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　　“地王”爭奪戰再現中國土地市場(chǎng)。

　　2007年各地房?jì)r(jià)的瘋狂上漲帶動(dòng)了土地市場(chǎng)火爆，而隨后在樓市轉入低迷的一年多時(shí)間里，全國土地市場(chǎng)也進(jìn)入冬天，2008年土地流拍事件和底價(jià)成交的現象時(shí)有發(fā)生。伴隨今年春天各地住房銷(xiāo)售的回暖，沉寂了一年多的中國土地市場(chǎng)再度火爆，開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地的一幕又重現土地市場(chǎng)。

　　6月26日，中國電子集團下屬成都中澤置業(yè)剛以19.6億元競得朝陽(yáng)區奧運村鄉住宅地，成為北京“地王”。

　　6月30日，中化集團下屬中化方興投資管理有限公司一拍成名，以總價(jià)40.6億元、地上建筑面積單價(jià)1.6萬(wàn)元／平方米的價(jià)格在北京拍得“廣渠路15號地”，成為北京“新地王”。之外，廣州城建集團6月標下今年廣州“地王”，溢價(jià)高達154%，保利地產(chǎn)6月下旬以38.1億元摘得內地市場(chǎng)備受矚目的重慶鴻恩寺地塊。

　　一個(gè)共同特點(diǎn)是，這些企業(yè)都有著(zhù)國企背景。除了一直大手筆拿地的保利、綠地、中海、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)外，中鐵、中冶、中化、中國電子集團等大型國企紛紛踏進(jìn)土地市場(chǎng)。

　　近段時(shí)間來(lái)，“國進(jìn)民退”更是占據各大地產(chǎn)媒體首要位置，成為房地產(chǎn)業(yè)最受熱議的話(huà)題。造成這種現象的原因有哪些？水漲船高，房地產(chǎn)是否會(huì )重現2007年的瘋狂國企強勢進(jìn)攻房地產(chǎn)市場(chǎng)，民營(yíng)企業(yè)如何應對？“國進(jìn)民退”是否會(huì )造成國有企業(yè)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷，不利于市場(chǎng)的正常運作？本期邀請多位業(yè)界人士共同探討房地產(chǎn)土地市場(chǎng)“國進(jìn)民退”現象。

　　國企搶“地王”推高土地價(jià)格

　　英聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)董事長(cháng) 郭建波

　　政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)及樓市回暖給市場(chǎng)注入了活力，盡管前景不明，但眾多開(kāi)發(fā)商的信心回歸，將進(jìn)一步刺激樓市回溫。本身就不大“差錢(qián)”的央企，信貸資金的流入，讓企業(yè)的流動(dòng)性更為充裕，這也讓國資企業(yè)擁有了更大的騰挪空間，便有更多資金投向地產(chǎn)業(yè)。

　　經(jīng)過(guò)2009年上半年的樓市熱銷(xiāo)，房地產(chǎn)開(kāi)放商資金回籠，此輪不僅國企高價(jià)購地，民營(yíng)等大中小企業(yè)也會(huì )購地，可能再次制造樓市泡沫。但泡沫并不完全是一件壞事，泡沫有風(fēng)險也會(huì )有利潤，地產(chǎn)商追求利潤、投資者和炒家想要通過(guò)投資獲利，價(jià)格走高對二者來(lái)說(shuō)都是利好。開(kāi)發(fā)商及投資客也不能過(guò)于樂(lè )觀(guān)，不宜囤積過(guò)多庫存，快進(jìn)快出的策略應對變化迅速的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　隨著(zhù)國企此番強勢進(jìn)攻，推高了土地價(jià)格，水漲船高有可能推動(dòng)周邊區域房?jì)r(jià)，市場(chǎng)的格局和供應結構也將發(fā)生變化，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以采取跟進(jìn)策略，降低風(fēng)險進(jìn)入市場(chǎng)獲取利潤。市場(chǎng)不可能完全公平競爭，價(jià)高者得符合市場(chǎng)運作。隨著(zhù)話(huà)語(yǔ)權的集中，囤積大量土地的少數大開(kāi)發(fā)商把握定價(jià)權，壟斷將更加集中。

　　在上半年宏觀(guān)政治金融形勢的不可預見(jiàn)性加大的市場(chǎng)背景下，股市波動(dòng)較大，除了黃金等防御保值性的需求外，隨著(zhù)樓市價(jià)格的理性回歸，不動(dòng)產(chǎn)投資仍然不會(huì )降溫，2009年下半年市場(chǎng)可能繼續升溫。

　　民企突圍二三線(xiàn)城市

　　潛龍地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監 王毅剛

　　積極的財政政策、寬松的貨幣政策、擴張性的金融政策，使得中央或地方國資背景的企業(yè)不僅手頭有大量的閑錢(qián)，而且還可以獲得高額的銀行授信，能夠集結巨額的運作資金。這一輪競爭中，行業(yè)面臨重新洗牌及行業(yè)整合。像萬(wàn)科等一些市場(chǎng)占有率較高的民營(yíng)企業(yè)，在市場(chǎng)中不占優(yōu)勢。

　　從國際上來(lái)看，眾多行業(yè)都是幾大集團壟斷市場(chǎng)，像中國房地產(chǎn)市場(chǎng)混戰的局面不常見(jiàn)，尤其像深圳市場(chǎng)上有幾百家房地產(chǎn)商的情況更是少見(jiàn)。金融危機籠罩全球，危機中潛伏著(zhù)機遇，樓市回暖，眾多企業(yè)都躍躍欲試。國資地產(chǎn)商搶占地王，股份制等房地產(chǎn)公司也不會(huì )錯過(guò)機會(huì )，搶占市場(chǎng)份額。國資地產(chǎn)商短期壟斷市場(chǎng)不太現實(shí)，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將維持現階段的競爭局面。

　　我國現在房地產(chǎn)市場(chǎng)還是發(fā)展過(guò)快，一線(xiàn)城市存在較大樓市泡沫，需要平和過(guò)渡，現時(shí)飽和市場(chǎng)供應有待消化，短線(xiàn)可獲利。我國城市化率還是較低，尤其是二三線(xiàn)城市，存在較大的市場(chǎng)空間和較多的市場(chǎng)機會(huì )，實(shí)際很多民營(yíng)企業(yè)家都在二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。相比于一線(xiàn)城市的天價(jià)地，二三線(xiàn)城市因為土地量多，價(jià)格很低，同時(shí)，大城市來(lái)的開(kāi)發(fā)商也非常受當地政府歡迎。