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　　我在“星河灣”的演講引發(fā)爭議，爭議之一是豪宅價(jià)格由股市決定，爭議之二是富人社區教育富人。第二個(gè)問(wèn)題無(wú)需討論，還是用“孟母三遷”的故事作為案例，孟母不計成本“擇鄰處”，結果就教出了優(yōu)秀的孟子。這段故事被寫(xiě)進(jìn)《三字經(jīng)》，說(shuō)明這也是被中國儒家文化所認可的選擇。

　　再談股市與房?jì)r(jià)的關(guān)系�，F代市場(chǎng)經(jīng)濟存在著(zhù)兩個(gè)“螺旋”：工資/物價(jià)螺旋和房?jì)r(jià)/股價(jià)螺旋。前者生產(chǎn)著(zhù)貧困，后者生產(chǎn)著(zhù)財富，兩個(gè)“螺旋”并不直接發(fā)生關(guān)聯(lián)，因此難以證明是后者剝削了前者。房?jì)r(jià)/股價(jià)螺旋來(lái)自于二者共同具有的投資品屬性，雖然房產(chǎn)天然不是投資品，但是在城市化的進(jìn)程中，城市化的土地和房產(chǎn)由于相對和絕對的稀缺性而成為商品，所以被投資人所青睞。作為投資品，房地產(chǎn)和股票只有流動(dòng)性速率的差異，因為房地產(chǎn)具有投資/消費的二重性，而股票則是純粹的投資品。在中國，由于股市還沒(méi)有開(kāi)放融資融券業(yè)務(wù)，普通投資人不能夠借錢(qián)投資，于是房地產(chǎn)的融資功能就補充了中國股市的這個(gè)缺陷，從而進(jìn)一步強化了房?jì)r(jià)/股價(jià)螺旋，使二者之間產(chǎn)生了互補性替代。

　　易居中國旗下的克爾瑞研究院很有效率，迅速給出了浦東星河灣客戶(hù)的分析報告。研究表明：年齡在36-45的客戶(hù)占56%；浙江，上海和外籍人士分別占24%，23%和14%；認購比例最高的是總價(jià)在1001-1200萬(wàn)的245平米戶(hù)型；客戶(hù)幾乎全部選擇貸款購房，此前都有三次以上的貸款記錄；客戶(hù)資產(chǎn)在7000萬(wàn)到一個(gè)億左右，多數客戶(hù)的購房用途是自住和保值。

　　這項研究的結果說(shuō)明什么呢？顯然，外地和外籍俗稱(chēng)“兩外”人口的購房動(dòng)機與本地平均收入水平毫無(wú)關(guān)聯(lián)。在中國的現階段，年齡在36-45的群體現在能有身價(jià)7000萬(wàn)到1億的幾乎都和股市有關(guān)，或者是投資致富，或者是創(chuàng )業(yè)致富，前者多于后者，而且在創(chuàng )業(yè)致富者中間，多數也是通過(guò)上市套現后才有購房置業(yè)的經(jīng)濟能力和投資意愿。所以在我看來(lái)，這個(gè)報告直接驗證了股市和樓市之間的互補性，也證明了我的另一個(gè)說(shuō)法：不投資，步行；投資，開(kāi)車(chē)；舉債投資，坐飛機。投資就是主動(dòng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，這是現代人的生活方式，所以我們說(shuō)，富貴險中求。在走路，開(kāi)車(chē)和坐飛機的選擇中，人們的第一反應是坐飛機比走路有更高的風(fēng)險。這種本能的反應看似有理，其實(shí)不然。試想一想，每年在路上被撞死的人多還是死于空難的人多能呢？所以說(shuō)：房產(chǎn)的融資功能彌補了股市投資的制度性缺陷。

　　儲蓄而不投資的風(fēng)險看似較小，其實(shí)也不然。因為貨幣從長(cháng)期而言就是一堆廢紙，這是雷曼兄弟公司留下的著(zhù)名遺言。中國人，特別是新中國這一代人，是在“儲蓄光榮”的理念下長(cháng)大的。在經(jīng)濟學(xué)中，儲蓄偏好和投資偏好是彼此對立的行為模式，儲蓄光榮等于是說(shuō)投資可恥。于是我們把投資和投機對立起來(lái)，而“投機”在許多人的解讀中被等同于“偷雞”。所以人們喜歡嘲笑投資賠錢(qián)的人說(shuō)：偷雞讓雞啄了一口，活該！人們總是在嘲笑他人之余自我欣賞，于是把“儲蓄光榮”的理念奉為國粹，篤信天道酬勤，節儉持家。試想一想，36-45歲就有近億身家是由于勤勞節儉嗎？

　　如果通貨膨脹率在10%而貸款利率為6%，舉債投資的靜態(tài)收益就是4%。以1千萬(wàn)的房產(chǎn)投資再加上按揭舉債投資股市，600萬(wàn)的投資追求20%的回報，1000萬(wàn)的總收益就增加了12%；再加上房產(chǎn)本身的增值，以年平均10%計算，總收益就達到了26%。反對者會(huì )說(shuō)：通貨膨脹不會(huì )有10%！(真的嗎？看看我的專(zhuān)欄文章吧！)股市投資也不會(huì )有20%！這就是生活方式的差異：如果你是因為股市有20%的回報才去投資，你就很難保證獲得20%以上的收益，因為你會(huì )因投資改變心態(tài)，因風(fēng)險望而卻步；如果你把投資視為抵御通貨膨脹的有效工具，投資納就像穿衣吃飯一樣，這時(shí)你就會(huì )在休閑投資的心態(tài)中獲得滿(mǎn)意的投資回報。

　　曾有人問(wèn)過(guò)投資大師彼特·林奇一個(gè)問(wèn)題：什么人適合投資股市？大師答曰：買(mǎi)了房子的人適合投資股市，因為房產(chǎn)在多數時(shí)間內是抵御通貨膨脹的工具。我理解這個(gè)回答有兩個(gè)含義：首先，通貨膨脹是購置房產(chǎn)的原因之一，房?jì)r(jià)走勢與通貨膨脹之間有著(zhù)天然的關(guān)聯(lián)性；其次，要用有產(chǎn)者的心態(tài)投資股市，房產(chǎn)和股市之間也有天然的關(guān)聯(lián)性。

　　在房產(chǎn)主要還是投資品的發(fā)展階段，房產(chǎn)價(jià)格，特別是高檔住宅的價(jià)格，一定是由貨幣和股市決定的，而房產(chǎn)作為消費品的屬性會(huì )退居次要地位，此時(shí)租金回報率和家庭可支配收入并不決定房?jì)r(jià)。因為，投資人的消費思維，是用預期的投資回報來(lái)決定消費水平，用以往的投資收益來(lái)選擇生活方式，所以他們相信未來(lái)，舉債投資，在追求美好生活的預期中為社會(huì )分擔了風(fēng)險。作者：⊙金巖石