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　　為回應外界對“我國地價(jià)占房?jì)r(jià)比例平均為23.2%”的質(zhì)疑，國土資源部日前公布了全國620個(gè)監測項目的土地成本。數據顯示，大多數項目的地價(jià)占房?jì)r(jià)比例在15%～30%之間，其中，最低比例為5.3%。

　　而網(wǎng)絡(luò )上一則曝光“北京房?jì)r(jià)成本為4700元”的帖子迅速走紅，而開(kāi)發(fā)商回應“我們的利潤其實(shí)不高”。如此一來(lái)，大家不禁要問(wèn)，究竟是誰(shuí)在推高房?jì)r(jià)？

　　爆料：造價(jià)成本僅為4700元

　　“北京4700”這是近期在網(wǎng)絡(luò )上迅速躥紅的一個(gè)詞。 “北京4700”指的是北京房?jì)r(jià)成本僅為每平方米4700元，而根據北京易居研究所的統計數據顯示，北京6月份銷(xiāo)售均價(jià)為12677元每平方米。

　　“北京4700”的由來(lái)十分特殊。在阿里巴巴的“生意經(jīng)”平臺，有位網(wǎng)友提出“我想買(mǎi)房子，目前房?jì)r(jià)的成本到底是多少？ ”的問(wèn)題。熱心的回答者綜合了“阿里巴巴商人論壇”及“生意經(jīng)”本身所有關(guān)于房?jì)r(jià)成本的幾千條回答，給出了迄今為止最為全面的答案。

　　從答案中記者發(fā)現，不同地區不同開(kāi)發(fā)商羅列出的具體單項成本差別很大。比如僅建安費用這一項，北京正大建筑工程有限公司列出的多層框架房屋建安費用約1200～1400元/平方米，而北京萬(wàn)科駐某地經(jīng)銷(xiāo)商列出的多層建安費用僅為850元/平方米。

　　雖然單項成本大相徑庭，但是綜合所有樣本來(lái)看，大概能判斷北京開(kāi)放商的稅前成本是4700元/平方米左右，上海是4100元/平方米左右，廣東是3200元/平方米左右。由此，一篇題目為 “曝光房?jì)r(jià)成本(北京 4700、上海 4100、廣州3200)”的熱帖在某知名論壇引起軒然大波。

　　有網(wǎng)友跟帖說(shuō)，“說(shuō)實(shí)話(huà)，對于房?jì)r(jià)成本的問(wèn)題我還從來(lái)沒(méi)有認真地研究過(guò)，看了上面的帖子我的心情是復雜的，對于商人來(lái)說(shuō)目的就是賺錢(qián)，錢(qián)當然是越多越好，賣(mài)房的價(jià)錢(qián)是成本的N倍才好呢，但是對于老百姓來(lái)說(shuō)，對房?jì)r(jià)的飆升就只能望房興嘆了。 ”

　　國土部：地價(jià)占房?jì)r(jià)平均23.2%

　　十分湊巧的是，國土資源部近期公布的一項調查報告顯示，在全國抽樣的105個(gè)城市620個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中，大多數地價(jià)占房?jì)r(jià)比例在15%—30%之間，平均為23.2%，其中在30%以下的約占78%。

　　不少業(yè)內人士認為,國土資源部公布的調查結果旨在澄清 “地價(jià)推高房?jì)r(jià)”的爭論。調查報告認為,最終影響地價(jià)高低的決定性因素主要是市場(chǎng)供求關(guān)系。記者發(fā)現,在被調查的620個(gè)樓盤(pán)中,地價(jià)房?jì)r(jià)比在40%以上的項目?jì)H有40個(gè),約占6.45%,而地價(jià)房?jì)r(jià)比在30%以下的項目則有78%之多。

　　“如果這40個(gè)項目的開(kāi)盤(pán)價(jià)都是保本價(jià)的話(huà),那就意味著(zhù)其他580個(gè)項目都可以因相對更低廉的土地成本實(shí)現盈利”,有專(zhuān)業(yè)人士指出,一些大盤(pán)在前些年取得土地時(shí)的樓面地價(jià)極低,經(jīng)過(guò)多年的滾動(dòng)開(kāi)發(fā),地價(jià)甚至可能接近“零地價(jià)”,而其依然在按照目前的房?jì)r(jià)水平進(jìn)行銷(xiāo)售,其中的暴利不言而喻。

　　開(kāi)發(fā)商：各算各的賬，“我們利潤不高”

　　面對地價(jià)占房?jì)r(jià)比例不高，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商暴利的說(shuō)法，開(kāi)發(fā)商們也坐不住了，紛紛表示“其實(shí)土地成本價(jià)在房?jì)r(jià)中所占比重的爭論并沒(méi)有什么實(shí)際意義。 ”

　　國內著(zhù)名的開(kāi)發(fā)商老總季滿(mǎn)如、陳順等認為，“國土部調查的包括北京21個(gè)項目在內的620個(gè)項目的地價(jià)房?jì)r(jià)比，除了能從中看出國土部和建設部在相互推托 ‘房?jì)r(jià)因何上漲’的責任外，基本沒(méi)有什么現實(shí)意義。 ”他們表示，因為“地價(jià)是過(guò)去的，房?jì)r(jià)是現在的，不是一個(gè)時(shí)間段上的數據”。

　　“土地成本價(jià)在房?jì)r(jià)中所占的比重爭論可以停止了。 ”中體產(chǎn)業(yè)副總裁陳順表示，“620個(gè)被調查樓盤(pán)，所采用的數據，地價(jià)基本都是2006年、2007年出讓時(shí)的樓面價(jià)，而房?jì)r(jià)基本都是兩三年后開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)的銷(xiāo)售均價(jià)。 ”。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)朱中一也表示，國土部公布的地價(jià)是按項目當時(shí)拿地的價(jià)格，這與后來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)的價(jià)格不是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，這就有了時(shí)間差的問(wèn)題�！暗貎r(jià)和房?jì)r(jià)時(shí)間差的問(wèn)題是國土部此次計算土地成本不準確最為主要的原因。 ”他說(shuō)，國土資源部用以前拿地的地價(jià)，來(lái)比較現在房屋銷(xiāo)售的價(jià)格，這肯定是把土地占房?jì)r(jià)的比重算低了。

　　對于開(kāi)發(fā)商利潤過(guò)高的問(wèn)題，北京市華遠集團總裁任志強表示，且不說(shuō)這個(gè)成本的計算中只計入了土地的直接成本和建安合同中的成本，沒(méi)有計算各種契稅、土地使用稅、資金管理費、外購材料、設計、規劃的成本、車(chē)庫配套、市政設施、銷(xiāo)售廣告費用等等。僅按360%的毛利計算，要交納60%的土地增值稅就去掉了216%的毛利部分，還有25%的所得稅，再加上營(yíng)業(yè)稅等其他稅費，毛利就不到100%了。 “誰(shuí)多誰(shuí)少是很清楚的。 ”

　　質(zhì)疑：房?jì)r(jià)中是否有“潛伏成本”？

　　既然房?jì)r(jià)成本中的地價(jià)、利潤和建造成本皆有人出面澄清不高，那房?jì)r(jià)之高又從何而來(lái)？眾所周知，商品房的成本構成主要有三部分：土地、建安費用，還有就是政府的各項稅費。

　　在一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商提供的樓盤(pán)成本清單上，最引人注目的是一些名目繁多的收費項目。在這些收費中，最大的一筆費用是配套費，每平方米170元�？傮w算來(lái)，這些收費項目至少有30項，涉及20多個(gè)部門(mén)，費用總計448.66元。占房屋銷(xiāo)售價(jià)的將近十分之一。再加上營(yíng)業(yè)稅、所得稅，每平方米稅費成本達到了1100元左右。

　　其透露，各級行政部門(mén)林林總總的稅費在當中占了20%，和15年前比，當前房地產(chǎn)業(yè)的稅費增加了30%，不僅收費項目在增加，收費標準也在升高。

　　任志強表示，要想降低房?jì)r(jià)，必須從政府的土地價(jià)格與稅收上想辦法，減少政府在土地中的收益部分，這樣才能共同努力去解決市場(chǎng)中房?jì)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。

　　對于至今依然諱莫如深的房地產(chǎn)利潤構成，應該通過(guò)公開(kāi)、透明的審計手段弄清楚，并周知公眾。防止開(kāi)發(fā)商攫取高額利潤。更重要的是，除了地價(jià)、稅費、建安費用，房?jì)r(jià)成本中是不是還有潛伏更深的違規成本？

　　觀(guān)點(diǎn)：樓市應該進(jìn)行二次改革

　　有業(yè)內人士指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)種種曠日持久的爭論越來(lái)越糾纏不清。其實(shí)關(guān)鍵還是誰(shuí)都怕動(dòng)了自己的蛋糕。如果把從高價(jià)商品房中獲得的大量土地和稅費收入，真正用于提升社會(huì )福利，讓大多數人不再依賴(lài)市場(chǎng)上的高價(jià)商品房來(lái)圓住房夢(mèng)，讓各種利益公平合理地在企業(yè)、政府和社會(huì )公眾之間分配，那么，房?jì)r(jià)就不會(huì )成為一個(gè)如此敏感的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)也就不會(huì )成為一個(gè)資源配置扭曲的市場(chǎng)，投機和泡沫也就不會(huì )一次次沉渣泛起，難以消弭。

　　清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵認為，中國樓市的一系列亂象，與現有的游戲規則有很大關(guān)系，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種玩法誰(shuí)都玩不贏(yíng)，地方政府靠賣(mài)地獲得財政收入，地價(jià)賣(mài)高了老百姓抱怨，地價(jià)賣(mài)低了地方政府又得不到財政收入，這個(gè)玩法不可持續�！�

　　在他看來(lái)，高房?jì)r(jià)傷害的不僅僅是購房者，“好多上班族每天將大量時(shí)間花費在上班路上，直接削弱了企業(yè)的競爭力。高房?jì)r(jià)實(shí)際上對開(kāi)發(fā)商也不利，開(kāi)發(fā)商現在成為大家最不歡迎的企業(yè)家，要打破目前樓市僵局，必須進(jìn)行第二次房改�！�

　　“中國老百姓的戀土情結嚴重，沒(méi)有房子心里就不踏實(shí)，在這樣的情況下，大量有錢(qián)人會(huì )把資金投資到樓市，房?jì)r(jià)因此被越推越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼而扭曲�！�

　　李稻葵表示，第二次房改的基本方向應該是由政府主導提供房屋住房服務(wù)。除了廉租房和經(jīng)濟適用房，政府要建更多的平租房，將目前未納入政策性住房的中等收入群體納入其中，減輕高房?jì)r(jià)給“夾心層”帶來(lái)的壓力。一旦實(shí)施二次房改，地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、購房者之間可以實(shí)現多贏(yíng)局面�！胺孔拥漠a(chǎn)權歸政府所有，但可打包給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，建成的房子以平價(jià)租給企業(yè)職工，這樣職工不用著(zhù)急買(mǎi)房子，地方政府又可從經(jīng)營(yíng)的房子里面收取房租，獲得持續的財政收入�！�