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8月8日,上海浦東星河灣開(kāi)盤(pán),當天銷(xiāo)售額超過(guò)40億元,創(chuàng )下房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)單盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售額最高紀錄。此前,成都套價(jià)千萬(wàn)以上的豪宅麓山國際開(kāi)盤(pán),也創(chuàng )下當天銷(xiāo)售7億的成績(jì)。北京7月銷(xiāo)售排行榜中,國瑞城、星河灣等豪宅仍穩穩占據成交額最前列……
一系列跡象表明,豪宅成交正成為很多城市房?jì)r(jià)居高不下的護法。豪宅投資同樣是房地產(chǎn)投資最熱鬧的領(lǐng)域。但是,一個(gè)重要的信號需要提醒盲目崇拜豪宅的樓市投資者和開(kāi)發(fā)商。那就是,并不是每個(gè)城市的豪宅都會(huì )熱銷(xiāo),部分二、三線(xiàn)城市的豪宅正成為銷(xiāo)售風(fēng)險最大的物業(yè)類(lèi)型。處于城市郊區的房源也可能成為房地產(chǎn)從高峰向下回調的首個(gè)波谷。
克而瑞(中國)研究中心近日發(fā)布的《2009年3季度全國典型城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險度評估報告》指出,受上半年樓市回暖拉動(dòng),各檔次物業(yè)庫存風(fēng)險大幅降低,但部分二、三線(xiàn)城市的高檔住宅仍可能面臨較大的去化壓力。
根據預測,三季度全國銷(xiāo)售風(fēng)險最大的仍然是高檔住宅。31個(gè)典型城市中三分之一的城市存在較高的庫存風(fēng)險,這些城市均在非一線(xiàn)城市的區域。風(fēng)險最低的是中檔和中低檔住宅,原因是這部分物業(yè)的需求仍是各城市占比最大的那部分剛性需求。
“總體看來(lái),高檔住宅風(fēng)險較二季度有明顯下降,說(shuō)明市場(chǎng)回暖很好地緩解了前期高檔住宅的高風(fēng)險。但是在部分中小城市中,由于高檔物業(yè)購買(mǎi)者受整體經(jīng)濟環(huán)境影響不明顯,投資不夠活躍,因此仍存在一定的去化和價(jià)格壓力!眻蟾嬷赋。
另外,豪宅今年上半年遭遇租金下降的窘?jīng)r。市場(chǎng)人士稱(chēng),實(shí)體經(jīng)濟尚未全面回暖是導致豪宅租售倒掛的主要原因。
除了不同物業(yè)類(lèi)型的風(fēng)險各有不同外,同一城市的不同區域的庫存風(fēng)險也各有不同。報告指出,從各城市區域供給量來(lái)看,可能出現庫存壓力的區域主要集中于郊區,例如西安的城西區、太原的尖草坪區和萬(wàn)柏林區、上海的奉賢區和武漢的沌口區。
而31個(gè)典型城市中,庫存壓力相對較大的城市是?。由于存量大、成交回升較慢,?谡w市場(chǎng)供求處于較高風(fēng)險等級,其四個(gè)區域中,龍華區、美蘭區和瓊山區銷(xiāo)售風(fēng)險都較大。處于中度風(fēng)險的秀英區,雖然二季度末供大于求的風(fēng)險較低,但未來(lái)一年內預計將出現明顯的供大于求局面,如果成交量不能繼續回升,供求風(fēng)險將有加大的可能。
由此可以看出,消費者不能被均價(jià)和部分城市的樓市投資熱情與成交火爆局面所誤導,進(jìn)而判斷全國樓市都在急行軍式的增長(cháng)。這也是部分專(zhuān)家認為樓市回暖基礎尚不穩固的原因之一。
當然,從長(cháng)期來(lái)看,優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)房源一定有巨大的需求支持,無(wú)論是豪宅還是普通住宅,這也是開(kāi)發(fā)商和購房者選擇項目的共同目標。但下半年商品房已經(jīng)不太可能出現上半年全線(xiàn)猛漲的局面,對于投資土地的開(kāi)發(fā)商和投資房產(chǎn)的購房者來(lái)說(shuō),有區別的判斷投資風(fēng)險就顯得尤其重要。(于兵兵)
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