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　　近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了一系列顯著(zhù)變化，從量?jì)r(jià)齊跌到量?jì)r(jià)回升，從土地流拍到“地王”頻出，回暖的跡象似乎在房地產(chǎn)界有了明顯的痕跡。根據7月10日國家統計局發(fā)布的數據，6月份房?jì)r(jià)同比首次止跌回升，70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.2%。這是從今年1月份以來(lái)房?jì)r(jià)第一次實(shí)現同比的正增長(cháng)。

　　房?jì)r(jià)同比出現上漲，環(huán)比呈上漲態(tài)勢的城市數量也在增多。1月份僅有10個(gè)城市房?jì)r(jià)環(huán)比上漲，而在6月份，已經(jīng)有63個(gè)城市房?jì)r(jià)實(shí)現環(huán)比上漲。

　　“房?jì)r(jià)在今年二季度出現明顯變化，北京二季度二手房?jì)r(jià)格就比一季度上漲15%，全國幾乎各大城市的一手房、二手房?jì)r(jià)格都在上漲，有些甚至已經(jīng)達到了2007年的房?jì)r(jià)最高點(diǎn)�！蔽覑�(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總胡景暉說(shuō)。

　　與國內其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)似乎已經(jīng)輕松地擺脫了金融危機的影響，迅速地從半年前的哭窮進(jìn)入到資金充裕的階段。究竟是什么因素導致了房地產(chǎn)行業(yè)的變化？目前的變現究竟是房地產(chǎn)行業(yè)的復蘇，還是泡沫重現？

　　開(kāi)發(fā)商突然變得闊綽

　　在胡景暉看來(lái)，這樣迅速的價(jià)格回漲并不合乎常理，從2007年底國家收緊信貸閘門(mén)后，幾乎所有開(kāi)發(fā)商的資金鏈都受到了巨大影響，整個(gè)2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是在冷清、緊張的氣氛中度過(guò)。在國家整體經(jīng)濟形勢還沒(méi)有明顯改觀(guān)的前提下，房?jì)r(jià)的突然回漲難以理解。

　　房?jì)r(jià)不僅出現回漲，回漲幅度也高得驚人。

　　根據焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)數字地產(chǎn)頻道的統計數據，在北京市場(chǎng)，今年上半年漲幅排名前20的樓盤(pán)，其漲幅都超過(guò)了100%，其中，漲幅排名首位的西釣魚(yú)臺嘉園，價(jià)格從1月份均價(jià)每平方米15297元漲到現在的26213元,半年價(jià)格漲幅達到171%。

　　“今年上半年房?jì)r(jià)的上漲有需求釋放的原因，也有很多人為的原因�！焙�景暉說(shuō)。

　　由于今年年初房?jì)r(jià)普遍打折以及首次貸款利率7折等國家鼓勵購房政策的出臺，刺激了一些觀(guān)望者出手購房，釋放了一部分購房需求。

　　“在這些購房需求中，有相當一部分是屬于被迫性消費�！焙�景暉說(shuō)，在北京，今年一些老城區開(kāi)始大規模拆遷，因為拆遷而加入購房大軍的就占到了購房者的30%以上，此外還有因子女上學(xué)、大型企業(yè)遷址等原因被迫購房的消費者，這部分人群對價(jià)格敏感度不高，屬于即使價(jià)格高也不得不買(mǎi)的情況。

　　但在胡景暉看來(lái)，這種被迫性購房并不是推高房?jì)r(jià)的最主要原因，開(kāi)發(fā)商和小業(yè)主“唱戲”才是房?jì)r(jià)推高的直接原因�，F在一手房開(kāi)盤(pán)都會(huì )參照周邊二手房的價(jià)格，而二手房的業(yè)主也非常關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)政策變動(dòng)、所在區域環(huán)境變化以及周邊新增樓盤(pán)情況，根據這些信息對自己的房子進(jìn)行估值，盡管開(kāi)發(fā)商和小業(yè)主并沒(méi)有形成聯(lián)盟，但二者卻在價(jià)格問(wèn)題上互相影響，甚至已經(jīng)很默契。

　　“從資金來(lái)源上看，今年一季度的商品房交易放量讓開(kāi)發(fā)商資金回籠很快�！焙�景暉說(shuō)。

　　從我愛(ài)我家最近的業(yè)務(wù)情況來(lái)看，已經(jīng)發(fā)現消費者出現了意見(jiàn)分歧。

　　有一部分消費者屬于追漲殺跌的群體，看到房?jì)r(jià)上漲就選擇加入購房隊伍，以免越往后價(jià)格越高，但也有一些消費者認為，既然2008年房?jì)r(jià)能夠下跌，今后一兩年房?jì)r(jià)也一定能夠出現下跌的局面。

　　與2008年頻繁流拍的土地市場(chǎng)相比，今年2季度也出現變化。

　　統計顯示，今年4月份，全國土地市場(chǎng)住宅用地成交量首超去年同期水平，近1／3住宅用地溢價(jià)成交。到了5月份，全國60個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地553宗，同比增加73%。廣州、北京、上海、重慶、深圳等大城市不斷出現新的地王。

　　在北京，一季度還哭窮的開(kāi)發(fā)商突然之間就變的出手闊綽，一周之內連續誕生了兩個(gè)地王。

　　經(jīng)歷了廣渠路地王誕生過(guò)程的潘石屹對地價(jià)的上漲并沒(méi)有樂(lè )觀(guān)的態(tài)度。用他的話(huà)講，北京土地市場(chǎng)的泡沫已經(jīng)出現。

　　“現在，市場(chǎng)上的確錢(qián)很多，很難流入到實(shí)體經(jīng)濟中去，就都集中在土地和股票市場(chǎng)上來(lái)了�！迸耸�屹說(shuō)。

　　從廣渠路15號地的拍賣(mài)過(guò)程看，參與的11家公司都是中國公司，沒(méi)有一家境外公司參加。潘石屹認為，這個(gè)現象多少均折射出全球資金對中國、對北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些看法，說(shuō)明他們對這種拿地的舉動(dòng)并不看好。

　　誰(shuí)是房?jì)r(jià)上漲背后的推手

　　“今年上半年的房?jì)r(jià)回漲是非理性的，可能會(huì )導致今后兩年樓市出現暴漲的風(fēng)險�！北本┞�(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒在接受中國青年報記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。

　　在楊少鋒看來(lái)，今年上半年之所以會(huì )出現房?jì)r(jià)上漲的局面，最根本的原因還在于信貸資金的流向。

　　楊少鋒提供的數據顯示，僅今年一季度人民幣信貸資金新增4.6萬(wàn)億，而2008年全年才4.9萬(wàn)億，這么大的信貸資金增長(cháng)有可能流向房地產(chǎn)行業(yè)。

　　楊少鋒說(shuō)，這就直接導致原本缺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商很快就不再有資金壓力，而沒(méi)有了資金壓力的開(kāi)發(fā)商自然沒(méi)有降價(jià)銷(xiāo)售的動(dòng)力�，F在很多樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始捂盤(pán)惜售。

　　與此同時(shí)，上市的開(kāi)發(fā)商也在從股市上加速融資，根據統計，目前10余家上市房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)從股市融資超過(guò)300億元。

　　那么，為什么這些原本不應該進(jìn)入房地產(chǎn)的信貸資金都流入了這個(gè)行業(yè)？

　　楊少鋒說(shuō)，這些新增信貸資金并非直接進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，而是通過(guò)數個(gè)環(huán)節轉進(jìn)了這個(gè)行業(yè)。盡管銀行對信貸資金流向都有一定的監控，但實(shí)際上并不能完全跟蹤到流向。

　　除了資金流向，國家政策似乎也在幫著(zhù)開(kāi)發(fā)商緩解資金壓力。

　　今年5月27日，國務(wù)院宣布調低固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。這是開(kāi)發(fā)商自由資金比例13年來(lái)的首次下調。

　　此外，地方政府明里暗里的“幫扶”開(kāi)發(fā)商的政策措施頻繁出臺，客觀(guān)上都在緩解著(zhù)開(kāi)發(fā)商的資金壓力。

　　“為什么在房?jì)r(jià)依然高位的時(shí)候會(huì )降低開(kāi)發(fā)商自由資金比例？”楊少鋒說(shuō)，這說(shuō)明政府目前最大的壓力在于就業(yè)壓力，而不是百姓購房壓力。

　　開(kāi)發(fā)商有了資金支持，就可以放手去買(mǎi)地、建房，一旦一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)始建造運轉，水泥、鋼筋、裝修等房地產(chǎn)上下游行業(yè)就能夠被帶動(dòng)，大量的就業(yè)機會(huì )也就被創(chuàng )造出來(lái)。房地產(chǎn)行業(yè)的這種聯(lián)動(dòng)效應正是緩解當前就業(yè)壓力的好方式。

　　但是，以這種方式推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)一枝獨秀也是眾多業(yè)內人士的擔心之處。有業(yè)內人士表示，如果任由房?jì)r(jià)這樣上漲，很快房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求就會(huì )被擠出，投機需求將占據房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　“今年二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲需要引起各方面關(guān)注，但還不能說(shuō)目前整個(gè)市場(chǎng)就出現了泡沫�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究所所長(cháng)陳國強說(shuō)。

　　陳國強告訴記者，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)是交易量的恢復，有些城市上半年的交易量相當于2008年全年。消費者的信心在增強，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資也在增長(cháng)，但整體投資水平依然偏低，差不多是近10年的最低的水平，說(shuō)明多數開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)依然比較審慎。

　　在陳國強看來(lái)，今年一季度是剛性需求在支撐市場(chǎng)，二季度則是改善性需求、投資性需求進(jìn)場(chǎng)，帶動(dòng)了價(jià)格的上漲。住宅市場(chǎng)回暖比較明顯，但商業(yè)地產(chǎn)依然低迷。

　　“政府也在關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，相關(guān)政策也會(huì )根據實(shí)際情況進(jìn)行調整�！标悋鴱娬f(shuō)，目前看來(lái)，個(gè)別城市、少數樓盤(pán)可能有出現泡沫的跡象，但大多數城市還沒(méi)有這樣的問(wèn)題，需要各方面繼續關(guān)注整體市場(chǎng)情況。也有不少專(zhuān)家認為，面對樓市出現的若干變化，需要政府掌握平衡，未來(lái)相關(guān)政策既要能激發(fā)市場(chǎng)活力，又要防止出現泡沫。

　　本報北京7月12日電