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　　在剛剛過(guò)去的6月，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交越發(fā)火爆，無(wú)論是新房、二手房還是土地市場(chǎng)都“量?jì)r(jià)齊升”，呈現出一派“繁榮”景象，這是否意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)復蘇，這種“繁榮”能持續多久？

　　業(yè)內專(zhuān)家認為，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的基礎不牢，應警惕可能存在的風(fēng)險，雖然短期內房?jì)r(jià)可能繼續上漲，但未來(lái)仍有調整的可能，建議政府加大土地供應，同時(shí)完善土地招拍掛制度。

　　上半年“量?jì)r(jià)齊升”　樓市似乎回暖

　　今年上半年，全國主要城市住宅市場(chǎng)強勁反彈，需求表現旺盛，市場(chǎng)成交量基本恢復到2007年上半年水平。其中，北京上半年可售面積連續下滑，累積成交面積同比增長(cháng)近一倍。

　　中國指數研究院的數據顯示，截至6月末，北京市商品住宅可售面積為1471.59萬(wàn)平方米，環(huán)比上月下降7.11%，可售面積連續7個(gè)月下滑，同比2008年6月下跌比例超過(guò)5%，可見(jiàn)北京市商品住宅庫存壓力已經(jīng)得到有效緩解。上半年，商品住宅總成交面積達到943萬(wàn)平米，同比增長(cháng)92.75%。其中，6月成交面積更是超過(guò)2006年、2007年、2008年這三年的月均成交水平，且與往年同期水平相比，僅低于2006年6月的同期成交面積水平。與此同時(shí)，成交價(jià)格自今年1月以來(lái)也連續6個(gè)月上漲，皆已超過(guò)往年同期的價(jià)格水平。

　　在住宅銷(xiāo)售火爆的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)企業(yè)也對北京未來(lái)2-3年的市場(chǎng)行情看漲，紛紛加強土地儲備，導致“奪地大戰”頻發(fā)，北京更是一周誕生三個(gè)“地王”。

　　中國指數研究院的數據顯示，6月北京住宅用地交易放量，共推出149萬(wàn)平方米住宅用地，推出量創(chuàng )下2008年1月以來(lái)的最高峰；共成交107萬(wàn)平方米住宅用地，成交量創(chuàng )下自2008年3月以來(lái)的最高峰。與此同時(shí)，上半年北京住宅用地推出成交價(jià)格逐漸走高，平均溢價(jià)水平為60%，高于去年同期的55%。其中，6月住宅用地成交地塊平均溢價(jià)水平為78%，遠遠高于5月的29%，該溢價(jià)水平創(chuàng )下2008年6月以來(lái)的最高峰。

　　在新建住宅交易價(jià)格和交易量快速上漲的帶動(dòng)下，6月北京二手房成交量大幅提高，與此同時(shí)，受近期新拍賣(mài)土地成交價(jià)格不斷上漲及新開(kāi)盤(pán)住宅均價(jià)不斷提高的影響，6月份二手住宅交易價(jià)格也大幅上漲。

　　根據北京市統計局、國家統計局北京調查總隊對我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司等10家重點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司調查顯示，1-6月，10家被調查單位二手住宅共成交42589套、371.3萬(wàn)平方米。其中，6月，交易量達到今年以來(lái)的最高值，比5月增長(cháng)23.3%。而6月下旬，二手住宅成交均價(jià)達到今年以來(lái)的最高點(diǎn)，比3月中旬的最低點(diǎn)(8923元/平方米)提高了1266元/平方米。

　　回暖基礎不牢　風(fēng)險不能忽視

　　就在3月份業(yè)內還在討論消化庫存的問(wèn)題，但現在業(yè)內專(zhuān)家已經(jīng)開(kāi)始擔心繁榮背后的風(fēng)險了，因為，這種“回暖”的速度大大超出了大家的預期，而且在快速回暖的背后有通脹預期和投資性需求成分在其中，他們認為，這種回暖的基礎不牢，只有自主性和改善性需求這類(lèi)有效需求逐步釋放并穩步增加時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能真正健康發(fā)展。因此，現在應吸取2007年的教訓，警惕可能存在的風(fēng)險。

　　對于房?jì)r(jià)的持續高漲，克而瑞(中國)研究中心總經(jīng)理陳嘯天認為，在經(jīng)濟形勢未明確好轉的情況下，由于供求關(guān)系反差較大，房?jì)r(jià)已經(jīng)高于2007年的水平，可以說(shuō)現在的房?jì)r(jià)相對偏高。但是，現在的高房?jì)r(jià)是通脹預期和過(guò)寬的信貸來(lái)支撐的，因此不會(huì )持續，未來(lái)如果經(jīng)濟基本面明確好轉，政府可能會(huì )采取一些措施抑制投資性需求，那時(shí)房?jì)r(jià)可能會(huì )調整。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭更認為，從房?jì)r(jià)收入比和租金回報率這兩個(gè)指標判斷，目前，北京、上海、深圳、廣州這四個(gè)一線(xiàn)城市和東部部分二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)存在泡沫。雖然未來(lái)3個(gè)月房?jì)r(jià)還會(huì )繼續上漲，但是未來(lái)6-9個(gè)月，房?jì)r(jià)有可能會(huì )下調。

　　同時(shí)，業(yè)內人士指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)區域性很強，全國性差異較大，不能因個(gè)別城市的情況一概而論。而且說(shuō)房?jì)r(jià)高也是局部性的，在上海、杭州等城市有供不應求的現象，而有潛在的供不應求的城市，也存在房?jì)r(jià)上漲的壓力，但是有些城市的存量房壓力仍然很大。

　　另外，就全國的土地市場(chǎng)而言，陳嘯天說(shuō)，90%的開(kāi)發(fā)商拿的地都是底價(jià)成交或低溢價(jià)成交，可以說(shuō)土地市場(chǎng)還比較平穩。中國指數研究院的分析人士也指出，土地大戰一般只發(fā)生在熱點(diǎn)城市地段較好的地塊中，條件一般的地塊交易相對平淡。以北京為例，北京6月下旬成交地塊都是區位環(huán)境較好的黃金地塊，而今年5月15日，保利以3.8億元的底價(jià)拿下密云17.8萬(wàn)平方米住宅地塊，折合樓面地價(jià)為1220元/平方米�？梢�(jiàn)，土地市場(chǎng)并沒(méi)有完全復蘇。

　　面對目前的市場(chǎng)情況，業(yè)內專(zhuān)家指出，穩定房?jì)r(jià)，首先要穩定地價(jià)，建議政府加大土地供應，同時(shí)完善土地招牌掛制度。