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　　嘉賓：陳嘯天 克而瑞(中國)研究中心首席研究員

　　張晴怡 華燕市場(chǎng)研究中心副經(jīng)理

　　仿佛，我們又回到了2007年，房地產(chǎn)市場(chǎng)內房?jì)r(jià)與地價(jià)交錯上攻，火熱程度已進(jìn)入歷史高點(diǎn)。最近由于供應不濟，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現成交下滑趨勢，但業(yè)內認為這僅屬于階段性調整。

　　為了平衡供求、穩定房?jì)r(jià)，京滬兩地都宣稱(chēng)要增加土地供應。但是增加土地供應卻不見(jiàn)得對房?jì)r(jià)下調有益，因為這批土地不可能馬上變成房子上市，反而很可能在房?jì)r(jià)上漲趨勢下引起地價(jià)、房?jì)r(jià)唱雙簧，相互攀漲。因此在業(yè)內看來(lái)，這一輪的房?jì)r(jià)上漲還遠未結束。

　　階段性調整不奇怪

　　主持人：在上半年的持續發(fā)力后，7月的全國樓市展現出區域調整的局面，如北京、上海、廣州、深圳四大一線(xiàn)城市今年首次出現月成交量全部下跌，對于成交量的變化，你們怎么看？

　　陳嘯天：我覺(jué)得這是樓市交易快速增長(cháng)后迎來(lái)的一個(gè)正常的發(fā)展階段，也就是說(shuō)回調是個(gè)遲早的事。一線(xiàn)城市的樓市成交量在上半年已經(jīng)攀至歷史高位，拿上海來(lái)說(shuō)，5、6月份成交量都在200萬(wàn)平方米左右，超過(guò)了2007年時(shí)180萬(wàn)平方米的高峰。但問(wèn)題是，2007年時(shí)的經(jīng)濟形勢是預期一片向好的，而今年的經(jīng)濟形勢卻有很多不確定，樓市持續呆在高位不下來(lái)反而讓人擔心。

　　張晴怡：交易量的回落與市場(chǎng)內可售量少以及供應偏緊也有關(guān)系。一方面，上半年房源去化速度太快，隨著(zhù)存量的減少，成交也不可能一直保持“慣性”；另一方面，去年樓市低迷也讓開(kāi)發(fā)商普遍采取收縮戰略，拿地少、開(kāi)發(fā)量少，延續到今年的話(huà)，新增供應量也有限，估計近兩個(gè)月成交量都不會(huì )有大的突破。

　　房?jì)r(jià)仍有向上拉動(dòng)力

　　主持人：雖然7月很多城市的商品住宅成交量出現回調，但價(jià)格并沒(méi)有低頭，四大一線(xiàn)城市的月度住宅成交均價(jià)都依然出現不同幅度的上漲。對于將來(lái)的房?jì)r(jià)走勢你們有何預期？

　　陳嘯天：房?jì)r(jià)在成交下調的情況下繼續增長(cháng)屬正常，因為整體供應還是顯得跟不上需求，特別是高端物業(yè)也得到集中成交，漲價(jià)后也拉動(dòng)整體房?jì)r(jià)上行。坦白說(shuō)，如果高端物業(yè)一直保持高位運行，也別指望其他的普通樓盤(pán)會(huì )降價(jià)。

　　張晴怡：我覺(jué)得房?jì)r(jià)已升至歷史高位，但短時(shí)間內不會(huì )有太大變化，以維持穩定為主要目標。開(kāi)發(fā)商現在也知道，房?jì)r(jià)今年一開(kāi)始算是補漲，但如今再大幅上漲，會(huì )增加調控壓力；不過(guò)要說(shuō)降價(jià)，開(kāi)發(fā)商也不會(huì )樂(lè )意，畢竟現在樓市銷(xiāo)售狀態(tài)還是很好，月度成交量的調整也不會(huì )造成太大影響，因為開(kāi)發(fā)商主要還是看手上的項目，如果100套房子能賣(mài)掉80套，價(jià)格怕是下不來(lái)的。

　　地價(jià)絕對支撐房?jì)r(jià)

　　主持人：那么除了市場(chǎng)供求方面的因素，地價(jià)會(huì )在下半年對房?jì)r(jià)形成影響嗎？

　　陳嘯天：由于近年來(lái)房?jì)r(jià)雖有波動(dòng)卻一直處于上升通道，開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)的價(jià)格占銷(xiāo)售時(shí)的房?jì)r(jià)的比例往往不算太大。但客觀(guān)上，房?jì)r(jià)和地價(jià)是互為標桿、相互推動(dòng)的。具體來(lái)看，樓市下行時(shí)反應最快的是地價(jià)，怕房屋買(mǎi)賣(mài)動(dòng)力不足影響到開(kāi)發(fā)商拿地信心，所以地價(jià)也定不高；樓市上行時(shí)反應最快雖是房?jì)r(jià)，但看到房?jì)r(jià)漲了，土地的價(jià)格則明顯跟著(zhù)提升。上半年就是這種情況。雖然現在政府期望通過(guò)促進(jìn)供應來(lái)穩定房?jì)r(jià)，但從開(kāi)發(fā)節奏來(lái)看，今年推出的土地再多，平均也要大約一年半后才能體現在房源供應上。

　　張晴怡：“當時(shí)”和“此時(shí)”的確不可同日而語(yǔ)。房?jì)r(jià)和地價(jià)是互給信心的，現在的購房者、投資者也開(kāi)始關(guān)注土地出讓了。比如，他要買(mǎi)一個(gè)項目的房子，而周邊一幅土地成交后的樓板價(jià)就趕得上在售樓盤(pán)的房?jì)r(jià)了，那說(shuō)明市場(chǎng)對于未來(lái)房?jì)r(jià)的預期肯定比現在還要高，他就有把握去買(mǎi)房。另外，別看某些區域的土地集中供應可能形成未來(lái)供應加大的局面，其實(shí)對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，大家開(kāi)發(fā)的項目越集中越容易造勢，雖然也有競爭的風(fēng)險，但如能形成差異發(fā)展的話(huà)，區域房?jì)r(jià)反而上揚。(李和裕)