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　　7月份以來(lái)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現兩大特點(diǎn)，一是出現成交萎縮的跡象，一線(xiàn)城市尤為明顯：深圳環(huán)比下降16%、北京下降13%、上海下降9%、杭州下降37%、；二是7月份與8月初，一線(xiàn)城市豪宅成交量上升，導致短期的價(jià)量齊漲。

　　從周期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)處在豪宅與投資客主導的風(fēng)險位置。房地產(chǎn)市場(chǎng)上升的節奏非常明確，開(kāi)始是成交量上升、房?jì)r(jià)小幅攀升，隨后是成交量大升、投資客逐步進(jìn)入，緊接著(zhù)是豪宅成交上升投資客主導、房?jì)r(jià)到達高位，然后是成交下降、投資客撤出，最終導致剛性需求被抑制、回到谷底。目前投資客主導、價(jià)升量跌，是很明確的風(fēng)險信號。

　　目前上海的情況是豪宅暢銷(xiāo)。一些春江水暖鴨先知的房地產(chǎn)商開(kāi)始大規模推出樓盤(pán)。8月廣州推出的樓盤(pán)比7月驟增，中心六區新推樓盤(pán)的個(gè)數接近“五一”黃金月的六成。這說(shuō)明，從房地產(chǎn)商的判斷來(lái)看，目前處于風(fēng)險區域，處于價(jià)格高位，此時(shí)推出樓盤(pán)是最佳時(shí)機。捂盤(pán)惜售與大規模推房，在前期儲備相同的前提下，主要取決于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對后市的判斷。

　　購房者不應被假象蒙蔽。8月的前兩周，深圳一共有9個(gè)樓盤(pán)入市。深圳國土房管局網(wǎng)站的數據顯示，截至8月17日上午11時(shí)，除了兩樓盤(pán)獲得八成成交之外，其余樓盤(pán)銷(xiāo)售率均在四成以下，個(gè)別樓盤(pán)僅僅錄得一成成交。而開(kāi)發(fā)商對外宣稱(chēng)的銷(xiāo)售率，多在六成以上。兩個(gè)數據相差懸殊，固然有錄入滯后的因素，但也反映房屋成交量存在虛增的可能，最終法律意義上的成交才能說(shuō)明問(wèn)題。

　　最立竿見(jiàn)影的是政策風(fēng)險，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大部分是調控政策主導下的徘徊者。銀監會(huì )收緊二套房貸，發(fā)出收緊房地產(chǎn)投資比例的信號；中央多個(gè)部委警示樓市風(fēng)險。除了銀監會(huì )、央行外，發(fā)改委對當前樓市發(fā)出預警，國土資源部在全國范圍內展開(kāi)新一輪嚴查“地王”的風(fēng)暴，國家統計局、國稅總局也在8月接連發(fā)文，對樓市表達了擔憂(yōu)。多部門(mén)對房地產(chǎn)密集表態(tài)，顯示對樓市風(fēng)險高度重視。而中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一忠告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，當前中國樓市已回暖，開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要冷靜判斷形勢，不要助推樓市的漲價(jià)，要以實(shí)際行動(dòng)來(lái)維護樓市回暖的大好局面。對家里人關(guān)起門(mén)來(lái)的忠告，必須重視。

　　地方政府逐步改變此前的助推房地產(chǎn)價(jià)格的態(tài)度：比如，上海市委書(shū)記俞正聲在接受采訪(fǎng)時(shí)表示要加大供應控制房?jì)r(jià)，北京在政府投資的帶動(dòng)下，1-7月完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1205.1億元，同比增長(cháng)26%，7月完成開(kāi)發(fā)投資303.3億元，同比增長(cháng)87%，但比6月略有下降。廣州市同樣強勢，8月10日，廣州市國土房管局迅速采取措施：廣東中萊投資公司2007年以44.75億元拍得的地塊遲遲不開(kāi)發(fā)，被強制收回，并沒(méi)收拍地時(shí)的8000萬(wàn)元保證金。

　　從投資收益角度看，雖然央行表示貨幣政策不變，但是不表示能夠容忍房?jì)r(jià)泡沫大漲，可以預計，只要實(shí)體經(jīng)濟有所好轉，貨幣政策就有騰挪的空間。只要加息四次以上，只要開(kāi)征物業(yè)稅正式試點(diǎn)，市場(chǎng)收益預期就將扭轉。

　　目前繼續炒地、炒房，將遭遇政策、市場(chǎng)與預期的三重風(fēng)險，如果說(shuō)央企還有博弈的成本，普通投資者又有什么必要接盤(pán)當炮灰呢？

　　□葉檀