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　　草根之見(jiàn)

　　-敬文

　　中國房地產(chǎn)是否有泡沫？北京有教授說(shuō)：中國的富人雖然比例很低，但絕對數目很多(即有剛性需求)；中國的文化強調“成功人士”擁有房子，而不是“租”房子。因此，不能按歐美的房?jì)r(jià)租金比，或房?jì)r(jià)收入比來(lái)判斷中國房?jì)r(jià)是否存在泡沫。這個(gè)說(shuō)法我不敢茍同。

　　誰(shuí)是富人？如果將其定位超越打工貴族一類(lèi)，那需求應該定位在別墅，而不是一般住宅類(lèi)房?jì)r(jià)的討論范圍。

　　 何謂成功人士？若相當普通人平均收入10倍以上的，年收入高達幾十萬(wàn)元的人算不算成功人士？當下北京中心城區住宅單元房?jì)r(jià)每平方米已上漲到高達2.5萬(wàn)~3萬(wàn)元，按每平方米2.5萬(wàn)元計，一套140平方米的住房?jì)r(jià)350萬(wàn)元，首付兩成70萬(wàn)元，月供21140.63元。據說(shuō)老總級別的成功人士，已經(jīng)覺(jué)得在北京中心城區買(mǎi)不起住房了。此時(shí)再講沒(méi)有泡沫恐怕難有人支持了吧！

　　即便號稱(chēng)全球最貴的日本東京，新建住房專(zhuān)有面積75~80坪(相當于我國的建筑面積90~100平方米)，精裝修的3室1廳1廚1衛單元公寓，送20平方米陽(yáng)臺和好幾平方米走廊，以及包括液晶電視等家用電器，外加停車(chē)位其售價(jià)也才3000萬(wàn)日元左右。而當地普通工薪階層家庭平均月收入為56萬(wàn)日元。其房?jì)r(jià)收入比也僅為4.5~5。

　　筆者以為，中國房地產(chǎn)泡沫的出現不容置疑，而且當前的房?jì)r(jià)持續上漲的時(shí)間也極為有限。理由如下：

　　1.商品房投資增長(cháng)。雖然，最近房地產(chǎn)投資出現了幾個(gè)百分點(diǎn)的增幅，可比較去年32.9%的增長(cháng)，能算“回暖”嗎？再如果剔除“4萬(wàn)億”中的保障性住房投入，商品房投資增長(cháng)會(huì )不會(huì )為負呢？

　　2.土地市場(chǎng)成交量。雖然，近期“地王”頻頻出現。但與2007年不同，“地王”僅限一線(xiàn)城市，故而成交量極為有限。房地產(chǎn)市場(chǎng)真正進(jìn)入上升通道的一個(gè)重要先行指標，是土地市場(chǎng)成交量放大而不是土地成交價(jià)暴漲。因為土地市場(chǎng)成交量放大了，才說(shuō)明開(kāi)發(fā)商為未來(lái)的發(fā)展增加庫存了，這才是開(kāi)發(fā)商真正看好未來(lái)市場(chǎng)前景的具體表現。誰(shuí)知道“地王”是不是開(kāi)發(fā)商推高地價(jià)，高價(jià)促銷(xiāo)存貨所投放的誘餌呢？

　　3.物業(yè)稅預期和信貸收縮都將刺破房地產(chǎn)泡沫。中國不久將會(huì )實(shí)施物業(yè)稅是板上釘釘的事。未來(lái)房租的漲幅超過(guò)物業(yè)稅稅額的可能性幾乎為零。從當前大城市住宅樓晚上的亮燈率來(lái)看，充分顯示空置率太高。物業(yè)稅實(shí)施必然迫使相當部分空置樓加速進(jìn)入出租或出售市場(chǎng)。而近期房地產(chǎn)的投資客主要以對抗通貨膨脹，防止財富貶值為目的。顯然，低廉的信貸資金利率與強烈的通貨膨脹預期二者并存是“保值”的誘因，而這二者是不可能長(cháng)期并存的�！巴ㄘ浥蛎洝睂�應的必然是信貸收縮以及利率提高；而低廉的信貸資金利率只能與通貨緊縮較長(cháng)期共存。筆者擔心的倒是：信貸緊縮之后，將出現大量負資產(chǎn)者以及銀行的大量房貸壞賬。