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　　6月23日，對于備受爭議的“地價(jià)房?jì)r(jià)之間的關(guān)系”，國土資源部首次以數據給出回應，此前今年全國兩會(huì )上，全國工商聯(lián)的一項調查顯示，房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%。而據國土部調查：地價(jià)只占了房?jì)r(jià)的一小部分，全國平均比例約為23%。

　　至此，“地價(jià)是否是高房?jì)r(jià)最大推手”的爭論再起。如果地價(jià)只占23%，那么房?jì)r(jià)究竟貴在哪了？本期《頭腦風(fēng)暴》邀請兩位嘉賓共同討論。

　　正方

　　地價(jià)是高房?jì)r(jià)的重要推手

　　南京德鴻房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司策劃總監 盧義

　　地價(jià)無(wú)可厚非是現在高房?jì)r(jià)的重要推手。但是地價(jià)是否與房?jì)r(jià)直接對應，這個(gè)恐怕也未必，中間的影響因素是極其復雜的�！�

　　首先對國土部門(mén)公布的“地價(jià)只占房?jì)r(jià)23%”的數據談一談自己的看法。個(gè)人覺(jué)得土地價(jià)格在房?jì)r(jià)中的比重還是要根據具體的城市情況而言，可能統計渠道不同，結果也會(huì )大相徑庭。比如上海3萬(wàn)/㎡售價(jià)的樓盤(pán)中，如果要考慮成本因素，除去全國都相差不大的建安成本外，土地成本絕對是很大的支出。在一些小城市中，地價(jià)在房?jì)r(jià)中的比例并不會(huì )太高，但是對一些大中城市來(lái)說(shuō)，這樣的數據在30%-40%甚至以上都很正常。

　　地價(jià)無(wú)可厚非是現在高房?jì)r(jià)的重要推手，且近幾年國家和地方對土地價(jià)格的期望值日趨上升，畢竟這直接影響著(zhù)相關(guān)的財政收入。但是否是直接對應，這個(gè)恐怕也未必。

　　如果撇開(kāi)土地價(jià)格不談，地價(jià)只占23%，那么房?jì)r(jià)究竟貴在哪了，另外的77%又是什么呢？我想這中間的影響因素是極其復雜的，但有兩點(diǎn)無(wú)疑非常關(guān)鍵：首先項目成本中相關(guān)的稅費、市政配套費等是一項大的支出，一個(gè)項目的合格驗收要經(jīng)過(guò)很多相關(guān)部門(mén)的審批，這中間的成本也是非常大的；其次對開(kāi)發(fā)商而言，由于企業(yè)要追求利潤最大化，因此也在一定程度上推高了房?jì)r(jià)。

　　在這里我想談一談許多開(kāi)發(fā)企業(yè)的“定價(jià)法則”，應該說(shuō)他們的定價(jià)自主權還是很大的。由于瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)情況，根據成本來(lái)對樓盤(pán)的銷(xiāo)售進(jìn)行定價(jià)絕對不是首選。不同地產(chǎn)公司會(huì )根據自身資金鏈等具體情況、不同階段的市場(chǎng)行情、同區域周邊樓盤(pán)的售價(jià)等一系列因素來(lái)進(jìn)行定價(jià)。舉個(gè)例子，如果一個(gè)樓盤(pán)的單價(jià)在9000元/m2左右是很平穩的狀態(tài)，如果它想賣(mài)得快一些，甚至會(huì )降千元，而需要放緩的話(huà)，它也會(huì )漲到萬(wàn)元以上，同時(shí)這中間也涉及到許多具體的操作問(wèn)題。所以說(shuō)地價(jià)與房?jì)r(jià)未必直接對應。

　　反方

　　傾斜的供求關(guān)系不可忽略

　　江蘇香溢置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)總監 張良

　　類(lèi)似于‘雞生蛋還是蛋生雞’這樣的問(wèn)題，我們去究其根源是沒(méi)有多大意義的，重要的是應當采取措施推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展�！�

　　如今,老百姓的購房區域日漸趨遠，如南京“兩江”板塊已是成交主力區域，而主城房?jì)r(jià)已使普通購房者望而卻步�！百I(mǎi)不起房”的背后似乎要有承擔責任主體的出現，于是“房?jì)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系”之爭也應運而生。

　　暫不論各項數據背后所傳遞的信息，僅就目前的高房?jì)r(jià)來(lái)分析，個(gè)人覺(jué)得項目的成本與市場(chǎng)的供求關(guān)系是非常重要的。開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)主要包括土地成本、建安成本、管理成本和稅費成本等，至于具體怎么分配每個(gè)項目都各自不同，如高科技產(chǎn)品建安成本會(huì )更高一些，最終會(huì )直接反映在房?jì)r(jià)上。

　　我們同樣不能遺漏不同階段出現的“傾斜”的市場(chǎng)供求關(guān)系，它同樣會(huì )導致房?jì)r(jià)的攀升。比如近期某城中樓盤(pán)，由于其地段的稀缺性及周邊成熟的配套等因素，遭到了購房者的哄搶?zhuān)�預期的二期價(jià)格比一期上漲了幾千元的幅度。

　　經(jīng)濟學(xué)中有學(xué)者提出“血酬定律”這一概念，意思是“流血拼命所得的報酬，即體現著(zhù)生命與生存資源的交換關(guān)系”。開(kāi)發(fā)公司為了獲得利益及企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展，必須要尋找房地產(chǎn)項目的“面粉”土地。

　　而對買(mǎi)房人而言，一定階段下兩者的關(guān)系也能左右他們的預期。通常買(mǎi)房人分為三類(lèi)，即必須買(mǎi)房的、對未來(lái)預期良好的購房者和投資客，而其中大部分買(mǎi)房人可能更多買(mǎi)的是“預期”。我們還記得在去年土地市場(chǎng)蕭條的狀況下，買(mǎi)房人在那個(gè)特定階段對市場(chǎng)的未來(lái)走向并沒(méi)有產(chǎn)生很好的預期，因此整個(gè)市場(chǎng)可以說(shuō)十分低迷。

　　總之，不管是“土地成本決定高房?jì)r(jià)”還是“高房?jì)r(jià)來(lái)源于高地價(jià)”的討論，類(lèi)似于“雞生蛋還是蛋生雞”這樣的問(wèn)題，我們去究其根源是沒(méi)有多大意義的，重要的是要采取措施推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　潘石屹觀(guān)點(diǎn)

　　地價(jià)上漲引發(fā)房?jì)r(jià)上漲

　　針對房?jì)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系問(wèn)題，潘石屹認為近日北京奧運村鄉地塊的高價(jià)成交就是地價(jià)推高房?jì)r(jià)的明顯信號。

　　據了解，該地塊以19.6億元的高價(jià)成交，樓面地價(jià)則超過(guò)15217元/平方米，而其周邊二手房?jì)r(jià)格僅為15000-18000元/平方米。

　　潘石屹對此解釋為，人們在得知地價(jià)上漲時(shí)就一定會(huì )對房?jì)r(jià)上漲有預期�！案哳~地價(jià)未來(lái)加上建安成本以及各種稅費，不僅僅是建成后的新房?jì)r(jià)格會(huì )高，還會(huì )推高周邊二手房的價(jià)格�！�

　　他認為，當務(wù)之急是政府加大土地供應，只有讓開(kāi)發(fā)商看到土地供應的充足，才不會(huì )瘋狂“搶地”。(高宏年)