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本輪房地產(chǎn)回暖主要由四方面因素綜合所致:即貨幣流通性充足、銀行信貸寬松、房地產(chǎn)交易稅費偏低,以及2008年被壓抑需求的釋放。因此,市場(chǎng)需求井噴直接導致房源供不應求,房?jì)r(jià)自然出現上漲。那么接下來(lái)的5個(gè)月,這種供求緊張現象會(huì )不會(huì )得到緩解呢?
一般來(lái)講,新增供應量往往要在項目開(kāi)工后至少一年才能反應出來(lái)。從去年上海住宅的新開(kāi)工面積來(lái)看,去年新開(kāi)工總量為1762萬(wàn)平方米,而今年上半年住宅的銷(xiāo)售總量已經(jīng)達到1233萬(wàn)平方米,照此去化速度,今年下半年的住宅供應量將明顯受到制約。更何況,今年每月的新開(kāi)工量一直呈同比下降趨勢,加上市場(chǎng)存量基本下滑到歷史最低點(diǎn),如果在沒(méi)有出現市場(chǎng)自發(fā)性的價(jià)格調控外,那么供求緊張狀態(tài)在短期內還很難逆轉。
因此我們看下來(lái),購房者對后市的擔心主要基于兩點(diǎn):一是對通貨膨脹的預期。目前雖然實(shí)體經(jīng)濟尚未恢復,但資產(chǎn)價(jià)格卻已經(jīng)一路飛漲,其主要原因就是貨幣流動(dòng)性過(guò)剩導致社會(huì )對通貨膨脹的強烈預期。不過(guò)我認為,通貨膨脹還沒(méi)有那么快到來(lái),即使到來(lái),政府也會(huì )通過(guò)各種社會(huì )手段來(lái)控制流動(dòng)性過(guò)剩,因此,購房者不必恐慌而盲目追漲。
另一點(diǎn)是,購房者認為土地供應緊縮加劇了房源緊張程度,從而增加了購房壓力,但其實(shí),目前上海政府已經(jīng)加大住宅地塊的供應力度。剛剛過(guò)去的7月份,我市所推出的含住宅地塊未來(lái)可建面將達到240萬(wàn)平方米,而政府前不久公布的15個(gè)大型居住社區建設用地總面積也將超過(guò)60平方公里,而且照目前形勢,住宅供應的口子還將繼續放開(kāi)。因此,下半年住宅用地的緊張程度將大大趨緩。
除此之外,政府也會(huì )通過(guò)行政力量調控市場(chǎng)。如收緊信貸政策,銀行將嚴格執行二套房利率上浮10%的規定;為防止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售行為,政府已規定開(kāi)發(fā)商每次申請預售面積不得少于3萬(wàn)平方米等。
所以我想,在一系列緩解供應緊張、需求旺盛的調控下,下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )以平穩為主基調。對于購房者而言,未來(lái)市場(chǎng)供應量充裕,因此不要過(guò)多的恐懼,切勿盲目追漲;對于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,拿地時(shí)因更加慎重、理性。(孫益功 上海同策房產(chǎn)咨詢(xún)股份有限公司董事長(cháng))
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