中国老头老太做爰,国产麻豆乱码精品一区二区三区,国产伦精品一区二区三区老牛,日韩人妻无码一区二区三区99,午夜精品无码亚洲AV影院麻花

　　2009年上半年，中國樓市上演了一出由開(kāi)發(fā)商、購房者、機構、銀行共同演繹的跌宕起伏的大戲。年初還有機構稱(chēng)，全國的住宅庫存至少要兩年才能出清。在此預期下，認為房?jì)r(jià)至少跌三成的行業(yè)人士大有人在。然而僅過(guò)了四五個(gè)月，市場(chǎng)卻已開(kāi)始為未來(lái)的供不應求而擔心。

　　經(jīng)歷了冰火兩重天的洗禮，國內的房地產(chǎn)企業(yè)群體是否正在演出一場(chǎng)地產(chǎn)版的“鳳凰涅槃”？下半年樓市將發(fā)生哪些變化？開(kāi)發(fā)商是否已經(jīng)做好了準備？

　　復蘇·市場(chǎng)表現

　　多個(gè)企業(yè)銷(xiāo)售過(guò)百億

　　據戴德梁行的最新報告指出，可能只需要再花3個(gè)月時(shí)間，樓市就可以清完庫存。而上海、杭州等城市的新房庫存已告急，政府部門(mén)正力促開(kāi)發(fā)商加緊擴大供應量。

　　國家統計局統計數據顯示，上半年全國商品房銷(xiāo)售面積3.41億平方米，同比增長(cháng)31.7%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)33.4%；辦公樓銷(xiāo)售面積增長(cháng)7.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(cháng)16.4%。

　　去年全年銷(xiāo)售超過(guò)100億元的房地產(chǎn)企業(yè)不過(guò)10家，而今年剛過(guò)一半多，破百億的房地產(chǎn)公司就已超過(guò)10家。在第一梯隊，中海、保利、綠城、綠地等房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售額已經(jīng)和萬(wàn)科一步步接近。在第二梯隊，銷(xiāo)售額超過(guò)百億元的房地產(chǎn)公司也越來(lái)越多。

　　與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還通過(guò)銀行信貸、股票上市、發(fā)行債券等融資手段強力補血，一個(gè)個(gè)養得“兵強馬壯”。

　　國家統計局統計數據顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上半年資金來(lái)源2.37萬(wàn)億元，同比增長(cháng)23.6%。其中國內貸款、定金及預收款的增幅分別達到32.6%和27.7%；個(gè)人按揭貸款更是增長(cháng)了63.1%。

　　復蘇·暗藏隱憂(yōu)

　　捂盤(pán)埋地雷 炒地吹泡沫

　　在過(guò)去的幾個(gè)月里，很多開(kāi)發(fā)商迎來(lái)了歷史上最好的銷(xiāo)售季節，有的企業(yè)銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售額還創(chuàng )出歷史新高。但在市場(chǎng)迅速回暖的同時(shí)，部分開(kāi)發(fā)商卻又開(kāi)始不理性起來(lái)，不僅自己悄然埋下“地雷”，也給整個(gè)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了隱患。

　　“捂盤(pán)”便是這些“地雷”中造成社會(huì )影響最?lèi)毫拥囊粋�(gè)，其目的自然是為了漲價(jià)。自今年5月份以來(lái)，頻頻有媒體報道開(kāi)發(fā)商的“捂盤(pán)事件”，其中不乏排名全國前十的房地產(chǎn)企業(yè)巨頭，引起了消費者以及社會(huì )輿論的強烈不滿(mǎn)，甚至有消費者提議不再購買(mǎi)這些捂盤(pán)開(kāi)發(fā)商建造的房子。

　　開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)行為，不但危及自身品牌的誠信度和美譽(yù)度，同時(shí)也引起了監管部門(mén)的高度重視。北京、上海等地的地方政府近來(lái)連出重拳，嚴控捂盤(pán)。

　　與捂盤(pán)、漲價(jià)同時(shí)出現的，還有一個(gè)個(gè)“地王”。自5月份北京廣渠門(mén)外15號地塊以?huà)炫破鹗純r(jià)的3.42倍成交后，全國各地“地王”就不斷涌現。央視二套《今日觀(guān)察》統計，截至7月底，全國各地拍出的“地王”已超過(guò)10塊，其中包括蘭州這樣的三線(xiàn)城市。

　　值得注意的是，上半年有實(shí)力高價(jià)買(mǎi)地的大部分是央企，其中不乏主業(yè)非地產(chǎn)的央企。這些央企花高價(jià)買(mǎi)地的動(dòng)機被認為是用信貸資金 “炒地”，以避開(kāi)通貨膨脹。有經(jīng)濟學(xué)家擔心，央企“炒地”現象頻繁涌現會(huì )吹大房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。

　　土地市場(chǎng)“國進(jìn)民退”，更令業(yè)內人士擔心自由競爭的格局會(huì )消失。蔡為民表示，如果這一趨勢下半年仍將持續，那么未來(lái)的整個(gè)行業(yè)將是國資一家之天下。而一旦出現國企壟斷，將不利于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

　　復蘇·政策出手

　　信貸傳出收緊信號

　　地王、捂盤(pán)、漲價(jià)……市場(chǎng)剛剛復蘇階段發(fā)生的上述異常情況，引起了決策層的高度關(guān)注。近一兩月來(lái)，一系列的宏觀(guān)調控政策接連出臺。如銀監會(huì )新聞發(fā)言人廖岷表示，已嚴格要求商業(yè)銀行對于消費者購買(mǎi)第二套住宅，必須確實(shí)運行四成以上自備款的政策。

　　與此同時(shí)，上海、北京等地的地方政府也出臺系列政策，打擊開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)行為。近期上海開(kāi)始執行《上海市商品房銷(xiāo)售方案備案管理暫行規定》，明確規定商品房的銷(xiāo)售方案須經(jīng)備案并在售樓場(chǎng)所予以公示；區縣房管部門(mén)則應通過(guò)銷(xiāo)售方案備案和房地產(chǎn)登記等手段，制止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售。上海市房管局還重申，商品住房項目超過(guò)3萬(wàn)平方米，確需分批預售的，每次申請預售面積不得少于3萬(wàn)平方米。

　　與此同時(shí)，信貸收緊的風(fēng)聲也已傳出。7月30日，銀監會(huì )相關(guān)負責人稱(chēng)，當前我國經(jīng)濟發(fā)展正處于企穩回升的關(guān)鍵時(shí)期，需要繼續落實(shí)適度寬松的貨幣政策，并根據國內外經(jīng)濟走勢和物價(jià)變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)微調。

　　上半年新增信貸已經(jīng)達到7.37萬(wàn)億元，下半年還會(huì )有那么多的信貸投放嗎？

　　展望下半年，蔡為民對未來(lái)樓市憂(yōu)心忡忡。在他看來(lái)，上半年的樓市行情與央行的適度寬松貨幣政策有關(guān)，更與天量銀行信貸的“輸血”有關(guān)。但由于上半年的信貸投放量過(guò)大，下半年乃至明年的信貸投放量可能將會(huì )收縮。而一旦銀根收緊，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商的資金鏈，還是購房者的個(gè)人住房抵押貸款，勢必都將受到影響。

　　一位不愿意透露姓名的管理學(xué)專(zhuān)家直言不諱地表示，與快消品、IT等行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)的管理水平、營(yíng)銷(xiāo)能力等均屬于較低水平。

　　許多開(kāi)發(fā)商自己也深深明白一個(gè)道理：未來(lái)的宏觀(guān)調控政策并不會(huì )長(cháng)期對房地產(chǎn)業(yè)有利，企業(yè)要發(fā)展，必須增加自身的實(shí)力，拿出一套其他公司難以克隆的“絕技”，以應對未來(lái)的政策變化，確保公司能在宏觀(guān)調控政策的風(fēng)暴下，依然應對自如。

　　復蘇·趨勢展望

　　開(kāi)發(fā)商籌資金抓管理

　　對于未來(lái)宏觀(guān)調控政策可能出現的變化，不少開(kāi)發(fā)商正想方設法籌劃應對之策。

　　據深圳尤里克獵頭機構CEO于榕介紹，今年以來(lái)，很多開(kāi)發(fā)商積極引進(jìn)能夠應對經(jīng)濟危機的人才，強化包括成本、營(yíng)銷(xiāo)、品質(zhì)等多方面的管理。

　　比如成本控制。以往開(kāi)發(fā)商并不太注重，而是長(cháng)期依賴(lài)地價(jià)和房?jì)r(jià)間的懸殊差價(jià)獲取高額利潤�，F在，隨著(zhù)土地價(jià)格大幅攀升，市場(chǎng)又有很多不確定因素，甚至可能要貼本賣(mài)房，在這樣的情況下，成本控制變得非常重要。據悉，今年許多房地產(chǎn)公司從外部引入成本控制總監，力求把建造成本控制在合理范圍內。

　　此外，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始嘗試增加商業(yè)物業(yè)運營(yíng)，力圖獲取穩定的現金流回報，以提高應對危機的能力。富力、恒大等便是其中的代表，今年以來(lái)，這些公司在商用物業(yè)市場(chǎng)上風(fēng)頭甚猛：7月，恒大開(kāi)出內地首家以白金七星標準打造的超五星酒店。差不多同一時(shí)候，富力與廣百簽約，廣百承租富力旗下成都天匯Mal二至四層部分商業(yè)區域，經(jīng)營(yíng)面積約30000平方米。

　　還有許多開(kāi)發(fā)商另辟蹊徑，主動(dòng)參與市場(chǎng)細分，希望能成為某個(gè)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的佼佼者。于榕認為，類(lèi)似于星河灣、萬(wàn)達這樣在某一領(lǐng)域內特別強的開(kāi)發(fā)商將會(huì )越來(lái)越多。這些公司的共同特點(diǎn)是：總規�？赡懿淮�，但在某一個(gè)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域里卻是其他公司無(wú)法替代的。

　　不過(guò)，蔡為民對此的評價(jià)卻不高。他認為，根據他的觀(guān)察，目前開(kāi)發(fā)商和2008年相比并沒(méi)有太多改變，企業(yè)品質(zhì)方面仍需要更多的努力和更大的進(jìn)步。

　　五合國際智庫總經(jīng)理鄒毅也認為，僅僅半年時(shí)間，開(kāi)發(fā)商“苦練內功”是否一定能取得成效仍然是一個(gè)未知數，僅從目前來(lái)看，效果尚不明顯。

　　備戰未來(lái)，開(kāi)發(fā)商的功課不僅在管理上，也在于不斷擴充資金實(shí)力上。

　　一方面，經(jīng)過(guò)這幾個(gè)月的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商一個(gè)個(gè)都養得兵強馬壯，現有的資金狀況明顯好轉。另一方面，經(jīng)歷了上半年的消耗，許多開(kāi)發(fā)商目前的庫存已所剩不多。近日，杭州、上海等多個(gè)城市的商品房庫被報道稱(chēng)存量有限。因此，即使銀行信貸立即收緊，在大量的市場(chǎng)需求面前，開(kāi)發(fā)商受到的影響也不會(huì )太大。

　　在財務(wù)結構上，富力、綠城等多家房地產(chǎn)公司均表示，今年要降低資產(chǎn)負債率，改變現有資金的主要結構。另一方面，通過(guò)發(fā)債等手段，龍湖、復地、遠洋地產(chǎn)等公司均已獲得了大量的資金。