱；新能源、低碳經(jīng)濟是未來(lái)經(jīng)濟發(fā)展方向，但遠水難解近渴。因此，現實(shí)來(lái)看，還是房地產(chǎn)有可能成為拉動(dòng)經(jīng)濟的重要增長(cháng)點(diǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)上下游，一旦購房需求能得到不斷釋放，將對鋼鐵、水泥、建材、家電等相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)拉動(dòng)，其對整個(gè)經(jīng)濟增產(chǎn)產(chǎn)生重要的拉動(dòng)作用。

　　我國樓市在經(jīng)歷一年痛苦調整之后，近期普遍出現了回暖走勢，各大中城市商品房成交量不斷擴大，價(jià)格也反身向上，出現了一輪“小陽(yáng)春”行情。當然，這輪樓市行情也引起了業(yè)內外的激烈爭論，針對購房需求的真實(shí)性、交易量的有效性、未來(lái)樓市發(fā)展的可持續性，各種質(zhì)疑此起彼伏。我以為，基于對房地產(chǎn)市場(chǎng)在當前經(jīng)濟增長(cháng)中重要性的認識，對此次房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”要多一些呵護、少一些苛責，特別是，要汲取兩年前房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲暴跌的教訓，引導購房需求持續地長(cháng)久地釋放，以使“小陽(yáng)春”能夠變?yōu)椤捌G陽(yáng)天”。

　　回顧兩年前的那輪樓市泡沫，當居民的購房熱情開(kāi)始釋放之時(shí)，開(kāi)發(fā)商在暴利心態(tài)的驅使下，不斷抬高樓價(jià)，而樓價(jià)的走高又進(jìn)一步強化了購房者的預期，在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的沖動(dòng)心理之下，大量投資性、投機性買(mǎi)盤(pán)蜂擁而入，而政府作為賣(mài)地一方本身就是既得利益者，銀行也傾向認為資產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì )降低其貸款風(fēng)險。這樣，政府與銀行對價(jià)格持續非理性上漲的不作為，遂使房地產(chǎn)市場(chǎng)在短時(shí)間內自我燃燒、自我膨脹，并旋即陷入接近崩盤(pán)的境地。

　　那一輪樓市泡沫破滅留給我們的教訓是，對當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續向好的走勢，要合理引導，適度調控，防止價(jià)格大起大落。這要求政府部門(mén)擯棄短期利益，引導房?jì)r(jià)合理水平上形成均衡。確切地說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入“平民化時(shí)代”，政府部門(mén)不能只盯住賣(mài)地收入，而要充分利用政策性住房調劑住房的市場(chǎng)價(jià)位，以政策手段引導房?jì)r(jià)預期。

　　國家統計局日前發(fā)出通知說(shuō)，將針對40個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅開(kāi)發(fā)費用作專(zhuān)項調查、摸底，以調查房?jì)r(jià)構成成本，弄清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目費用支出。那么，摸清成本以后又該如何呢？我認為，房地產(chǎn)調控不能“止于摸底”，政府有關(guān)部門(mén)可根據摸底結果制定各城市以及市區主要地段住宅的指導價(jià)格，以穩定購房者的房?jì)r(jià)預期，這也能有效約束開(kāi)發(fā)商，使其不敢貿然提價(jià)。

　　同時(shí)，政府應推動(dòng)保障性住房和限價(jià)房等政策性住房大量入市，這固然會(huì )分流商品房的市場(chǎng)份額，但同時(shí)也會(huì )對房?jì)r(jià)尤其是中高端商品房?jì)r(jià)格起到平衡、穩定作用，從而引導開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)中低價(jià)商品房，以整體房?jì)r(jià)的合理均衡來(lái)促使購房需求的漸次釋放。

　　開(kāi)發(fā)商也要認清形勢，放棄暴利心理，努力挖掘各類(lèi)居住需求。一個(gè)健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)應由自住性需求、改善性需求、投資性需求共同支撐，單獨依靠某一方面的需求是難以持續的。從目前的國內各地市場(chǎng)狀況來(lái)看，如果房?jì)r(jià)得不到穩定，開(kāi)發(fā)商借利好放棄前期“降價(jià)去庫存”的做法，不僅會(huì )造成市場(chǎng)供應曲線(xiàn)的上移，減少市場(chǎng)剛性需求，更可能壓制投資需求，以至葬送使樓市回暖的良好格局。從長(cháng)期來(lái)看，剛性需求進(jìn)一步構成市場(chǎng)轉變推力的能力會(huì )越來(lái)越小，而中產(chǎn)階層的改善性需求將是住房消費的主力。因此，要活躍房地產(chǎn)業(yè)，就需要進(jìn)一步釋放改善性需求。房地產(chǎn)企業(yè)應該看到這種趨勢，根據市場(chǎng)和需求變化，主動(dòng)采取措施，如適度加大地段、環(huán)境、戶(hù)型等方面更為優(yōu)越住宅的開(kāi)發(fā)比例，并將樓盤(pán)以合理的價(jià)格賣(mài)給購房者。

　　房地產(chǎn)業(yè)的資金杠桿率較高，而開(kāi)發(fā)周期又較長(cháng)，對其未來(lái)償債能力和信用風(fēng)險的評估亦有難度，很容易為銀行資產(chǎn)風(fēng)險埋下隱患。而房地產(chǎn)資本金比例下調后，銀行的新增信貸空間也將變大，實(shí)際上是變相降低了銀行風(fēng)險防控標準，給住房信貸風(fēng)險敞開(kāi)了一道口子。因此，銀行尤其需要重視防范房產(chǎn)業(yè)的信貸風(fēng)險。對于易產(chǎn)生泡沫、極具易變性的住房建設項目的資本金要求，銀行應根據防范風(fēng)險的理念慎重對待，認真評估項目，在提供信貸支持和服務(wù)的同時(shí)切實(shí)防范相關(guān)風(fēng)險，絕不盲目地大幅降低住房建設項目的資本要求，否則，開(kāi)發(fā)商可能重新上演“空手套白狼”。當然，謹慎不代表惜貸和不貸，銀行應繼續支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的融資需求，合理加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度，并對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的兼并重組提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。

　　唯有各方協(xié)調努力，使購房需求在合理均衡的價(jià)格水平上持續釋放，房地產(chǎn)業(yè)才可能避免重蹈“其興也勃焉，其亡也忽焉”的覆轍。也唯有如此，以房地產(chǎn)為代表的民間投資力量才有可能接過(guò)政府的接力棒，房地產(chǎn)市場(chǎng)因之順理成章成為拉動(dòng)中國經(jīng)濟的有效增長(cháng)點(diǎn)。(郭田勇 中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任、教授)