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　　深圳樓市進(jìn)入調整期的預期日漸形成。上周,深圳新房成交量暴跌4成,連續三周下降,并出現加速下滑趨勢。近期,銀監會(huì )主席劉明康收緊信貸的講話(huà)、國土資源部公布全國620個(gè)項目的地價(jià)房?jì)r(jià)比、中房協(xié)官員直言要阻止房?jì)r(jià)漲勢蔓延……一切都直指正在飆升的房?jì)r(jià)。業(yè)內人士表示,抑制房?jì)r(jià)的預期正在形成。投資客也反饋說(shuō),當前形勢有調整趨勢。

　　收緊信貸是為防供給斷層

　　根據深圳市國土房產(chǎn)局網(wǎng)站數據,近期的新房成交量萎縮厲害,原來(lái)每日成交200多甚至300套的時(shí)光一去不復返,現在每日成交100套上下已是常事。上周的統計顯示,目前深圳新房均價(jià)也達到了16370元/平方米。

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究部人士表示,近期深圳一手房市場(chǎng)成交量的大幅回落,很大程度上是由于近期信貸從緊政策的影響所致,加之持續走高的房?jì)r(jià)也限制了部分消費者的購買(mǎi)力。多位業(yè)內人士受訪(fǎng)分析,當前成交萎縮,一部分原因是市場(chǎng)的供應量少了,許多開(kāi)發(fā)商對后市樂(lè )觀(guān),想賣(mài)更高價(jià)格,“捂盤(pán)惜售”。經(jīng)過(guò)媒體曝光后,國土部門(mén)表示將嚴查嚴處,上周已開(kāi)始進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)整治行動(dòng),深圳已有一些樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商擔心被查,表示將盡快推盤(pán)。

　　接下來(lái)的信貸政策走向如何?招商證券最近作出一份《中國房地產(chǎn)信貸政策展期與分析》報告,該報告認為,今年上半年,全國新增信貸規模達7.37萬(wàn)億元,其中6月份新增1.53萬(wàn)億元,大大高于市場(chǎng)預期。招商證券預測,下半年繼續加快信貸增長(cháng)的空間已比較有限,今年全年的新增貸款規�；驗�8萬(wàn)億元。從今年上半年房市的運行狀況上看,房市去庫存化進(jìn)程在購房需求(房屋銷(xiāo)售)強勁回升的帶動(dòng)下明顯提速,然而房屋的開(kāi)發(fā)效率則未有顯著(zhù)回升�？紤]到我國目前房屋開(kāi)發(fā)周期一般在18-24個(gè)月左右,若假設房屋的開(kāi)發(fā)效率由2008年9月份開(kāi)始收縮,自2009年9月份開(kāi)始擴張,預計房市在今年9月份后可能出現6-12個(gè)月的供給斷層。為了防止未來(lái)房?jì)r(jià)因供需失衡而出現過(guò)快上漲,抑制購房需求顯然比加快住房供給更為有效也更為實(shí)際。因此,金融機構在今年下半年整體信貸增速放緩的背景下收緊房屋信貸,特別是“二套房”按揭貸款已在預期之內。

　　提高利率的可能性不大?

　　基于房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲,部分專(zhuān)家提出建議,提前終止去年年底出臺的一系列二手房稅收優(yōu)惠政策,以及取消優(yōu)惠利率,這是抑制地產(chǎn)泡沫的“殺手锏”。但招商證券的上述報告認為,因房地產(chǎn)投資啟動(dòng)緩慢,信貸政策長(cháng)期寬松的趨勢不會(huì )根本改變。國家統計局數據顯示,今年1-6月份,全國房地產(chǎn)投資總額為1.45萬(wàn)億元,相比2008年同期33.5%的投資增長(cháng)水平仍回落23.5個(gè)百分點(diǎn)。從整體經(jīng)濟的恢復來(lái)看,明年外需恢復力度仍非十分樂(lè )觀(guān),依賴(lài)房地產(chǎn)投資拉動(dòng)內需已成為保證我國明年經(jīng)濟增長(cháng)的主要動(dòng)力之一�？紤]到央行貨幣政策的調整主要是基于消費價(jià)格(CPI),而非資產(chǎn)價(jià)格(股價(jià)、房?jì)r(jià)),因此即便目前的信貸投放實(shí)數較大,但在需求還沒(méi)有明顯恢復、貨幣流通速度未出現快速回升的前提下,通脹壓力不會(huì )很快出現。招商證券表示,預計今年年內央行應不會(huì )提高利率,金融機構明年年初繼續保持較高的信貸投放的幾率仍然較大。

　　深圳市國土房產(chǎn)局局長(cháng)張士明近日在相關(guān)會(huì )議上提出,下半年要想法設法擴大投資,針對上半年房地產(chǎn)投資下降9.5%的情況,要繼續加大努力,做好服務(wù)工作,使房地產(chǎn)商增強信心,加大投資力度,爭取下半年由負轉正。

　　不少投資客都在抓緊時(shí)間出貨

　　從投資加大預期和經(jīng)濟恢復來(lái)看,深圳房地產(chǎn)的長(cháng)期趨勢上行成為共識。但是,以投資客為代表的業(yè)內人士認為,短期的風(fēng)險較大。

　　一名活躍在深圳市場(chǎng)的投資客項先生表示,現在深圳正在高位運行,不排除短線(xiàn)會(huì )回落。所有投資商品,都不可能長(cháng)期消竭性上升及下跌,包括股市及樓市。投資也有分短線(xiàn)、中線(xiàn)、長(cháng)線(xiàn),深圳樓市現正處消竭性上升之頂部,不排除短線(xiàn)有調整。

　　據數名投資客向記者透露,近期不少投資客都在抓緊時(shí)間出貨,其中有以前“鬧得很兇”的溫州炒房客。投資客鄒建民表示,最近每天大概接七八個(gè)電話(huà),都是投資客咨詢(xún)要不要出貨。一溫州炒房客代表稱(chēng),6月份之前,各種親戚讓她和姐姐幫忙都是要買(mǎi)房,近期她的那些親戚,基本也都在做同一件事情,就是拜托她和她姐姐幫忙放盤(pán)或者賣(mài)房,計劃再買(mǎi)進(jìn)房產(chǎn)的小蒙表哥,也表示近期不炒房子,寧愿將錢(qián)先放到生意上去。

　　中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智接受本報采訪(fǎng)認為,現在深圳住房租金不漲反降,買(mǎi)房的投資價(jià)值已大大降低,這直接減少了市場(chǎng)炒房行為。深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)張文華預測,10月份之前房?jì)r(jià)可能見(jiàn)頂,隨后可能下行,系列稅費優(yōu)惠很可能終止。

　　本報記者盧先兵蘇妮