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　　樓市從“救火”到“過(guò)火”，僅在短短一年間。二套房貸政策將重新收緊的預期在大城市尤其是上海、北京、廣州等地流傳。最新的市場(chǎng)報告同時(shí)顯示，推高房屋成交量的多為均價(jià)在4萬(wàn)／平方米以上的高端住宅為主，剛性需求的抑制是否會(huì )讓突然漲起的樓市在這個(gè)夏天遭遇“冰雹”？

　　市民

　　投資熱情受到打壓

　　在香港廣場(chǎng)工作的王小姐是80后的白領(lǐng)族，男友是大學(xué)同學(xué)，兩人從醫學(xué)院畢業(yè)后，已經(jīng)找到了不錯的工作，正準備結婚買(mǎi)房。得到家人的資助，王小姐打算，買(mǎi)一套作新房，另一套做投資。年初，王小姐按揭買(mǎi)了第一套房子，出于婚事繁忙等多方面的考慮，小夫妻兩人決定“緩一緩”再買(mǎi)第二套房�？蓻](méi)想到，這一“緩”就錯失了機會(huì )。

　　不到兩個(gè)月的時(shí)間，樓價(jià)已經(jīng)翻了幾番，到7月初，單是第一周，上海成交均價(jià)就飆到了17042元/平方米，環(huán)比前周上漲1%，可謂再創(chuàng )新高。夫妻倆待遇再豐厚也只是事業(yè)剛起步，面對這樣“日漲夜漲”的可怕局面，又怎么能擔負得起呢。聽(tīng)說(shuō)政府有意為樓市降溫，小夫妻抱著(zhù)“等等看”的心情，又拖了一陣子。不料，等來(lái)的卻是房貸市場(chǎng)也可能收緊的傳言，王小姐咨詢(xún)了幾家銀行，得到的是要么提高首付，要么貸款利率就高于七折。眼看負債壓力越來(lái)越大，王小姐只好放棄原計劃，不再提投資的事情了。

　　有關(guān)分析人士指出：二套房貸收緊，對普通投資者影響較大，至于對剛性需求，則幾乎沒(méi)有影響。南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)系博士吳翔華表示，“二套房貸”政策的收緊，對以投資為目的的購房人將是一個(gè)致命的打擊，旨在減少以投資為目的這部分人群的置業(yè)，或許將對目前一路高漲的房?jì)r(jià)有所抑制，在對房地產(chǎn)的調控上，貸款政策就應該松緊有度。

　　銀行

　　放貸隨政策松緊“輪回”

　　2008年底，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了包含三大房地產(chǎn)救市措施的 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，該意見(jiàn)被解讀為自2007年 “9·27”新政以來(lái)嚴格調控的二次房貸政策終于放松，而“外松內緊”的做法也浮出水面。

　　當時(shí)本報記者對銀行、中介暗訪(fǎng)后發(fā)現，不僅二次置業(yè)者，第三次、第四次、第五次購房都可以得到銀行按基準利率打七折的優(yōu)惠按揭利率。

　　但隨著(zhù)二季度以來(lái)樓價(jià)的突然飆升，對二套房貸政策的預期也開(kāi)始轉向。一位不愿透露姓名的銀行業(yè)人士告訴記者，已經(jīng)有銀行通知各樓盤(pán)，二套房貸不再有七折優(yōu)惠，并對二套房貸嚴格執行首付四成、利率上浮10%的政策。

　　不過(guò)，就最新的市場(chǎng)情況看，記者在多家銀行和中介的暗訪(fǎng)中發(fā)現，“利率七折”雖已不太可能，但一些有良好信譽(yù)的樓盤(pán)還是保有七五折的優(yōu)惠待遇。另外，受到貸款限制的往往是一些中低位房屋的申請和小型中介房貸業(yè)務(wù)。

　　對于市場(chǎng)傳言對樓市可能的實(shí)際影響，一位圈內人士表示，房屋市場(chǎng)已風(fēng)風(fēng)火火炒翻了天，哪怕真的收緊二套房貸政策，想要一夜之間控制 “火勢”也不大可能。

　　中介

　　打折關(guān)鍵在額度不在幾套房

　　銀行方面碰了釘子，一些買(mǎi)房人又想到了向來(lái)比較 “熱情”的中介。 “現在外面幫你辦7折可能有點(diǎn)困難，不過(guò)如果在我們這里辦交易，可以幫你搞定7折�！苯鹭S房產(chǎn)的中介人員表示，最近銀行可能在收縮信貸，因此確實(shí)有客人來(lái)讓公司代辦7折房貸，他還表示，通過(guò)他們辦理7折房貸沒(méi)有問(wèn)題。

　　此外，記者詢(xún)問(wèn)了多家房產(chǎn)中介，對方都表示可以代辦7折房貸。

　　“二套房有點(diǎn)難度，不過(guò)還是可以幫你想想辦法的，應該沒(méi)什么問(wèn)題�！碑斢浾咴�(xún)問(wèn)如果是二套房貸能否申請到7折房貸時(shí)，中介表示也可幫忙辦理，稱(chēng)二套房其實(shí)并不是影響房貸優(yōu)惠的關(guān)鍵。

　　“現在就是貸款額小的房子有點(diǎn)困難�！币晃恢薪楦嬖V記者，銀行更傾向于大額的貸款，所以現在主要是對小額的房貸申請優(yōu)惠比較困難。此外他還表示，如果房齡較長(cháng)的話(huà)，在貸款年限上可能會(huì )受到一定影響 “5年以上的老公房，可能貸不滿(mǎn)20年，只能貸15年左右�！敝薪檎f(shuō)。

　　樓市

　　警惕投資型住房推動(dòng)樓市

　　在金融危機肆虐的當口，上海樓市上半年豪宅(4萬(wàn)元每平方以上)成交量比去年幾乎翻了一番，在投資需求“接棒”剛需之后，樓市進(jìn)入三伏天已毋庸置疑。然而，業(yè)內專(zhuān)家卻指出，在經(jīng)濟并無(wú)實(shí)質(zhì)性回暖前，由于房?jì)r(jià)虛高和信貸收緊而抑制剛性需求，將讓樓市提前“出伏”。

　　但是相關(guān)數據透露出的信息卻值得玩味，記者發(fā)現，就連少部分消費者才買(mǎi)得起的豪宅也跟著(zhù)“上火”。來(lái)自易居中國的統計數據顯示，上半年上海豪宅成交量達到600套 (均價(jià)4萬(wàn)元／平方米以上)，比2008年上半年的353套幾乎翻了一番，再創(chuàng )歷史新高。值得注意的是，6月份上海豪宅成交量達306套，這比1-5月份成交量的總和還多。

　　例如，御翠園和合生東郊別墅分別成交了16和8棟獨立別墅，翠湖天地和世茂濱江則分別成交了52和43套公寓房源，就連4年來(lái)鮮有人問(wèn)津的湯臣一品，在6月份推出C棟房源之后，也售出了15套。

　　豪宅的天量成交不免讓我們警惕投資客的卷土重來(lái)。

　　剛性需求抑制或“吹涼”房?jì)r(jià)

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部顯示，伴隨著(zhù)本市二手房交易熱點(diǎn)轉向中高檔房，投資需求逐漸接棒剛性需求，中心各區域成交量都有明顯的提高。同時(shí)一二手房也將產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應，主要表現在價(jià)格的增長(cháng)同步上，這也是造成市場(chǎng)上剛性需求進(jìn)一步被抑制的主要原因之一。預計未來(lái)二手樓市中，更多對應改善性購房需求的120—300萬(wàn)元總價(jià)段房源交易將成左右市場(chǎng)走勢的主要力量。

　　數據顯示，2009年6月美聯(lián)物業(yè)上海住宅藍籌價(jià)格指數為119，成交價(jià)格為19973元/平方米。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部顯示，大戶(hù)型房源的放盤(pán)和成交明顯增加，低總價(jià)房源供應減少，抑制了經(jīng)濟基礎不雄厚的買(mǎi)家需求，某種程度上也加劇了主流需求向換樓客和投資客轉換。

　　美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理丁偉表示，隨著(zhù)過(guò)去幾個(gè)月樓市成交的快速回升，房?jì)r(jià)由跌轉漲更加促動(dòng)了購房者的神經(jīng)，在通脹預期的壓力下大量保值資金進(jìn)入樓市，導致了目前市場(chǎng)開(kāi)始出現過(guò)熱現象。

　　“如果一手房?jì)r(jià)格繼續高漲，將擠出一部分自住需求轉入二手房市場(chǎng)，如果二手房?jì)r(jià)格繼續上漲，則會(huì )最終把自住需求擠到觀(guān)望席上，并將重蹈2007年下半年的覆轍，市場(chǎng)對此應引起足夠的警惕�！倍�偉明確表示三伏天的樓市要隨時(shí)警惕“出伏”。

　　此外，關(guān)于二套房貸政策緊縮的傳言早已流傳，如果樓市信貸收緊成行，對于不少自住和投資型購房的人來(lái)說(shuō)，增加了投資成本，獲利空間被壓縮，這無(wú)疑“三伏天砸下大冰雹”。

　　分析

　　央行確實(shí)在回籠流動(dòng)性

　　雖然收緊二套房貸政策仍然只是傳言，但是央行調節流動(dòng)性已經(jīng)落在了行動(dòng)上。時(shí)隔7個(gè)月，央行已于上周三重啟一年期央票發(fā)行。而在2008年11月2日，央行明確表示暫停一年期央票的發(fā)行，當時(shí)此舉被視為寬松貨幣政策的典型舉措。

　　另外值得玩味的是，就在一年期央票重啟當日，央行提前對外公布了6月份人民幣貸款龐大的新增數量——1.53萬(wàn)億元，超出市場(chǎng)想像的高。至此，上半年新增貸款已經(jīng)創(chuàng )紀錄地達到了7.36萬(wàn)億元，距離全年10萬(wàn)億的放貸預測僅差2.63萬(wàn)億元。信貸簡(jiǎn)報披露與一年期央票重啟同時(shí)發(fā)生，央行的這一舉動(dòng)被市場(chǎng)解讀為 “矛頭直指信貸增長(cháng)過(guò)快，加大流動(dòng)性回籠力度，對貨幣政策進(jìn)行微調的信號”。

　　政策預期可能使樓市急轉

　　對于房貸政策收緊可能對房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響，分析人士指出，近兩周來(lái)，隨著(zhù)各地市場(chǎng)房貸政策收緊的傳言，同時(shí)出現的是，整體房地產(chǎn)成交量下降、價(jià)格停滯的市場(chǎng)狀態(tài)。 2007年9月銀行貸款政策的出臺，房地產(chǎn)市場(chǎng)急轉直落，而如果目前的房地產(chǎn)貸款政策重新緊縮，也可能使得房地產(chǎn)的“春天”就此結束。

　　而在上周各商業(yè)銀行率先明確通報關(guān)于二套房貸的收緊口徑。取消購買(mǎi)第二套商品房可以享受的首付兩成，七折利率優(yōu)惠之后。分析人士表示，“這將成為扭轉下半年樓市走向的第一副多米諾骨牌，一旦有二套房貸的收緊，很難想象還有什么樣的政策會(huì )陸續出臺，這將最終導致剛回暖不久的樓市急轉直下。 ”(記者 崔燁 李偉 王毅鵬 實(shí)習生 孫冰 鄭屹亭)