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　　從6月27日，上�！吧徎ê优暇霸贰�7號樓倒塌至今，已過(guò)去近一個(gè)月的時(shí)間，塌樓事件所帶來(lái)的后續問(wèn)題正在有步驟的解決中，但倒塌事故的發(fā)生已經(jīng)對一路高歌猛進(jìn)的中國商品房市場(chǎng)敲響了警鐘。

　　房地產(chǎn)律師秦兵在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“期房的預售制度把本來(lái)很小的建筑災害擴大化了�！�

　　上海杜躍平律師事務(wù)所主任、律師杜躍平說(shuō)：“如果目前實(shí)行的是現房銷(xiāo)售制度，情況就會(huì )好很多�！�

　　秦兵和杜躍平分別是北京和上海的律師，他們有一個(gè)共同的特點(diǎn)就是，有豐富的房產(chǎn)糾紛官司實(shí)戰經(jīng)驗。

　　這兩位律師告訴記者，目前在北京和上海，有超過(guò)80%的房產(chǎn)糾紛均源于預售制度，而且有規模越大越來(lái)，問(wèn)題越來(lái)越嚴重的趨勢。

　　目前國內房地產(chǎn)業(yè)所實(shí)行的商品房預售制度，主要依據建設部1994年11月出臺的《城市商品房預售管理辦法》(建設部令第40號)，并根據2001年8月《建設部關(guān)于修改〈城市商品房預售管理辦法〉的決定》、2004年7月《建設部關(guān)于修改〈城市商品房預售管理辦法〉的決定》先后兩次修正。

　　商品房預售制度出臺之時(shí)，我國城鎮住房的改革剛剛起步，房地產(chǎn)業(yè)面臨的問(wèn)題是資金嚴重不足，從銀行貸款幾乎是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的唯一選擇。實(shí)際上，商品房預售制度也確實(shí)發(fā)揮了其積極作用，拉動(dòng)了城市經(jīng)濟的發(fā)展。

　　不過(guò)，問(wèn)題隨之而來(lái)。在預售制度之下，開(kāi)發(fā)商僅用很少的自有資金就可啟動(dòng)項目，很多風(fēng)險被轉嫁到購房者身上，質(zhì)量問(wèn)題、延遲交房甚至爛尾等現象時(shí)有發(fā)生。

　　2003年10月，廣東人大代表朱永平向廣州市國土房管局指出商品房預售制的五大弊端，建議廢除預售制度。2005年8月，中國人民銀行發(fā)布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》中首次建議：“取消現行房屋預售制度，改期房銷(xiāo)售為現房銷(xiāo)售�！�

　　今年3月，民革中央遞交提案，認為房地產(chǎn)預售制度已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不規范的主要根源之一，預售制度降低了開(kāi)發(fā)商門(mén)檻，為“空手套白狼”提供了便利。

　　但是，也有反對取消的觀(guān)點(diǎn)認為，取消預售制度可能會(huì )造成房屋的有效供給不足，或進(jìn)一步加劇房?jì)r(jià)非理性上漲。據了解，2008年，全國商品房銷(xiāo)售額達到2.4萬(wàn)億元，其中，約七成的成交來(lái)自期房。

　　爭議之間，廣州、深圳和上海等城市都陸續加緊了對商品房預售的監管。上海塌樓事件發(fā)生后，該樓盤(pán)業(yè)主有房住不進(jìn)的尷尬讓商品房預售制度再度引起人們的關(guān)注，廢除該制度的呼聲漸高。

　　中國政法大學(xué)研究生院常務(wù)副院長(cháng)、教授李曙光直言，預售制度是中國很多腐敗的源頭，建立這項制度的背景是供應不足，同時(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化剛剛起步，為了鼓勵資金進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，而現在的情況是，不用鼓勵也有人搶著(zhù)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，預售制度已經(jīng)是弊大于利，到了該取消的時(shí)候了。

　　秦兵認為，“商品房預售制度給劣質(zhì)的開(kāi)發(fā)商打開(kāi)了方便之門(mén)，他們本來(lái)是沒(méi)有競爭力的，但是預售制度使得其有了競爭力，甚至有時(shí)競爭力還超過(guò)優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商，預售制度不取消，引發(fā)的問(wèn)題會(huì )更多�！�

　　秦兵建議，即使預售制度不能廢除，也要向香港學(xué)習怎么做好監督，如規定開(kāi)發(fā)商必須先向銀行或以其他的方式擔保，確保有足夠的資金完成建筑，才能獲準發(fā)售期房，并規定業(yè)主支付期房的款項必須存入第三方的托管賬戶(hù)，第三方作為托管人代發(fā)展商持有款項，在得到承建商的證明后，才能把款項付給發(fā)展商用以支付建筑費等等。（記者 周裕嫵）