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　　這輪房?jì)r(jià)暴漲或許很快宣告終結。深圳房地產(chǎn)業(yè)界多方渠道信息顯示,暴漲的推動(dòng)力———信貸已經(jīng)在減弱。有銀行業(yè)內人士判斷,繼消費性需求釋放完畢之后,投資性需求的消耗也接近尾聲,下半年深圳各銀行的房貸可能會(huì )收緊。

　　近日有媒體爆出銀監會(huì )已于6月22日正式向各地銀監和各銀行總行印發(fā)了名為《關(guān)于進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》。通知要求各銀行,嚴格把關(guān)二套房按揭貸款的審查和發(fā)放,不得自行解釋“二套房貸”認定標準,不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。受此影響,杭州的銀行已收緊二套房貸,資本市場(chǎng)對此的解讀頗為消沉。7月7日,地產(chǎn)股應聲大跌,整體暴跌3.17%,成為當日A股市場(chǎng)最弱勢的板塊。深圳房地產(chǎn)業(yè)界多名人士指出,深圳現在已經(jīng)有銀行收縮房貸的苗頭,慣性過(guò)后,深圳房?jì)r(jià)或在第四季度止漲甚至出現逆轉。

　　信貸膨脹已顯后市風(fēng)險

　　為應對金融危機,我國實(shí)行的貨幣政策較為寬松,由此引起信貸的高速增長(cháng)。公開(kāi)數據顯示,今年以來(lái),金融機構的新增貸款大幅增加,1—5月,金融機構的新增貸款達到5.8萬(wàn)億元,業(yè)內預計,6月份新增貸款將超過(guò)萬(wàn)億,那么上半年的新增貸款將達到7萬(wàn)億元。

　　如此大規模的釋放流動(dòng)性,也帶來(lái)了深圳樓市價(jià)格上半年的暴漲。中原地產(chǎn)的報告顯示,6月份深圳六區新盤(pán)成交均價(jià)無(wú)一例外均出現上漲,跟1月份相比,深圳房?jì)r(jià)已漲了3864元/平方米,漲幅高達35%。

　　不過(guò),6月份價(jià)格上漲,有部分“虛高”因素,作為寫(xiě)字樓項目的卓越世紀中心,被加入到住宅的成交數據之中,拉高全市均價(jià)。但即使排除寫(xiě)字樓因素,絕大多數新盤(pán)項目?jì)r(jià)格依然上揚。

　　中原地產(chǎn)深港研究中心總監張偉表示,信貸的擴張導致通貨膨脹預期加重,促使投資客加速入市,房?jì)r(jià)不斷上漲,自住、剛性需求將被迫觀(guān)望。同時(shí),據中原地產(chǎn)的了解,房?jì)r(jià)的暴漲已經(jīng)引起各方強烈關(guān)注,特別是央行和銀監會(huì )表態(tài)對房貸的關(guān)注,一些銀行也慢慢收緊對房貸的審批,樓市的走向可能產(chǎn)生變化,樓市不宜再爆炒。

　　來(lái)自開(kāi)發(fā)商方面的信息也顯示出房貸收緊趨向。深圳書(shū)香門(mén)第投資公司運營(yíng)總監王永勝介紹,現在已經(jīng)有銀行收縮房貸的信息,如果之前的稅費利好不再延續,政策再縮緊,樓市就會(huì )變風(fēng)向,房?jì)r(jià)在第四季度將止漲甚至可能出現逆轉。

　　央行研究局局長(cháng)張健華6日在《中國金融》的撰文已透露出貨幣政策可能轉向的信號。他指出,政府采取擴張性的貨幣政策目前在推動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)方面初見(jiàn)成效,但是也帶來(lái)了一些風(fēng)險,可能不足以推動(dòng)未來(lái)經(jīng)濟增長(cháng),其建議在保持總體貨幣政策寬松的同時(shí),適時(shí)適度進(jìn)行微調。

　　二手房?jì)r(jià)漲幅縮小

　　從另外一個(gè)指標,二手房的交易量來(lái)看,6月份二手房的增長(cháng)幅度已經(jīng)勢不如前,攀升的腳步開(kāi)始放緩。中原地產(chǎn)的月報數據顯示,深圳市6月二手住宅成交面積約為130.31萬(wàn)m2

　　,環(huán)比5月的市場(chǎng)出現5.45%的微漲；全市均價(jià)水平達到了15176元/m2,較前月出現3.45%的小幅攀升�！斑@表明自住客戶(hù)的需求釋放受到明顯抑制,投資客戶(hù)的入市熱情也呈現區域不均的狀況�！睆垈フf(shuō)。

　　在目前一手市場(chǎng)和二手市場(chǎng)價(jià)格均持續攀升高位的情況下,自住客戶(hù)的需求再一次被抑制。但張偉認為,企圖在樓市尋求保值增值的客戶(hù)在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的利益驅動(dòng)下仍會(huì )參與后市交易,因此

　　7月的成交量在很大程度上將取決于入市買(mǎi)家和賣(mài)家的預期判斷以及心理博弈,只要沒(méi)有相關(guān)政策和購房信貸方面的打壓,改善居住型客戶(hù)和投資客戶(hù)將填補自住客戶(hù)卻步觀(guān)望的需求,支撐并維持住后市的交易量。在成交價(jià)格走向上,隨著(zhù)房?jì)r(jià)的進(jìn)一步上漲,投資客比例會(huì )越來(lái)越高。金融危機的影響還沒(méi)有完全消散,而近期樓市的表現與實(shí)體經(jīng)濟的不同步性,預示著(zhù)樓市“泡沫”重現。但只要市場(chǎng)中投資熱情不減,資金不斷被投向樓市,7月的二手住宅價(jià)格總體而言就難以回落,甚至很有可能繼續上揚。

　　然而,由改善性需求、投資需求以及部分投機需求組成的房?jì)r(jià)連漲的中堅力量對市場(chǎng)的敏感性比自住型客戶(hù)和剛性需求客戶(hù)要強,這也使得后市走勢易存在很多不確定性。中原地產(chǎn)張偉分析,首先,雖然從目前來(lái)看樓市仍是財富保值增值較好的渠道之一,但是近期走勢不錯的股市大盤(pán)也對社會(huì )閑散資金展開(kāi)競爭。其次,隨著(zhù)資金不斷涌入樓市,投資客相互接貨的“干炒”機會(huì )也與日俱增,遭遇“拐點(diǎn)”的風(fēng)險也越來(lái)越大。同時(shí),房?jì)r(jià)的連月暴漲也已經(jīng)引起管理層的關(guān)注,后市對房貸的審核可能會(huì )有所收緊,政策上對二次置業(yè)的支持度也有可能調整。雖然短期而言,目前無(wú)論一手住宅市場(chǎng)還是二手住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況均十分理想,但作為開(kāi)發(fā)商和投資者都應理智對待,不能把這樣的趨勢看成能長(cháng)期持續的市場(chǎng)需求。

　　“下半年深圳信貸可能收緊”

　　不僅僅是深圳,全國樓市也呈現火熱和房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)勢,已經(jīng)引起部分民怨,對信貸過(guò)度投放,銀行放松“二套房貸”的質(zhì)疑之聲不絕入耳。

　　最新消息傳出,已有部分城市的銀行明確收緊“二套房貸”。據媒體報道,

　　7日,多個(gè)渠道證實(shí)杭州各商業(yè)銀行已經(jīng)明確通報關(guān)于二套房貸的收緊口徑,購買(mǎi)第二套商品房可以享受的首付兩成、利率七折的優(yōu)惠從本月初在杭州消失,調整為首付四成和利率1.1倍。受此消息影響,7日地產(chǎn)股整體暴跌3.17%,成為A股市場(chǎng)最弱勢的板塊。

　　昨日,有媒體爆出銀監會(huì )辦公廳已于6月22日正式向各地銀監和各銀行總行印發(fā)了名為《關(guān)于進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》。通知要求各銀行,嚴格把關(guān)二套房按揭貸款的審查和發(fā)放,不得自行解釋“二套房貸”認定標準,不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。這些異動(dòng)消息引起了深圳銀行業(yè)界和房地產(chǎn)界的普遍關(guān)注。幾家股份制銀行深圳分行的房貸負責人接受本報采訪(fǎng)表示,鑒于深圳房?jì)r(jià)的高漲,銀行也已準備收縮信貸,在杭州的銀行信貸政策收緊影響下,深圳的銀行或許會(huì )考慮加速收緊。

　　其中一家銀行的個(gè)貸負責人劉明(化名)向記者介紹,上半年深圳各銀行的房貸業(yè)務(wù)的確增長(cháng)很快,單就6月份來(lái)說(shuō),有某家銀行的一手房房貸業(yè)務(wù)份額占到了深圳全市的40%,政策的放松顯而易見(jiàn),7月份該銀行的“消費貸”都停掉了,這一現象也反映出其業(yè)務(wù)已做得十分充足。他承認,深圳的房貸市場(chǎng)“亂象”確實(shí)存在,各銀行巧妙突破央行的底線(xiàn),央行也沒(méi)有辦法,有些信息征信系統顯示不出來(lái)。比如,對于按照“70/90政策”所建的樓盤(pán),開(kāi)發(fā)商為規避該政策而多建雙拼戶(hù)型,按規定這應算兩套房的,但部分銀行只算一套房來(lái)做房貸�！坝行┿y行去年就這樣做了,我們3月份才開(kāi)始做�！北O管部門(mén)雖然關(guān)注到了這點(diǎn),但因難以辨識是自住還是炒房,也就沒(méi)怎么管。

　　據記者了解,深圳各銀行對二套房貸的態(tài)度有所不同。有些銀行對首付成數卡得很?chē)?二套房只能貸

　　6成,但利率可以打七折。有些銀行為了爭奪房貸業(yè)務(wù)吸引客戶(hù),首付放得松,利率也松,對客戶(hù)的盡職調查也不仔細。劉明表示,他所在的銀行比較謹慎,確立的房貸方向是主要做優(yōu)勢樓盤(pán)和優(yōu)質(zhì)客戶(hù),畢竟客戶(hù)是第一還款來(lái)源。

　　在劉明看來(lái),下半年深圳各銀行的信貸很有可能收緊�！翱己耸悄Ч怼�,有些銀行對放貸任務(wù)是作為硬性指標下達的,任務(wù)完成不了會(huì )面臨較重處罰,信貸人員的壓力很大。但在上半年數萬(wàn)億元投資計劃下達,信貸超量發(fā)放,任務(wù)基本完成情況下,銀行已經(jīng)沒(méi)有了壓力。

　　安信證券分析師高源也表示,未來(lái)銀行的放貸壓力減小。首先,前期所做的促進(jìn)放貸工作會(huì )逐步見(jiàn)效；第二,公司認為央行和其他國有銀行可能會(huì )采取緊縮政策；第三,由于下半年貸款對全年利潤作用變小,因此總行不會(huì )再逼著(zhù)分行去放貸款。

　　長(cháng)城證券房產(chǎn)分析師劉昆認為,杭州銀行收緊二套房貸會(huì )對深圳的銀行、開(kāi)發(fā)商、購房者等相關(guān)主體產(chǎn)生心理影響,至于深圳各銀行會(huì )不會(huì )收緊房貸,還有待考察。(盧先兵)