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　　近期“地王”頻出是社會(huì )熱議的話(huà)題，央視多期節目討論地產(chǎn)泡沫，得出的結論都是“上市公司推高房?jì)r(jià)”，《經(jīng)濟半小時(shí)》中有一個(gè)地產(chǎn)研究專(zhuān)家說(shuō)“對上市公司而言，它拿地的時(shí)候，土地只不過(guò)是它們融資的一個(gè)工具。長(cháng)此下去，非上市公司將失去拿地的機會(huì )，而土地資源會(huì )越來(lái)越集中在上市房企手中，地產(chǎn)寡頭一旦形成，土地一旦被它們攏在手中，所有的購房者就只能眼睜睜地看著(zhù)他們掀起一輪又一輪漲價(jià)的高潮�！卑焉鲜泄�司作為推高地價(jià)的罪魁，在我看來(lái)是一種膚淺的認識，沒(méi)有找到問(wèn)題根源，為什么中國的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì )成為一種幾乎純粹的資本游戲？——— 各地政府的政策是主要的原因。

　　我有個(gè)堂哥在美國做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在紐約、新澤西、邁阿密、舊金山都開(kāi)發(fā)過(guò)樓盤(pán)。但他其實(shí)就是個(gè)小老板而已，商業(yè)模式很簡(jiǎn)單，通常開(kāi)發(fā)的地址只有幾畝大，每次他找到了一個(gè)合適的小地塊兒，和主人談妥買(mǎi)下，接著(zhù)要拿到政府的規劃許可，然后他就把那里設計成一個(gè)公寓，也許能住4戶(hù)或者8戶(hù)人家，接著(zhù)他把這些房子賣(mài)掉，再去找其他的地塊開(kāi)發(fā)。將本求利，一般周轉資金也就一百多萬(wàn)美元。像我堂哥這樣的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在美國有很多，不過(guò)他們到中國來(lái)，肯定就玩不轉了。中國的土地一級市場(chǎng)是由政府主宰的，政府是壟斷性的土地批發(fā)商，他們制定地怎么賣(mài)的規則，地方政府推出來(lái)的地塊，動(dòng)輒是十幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)平米樓面面積的。這就決定了中國的地產(chǎn)市場(chǎng)必定是一個(gè)寡頭壟斷的市場(chǎng)，沒(méi)有大資本作為背景，小開(kāi)發(fā)商壓根就不可能帶你玩。當然也有例外，有些人能空手套白狼，就像上海剛倒掉的“蓮花河畔景苑”，不過(guò)那不是一般人能玩兒的。我堂哥在美國蓋房子，就像農民種莊稼一樣，是個(gè)力氣活兒，再加上點(diǎn)兒創(chuàng )意，而在中國，搞房地產(chǎn)，就是玩兒資本。

　　有人會(huì )問(wèn)了，我們的政府為什么不能把上市的地塊兒切得小一些呢？這個(gè)道理是明擺著(zhù)的，這樣在地產(chǎn)行業(yè)降低了門(mén)檻，可以引入更多競爭者。事實(shí)上這種大地塊兒帶來(lái)的“超級大盤(pán)”，就是一個(gè)特定的現象，那些多巨大的“小區”，你在其它國家很難見(jiàn)到。而且都被圍墻圍起來(lái)，像一個(gè)個(gè)城中之城。它們帶來(lái)的最直接效果是惡化城市交通環(huán)境，很多城市都有這樣的經(jīng)驗，越是老城區，交通越不容易堵塞，因為別看上去街道窄，可城市交通有毛細血管一樣的網(wǎng)絡(luò )，包括紐約、倫敦、東京，在地圖上看都很清楚它們每個(gè)街區都不是很大，都有經(jīng)緯縱橫的網(wǎng)絡(luò )狀交通布局。例如，日本東京的城市規劃還是延續幾百年的傳統，除了房子變得現代化，每一個(gè)地塊幾乎和幾百年前沒(méi)有變化，有的巴掌大地塊上也可以蓋起一座高樓，但就因為保留了原來(lái)的街道網(wǎng)絡(luò )，東京車(chē)盡管這么多，交通情況卻遠沒(méi)有北京這么惡劣。而中國的大城市，動(dòng)輒一個(gè)“大盤(pán)”，就像血管堵塞一樣，把所有的交通流量都推到幾條主干道上。

　　有一次我跟一個(gè)國內的地產(chǎn)商聊天，他抱怨“我買(mǎi)了一塊地，錢(qián)已經(jīng)歸政府了，它還要規定我有多少綠化面積”。當然地產(chǎn)商用在綠化上的錢(qián)也不是白花的，可以提高售價(jià)。但最讓人憂(yōu)慮的是，政府應該承擔的公共設施和綠化責任體現在哪里？每一個(gè)“大盤(pán)”都有自己的花園和健身設施，但保安把所有不是業(yè)主的人攔在了外面。我看過(guò)一個(gè)農民工的孩子，寫(xiě)她的理想，就是以后可以到一個(gè)有錢(qián)人家做保姆，這樣就可以到那些有花園的小區里住了。在一個(gè)城市里，有錢(qián)人，可以住大房子住豪宅；窮人，可以住小房子。但市政規劃，既然是公共的，就應該保證不管是富人還是窮人，在他生活的區域周邊都能享受到基本的公共綠地、運動(dòng)設施。一個(gè)城市規劃假如有基本的人性化，窮人住的房子也許很擁擠，但他們天熱了也可以在公園里喝啤酒，也可以躺在一片草坪上曬太陽(yáng)，在這樣的公共空間里，窮人和富人的尊嚴是平等的。

　　而中國的一個(gè)個(gè)“大盤(pán)”面世，意味著(zhù)政府把這樣的公共空間建設責任也推給了開(kāi)發(fā)商，大地塊伴隨著(zhù)大圍墻，在地圖上看每一個(gè)區域都有綠地，但多是圍在圍墻里的私地，對于圍墻之外的人而言，只能增加他們的焦慮和不公平感。當然政府是最大的收益者，大地塊上市，除了有利于讓土地市場(chǎng)更加緊張，造成拿不到地的假象，而且最妙的是，一大塊兒地交給地產(chǎn)商，政府除了數錢(qián)，就什么事兒都不用操心了。

　　這也就是為什么中國的中產(chǎn)階級活得這么焦慮，因為你除非下定決心做房奴，以擠進(jìn)一個(gè)“大盤(pán)”，否則你連散步的地方都找不到。(郭宇寬)