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　　野村證券中國首席經(jīng)濟學(xué)家孫明春日前表示，進(jìn)入2009年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現出令人震驚的韌性，1-5月份銷(xiāo)售量同比增長(cháng)了26.7%，5月份全國平均房?jì)r(jià)同比攀升了17.6%。

　　他認為房地產(chǎn)市場(chǎng)的突然復蘇是由中國大量的刺激政策所激發(fā)的，后者促進(jìn)了實(shí)際需求，但最近投機性購房也重現市場(chǎng)，隨之也有房地產(chǎn)泡沫顯現的跡象。

　　政策推動(dòng)需求井噴

　　野村報告指出，自2008年11月份以來(lái)，政府采取了積極政策來(lái)促進(jìn)住宅需求。這些政策包括：貸款利率下調(房貸利率削減了189基點(diǎn))，房貸利率折扣上浮至30%，取消銀行信貸配額并降低印花稅以及其它房產(chǎn)交易稅。

　　他還表示，去年被壓抑的需求的釋放可能也進(jìn)一步推動(dòng)了需求。按照今年的銷(xiāo)售速度，2008年被推遲的需求可能達到6個(gè)月的銷(xiāo)售量。

　　積極的政策加上被壓抑的需求，這雙重因素導致了需求在今年出現井噴。正如近期家具和裝潢建材銷(xiāo)售的驟增所示(4月份年同比分別增長(cháng)了29.9%和23.8%)，4月份之前的需求似乎大部分都屬于自住型，而不是投資型購房。但自5月份以來(lái)，有零星跡象表明投資者正重返市場(chǎng)，并且在諸如上海等大城市購房熱潮正在推高房?jì)r(jià)。房?jì)r(jià)上漲正在侵蝕家庭的承受能力，由于擔心房?jì)r(jià)會(huì )很快漲得讓他們買(mǎi)不起，渴望擁有自己住房的購買(mǎi)者只得加快購房步伐。

　　“去年12月份到今年5月份之間全國平均房?jì)r(jià)每平方米上漲了795元，這意味著(zhù)購買(mǎi)同樣的人均28平方米的房子如今要多花22260元，這比2008年的人均年可支配收入(15781元)高出40%。難怪如今大家都在忙著(zhù)買(mǎi)房�！睂O明春這樣解釋自住購房者迫切購房的需求。

　　難以預期泡沫何時(shí)破滅

　　房產(chǎn)銷(xiāo)售的驟增已經(jīng)減少了房屋庫存。根據3-5月份的銷(xiāo)售量，待售的已竣工建筑面積只夠維持兩個(gè)月的銷(xiāo)售。而有限的庫存鼓勵開(kāi)發(fā)商加快投資，今年房地產(chǎn)投資增長(cháng)的反彈就證實(shí)了這一點(diǎn)。這幫助讓在建建筑面積(即未來(lái)的供應量)從今年年初的相當于18個(gè)月的銷(xiāo)售量增加至5月份的26個(gè)月。

　　鑒于庫存有限，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始提價(jià)。由于今年更加容易獲得銀行貸款并且強勁的銷(xiāo)售(2009年頭五個(gè)月的銷(xiāo)售額達1萬(wàn)億元)使得現金流狀況得到改善，開(kāi)發(fā)商如今擁有遠遠更大的定價(jià)權。因此，盡管今年到目前為止房?jì)r(jià)已較去年底上漲了21.8%，但野村預期接下來(lái)價(jià)格可能會(huì )繼續上漲。同時(shí)他們也提醒，看到房地產(chǎn)泡沫正在清晰顯現。

　　他指出，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲會(huì )侵蝕家庭的購買(mǎi)能力，全國以及像上海這樣的大城市的房?jì)r(jià)╱收入比的上升就反映了這一點(diǎn)。這不僅可能會(huì )引發(fā)社會(huì )問(wèn)題，而且也會(huì )威脅到房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇的可持續性。

　　不過(guò)，孫明春也承認，盡管泡沫顯現，但鑒于房地產(chǎn)部門(mén)對就業(yè)、消費、投資和地方政府收入的重要性，他們認為政府不會(huì )很快采取激進(jìn)的緊縮政策來(lái)給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。

　　即便中央政府愿意這么做，但從自2003年以來(lái)的歷史來(lái)看，只有嚴格的、緊縮的貸款配額制度是唯一奏效的方法。然而，孫明春表示，不會(huì )再次實(shí)施真正的貸款配額措施。

　　因此，由于過(guò)去以及未來(lái)需求的集中釋放，他預期房地產(chǎn)泡沫將會(huì )擴大，可能會(huì )比2007年的泡沫更大。從泡沫的定義來(lái)看，無(wú)法預測到泡沫結束的時(shí)點(diǎn)，也無(wú)法預見(jiàn)它可能會(huì )對銀行部門(mén)以及整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟造成多大的損害。但有一點(diǎn)是肯定的——只要是泡沫就會(huì )破滅。