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　　2009年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售持續回暖，量?jì)r(jià)齊升；A股申萬(wàn)房地產(chǎn)指數累計上漲149.14%，雄踞申萬(wàn)一級行業(yè)指數漲幅榜榜首。對于下半年的行業(yè)走勢，業(yè)內人士普遍認為，通脹預期將使房地產(chǎn)需求維持高位，主要城市供給緊張的格局短期難以化解，房?jì)r(jià)受此推動(dòng)將繼續上漲，地產(chǎn)公司盈利將大幅提升。建議配置行業(yè)龍頭，以及有資產(chǎn)重組和資產(chǎn)注入題材的公司。

　　下半年房?jì)r(jià)易漲難跌

　　分析人士指出，需求大幅釋放與供給不足之間的矛盾，是房地產(chǎn)行業(yè)回暖、銷(xiāo)售超預期的原因，也將繼續推高下半年房?jì)r(jià)。

　　城市化、工業(yè)化、結婚潮、育嬰潮等因素令我國房地產(chǎn)需求相對剛性，加上2008年累積需求的釋放，導致2009年房地產(chǎn)需求量大幅超越市場(chǎng)預期。申銀萬(wàn)國分析師江征雁指出，2008年悲觀(guān)的經(jīng)濟和收入預期，以及購買(mǎi)力被過(guò)度透支等多種因素導致成交量出現異常萎縮；當所有的負面因素消除和淡化，疊加的消費需求將使2009年的潛在需求異常大。

　　與此同時(shí)，居民整體儲蓄水平仍在上升，財富仍在增長(cháng)，決定了居民的首付能力；利率下降使得居民購買(mǎi)力上升，降低了每月還貸額，抵消了收入下降的不利影響。通脹預期也導致居民消費預期發(fā)生了變化，投資性需求大幅釋放。

　　供給方面，2008年開(kāi)發(fā)商過(guò)度收縮開(kāi)工以及2009年上半年相對謹慎的策略，將導致2009年下半年新增供給下滑。另外，隨著(zhù)2008年四季度以來(lái)銷(xiāo)售逐步回暖，重點(diǎn)城市商品房庫存逐漸步入下行通道，可售量呈逐月減少態(tài)勢，庫存被迅速消化。

　　需求旺盛與供給不足之間的矛盾，無(wú)疑將繼續推升國內房?jì)r(jià)。相比2007年，房地產(chǎn)今年的供需缺口更大，將導致下半年房?jì)r(jià)易漲難跌，在更高位上達到平衡。

　　房地產(chǎn)業(yè)投資前景看好

　　今年以來(lái)成交量的增長(cháng)以及房?jì)r(jià)的超預期上升，無(wú)疑令房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jì)改善；由于房?jì)r(jià)從2009年中期開(kāi)始明顯上漲，因此2010年房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績(jì)將大幅超預期，這給房地產(chǎn)板塊帶來(lái)較大的投資機會(huì )。

　　長(cháng)江證券分析師蘇雪晶指出，如果從短期成交量和價(jià)格變化引申開(kāi)去，通過(guò)土地、毛利率、行業(yè)整合等方面來(lái)觀(guān)察整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀態(tài)，可以發(fā)現行業(yè)趨勢依然向上，值得投資。

　　土地始終是房地產(chǎn)周期波動(dòng)中的重要組成部分。蘇雪晶認為，本輪中國的房地產(chǎn)調整情況和1974年的日本非常接近，土地價(jià)格最低點(diǎn)已過(guò)，未來(lái)土地市場(chǎng)持續火爆是可以預期的大概率事件。鑒于地產(chǎn)公司現金流壓力緩解和通脹預期升溫，預計下半年全國土地市場(chǎng)都將開(kāi)始活躍。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使其有望維系高利潤。蘇雪晶指出，首先，投資主動(dòng)權在開(kāi)發(fā)商手中，整體投資節奏往往隨利潤調整；其次，雖然目前土地開(kāi)發(fā)流程和出讓越來(lái)越規范，但在一定時(shí)期開(kāi)發(fā)商仍能保證對土地信息和開(kāi)發(fā)節奏的把握；最后，運營(yíng)資金的高杠桿，特別是2009年以來(lái)銀行領(lǐng)域信貸、土地款緩交以及房屋預售制度，令地產(chǎn)企業(yè)資金運營(yíng)效率大大提高。

　　另外，在周期調整的底部階段，行業(yè)集中可能即將到來(lái)。下半年隨著(zhù)金融工具不斷豐富，以及REITS、并購貸款等其他多種融資渠道增加，行業(yè)整合大潮必然到來(lái)，龍頭地產(chǎn)公司市場(chǎng)份額將得到提升。

　　配置龍頭 尋覓亮點(diǎn)

　　行業(yè)的中長(cháng)期向上趨勢以及下半年房?jì)r(jià)的上漲預期，令房地產(chǎn)板塊的投資機會(huì )凸顯。區域方面，一線(xiàn)城市被業(yè)內人士普遍看好；個(gè)股方面，建議配置行業(yè)龍頭，并關(guān)注有資產(chǎn)重組和資產(chǎn)注入題材的個(gè)股。

　　盡管總體來(lái)看下半年供給矛盾將推升房?jì)r(jià)，但中金公司認為，由于潛在庫存較大，房?jì)r(jià)并不會(huì )出現普漲。下半年由于去庫存化的結束以及新增投資、土地進(jìn)入市場(chǎng)的滯后性，有效供給將呈區域性和結構性短缺，房?jì)r(jià)將呈結構性上漲態(tài)勢。土地供給相對有限的一線(xiàn)城市、城市中心及高檔商品房項目?jì)r(jià)格漲幅將明顯；供應量較大的二三線(xiàn)城市、城市郊區房?jì)r(jià)漲幅有限。同樣，招商證券也看好北京、上海、廣州、深圳四大一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)，并更加看好一線(xiàn)城市的近郊。

　　個(gè)股方面，絕大部分分析師都建議投資者積極配置土地儲備多、治理結構好的行業(yè)龍頭，如金地集團、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科等。此外，具有資產(chǎn)注入和資產(chǎn)重組題材的個(gè)股也值得關(guān)注。招商證券分析師建議關(guān)注未來(lái)有明確大規模優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目注入、從而使規模和業(yè)績(jì)增速顯著(zhù)提升的公司，能夠為投資者帶來(lái)較好的超額收益，如渝開(kāi)發(fā)。國信證券分析師推薦大股東土地多、重組方實(shí)力強的資產(chǎn)重組類(lèi)地產(chǎn)股，如廣宇發(fā)展、中航地產(chǎn)、ST萬(wàn)杰、ST東源，以及預收款較多的華發(fā)股份、濱江集團等。