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　　一線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)售量連續數周回落，與此同時(shí)，房?jì)r(jià)繼續快速攀升。對于市場(chǎng)的調整，工商銀行投資銀行部高級分析師張貽倫在接受中國證券報記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，京、滬等一線(xiàn)城市新房成交回落并非需求無(wú)力，而主要是供應不足。雖然政策可能會(huì )因微調而有所收緊，但是市場(chǎng)的流動(dòng)性依然十分充裕。在供應偏緊的情況下，房?jì)r(jià)在下半年仍然存在較大的上漲壓力。

　　中國證券報記者：7月以來(lái)，北京、上海等城市商品房銷(xiāo)量出現明顯回落，主要原因是什么？

　　張貽倫：一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在持續熱銷(xiāo)半年之后出現適當調整是正常的。對于調整的原因，有觀(guān)點(diǎn)認為是由于價(jià)格上漲過(guò)快，需求受到抑制，觀(guān)望氣氛逐漸濃厚。我認為，一線(xiàn)城市新房成交的回落，更主要是由于供應不足。

　　供應不足主要體現在三個(gè)方面：一是可售庫存過(guò)低。以7月份的銷(xiāo)售量來(lái)看，上�？墒凵唐纷≌瑑H夠銷(xiāo)售1.5個(gè)月，深圳、北京則分別有6.9和9.6個(gè)月的銷(xiāo)售庫存，接近歷史最低水平。二是去年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)工建設放緩，新增供應減少。6月以來(lái)，新開(kāi)工面積雖有所好轉，但是這些項目至少半年后才有可能入市銷(xiāo)售，目前正是“青黃不接”的時(shí)期。三是開(kāi)發(fā)商預期價(jià)格上漲，捂盤(pán)惜售。此前，北京等地的相關(guān)部門(mén)對開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)行為進(jìn)行過(guò)整治，但效果并不明顯。

　　中國證券報記者：房?jì)r(jià)上漲對需求的遏制，是否開(kāi)始在一線(xiàn)城市中顯現？樓市是否將再度陷入觀(guān)望？

　　張貽倫：從一線(xiàn)城市二手房的交易數據分析，目前，需求萎縮的現象并不明顯。以北京為例，2009年前四個(gè)月，二手房成交量不斷上漲，5月首次出現環(huán)比下降，但交易量基本與3月持平，仍在高位徘徊。6月后，京城二手房網(wǎng)簽交易持續活躍，交易量紀錄屢被打破。7月份，北京二手房網(wǎng)簽達到24916套的歷史新高，環(huán)比上漲7%以上。而去年全年，北京二手房交易才7萬(wàn)余套。

　　由于市區土地逐漸減少，新房主要集中在城市邊緣地區，二手房的區位條件普遍好于新房，因此二手房的整體成交均價(jià)并不低于新房。另外，由于二手房在買(mǎi)賣(mài)時(shí)，評估價(jià)格低于實(shí)際交易價(jià)格，銀行貸款又以評估價(jià)格為準，所以二手房的首付明顯高于新房，一般在四成以上。北京二手房市場(chǎng)創(chuàng )新高，表明購房有效需求仍然十分旺盛，并沒(méi)有因價(jià)格上漲而有所萎縮。

　　中國證券報記者：下半年，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)走勢將有什么變化？

　　張貽倫：數據顯示，目前全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格的環(huán)比漲幅還在擴大。7月份環(huán)比上漲0.9%，這已是今年3月以來(lái)連續第5個(gè)月出現上漲。就一線(xiàn)城市來(lái)看，北京、上海環(huán)比分別上漲0.9%和0.6%，深圳更高達3.1%。我認為，即使信貸政策因“微調”而有所收緊，下半年市場(chǎng)的流動(dòng)性也不會(huì )因此而減少。在供應偏緊的情況下，房?jì)r(jià)在下半年仍然存在較大的上漲壓力，回調的可能性很小。

　　中國證券報記者：市場(chǎng)預期信貸政策的具體操作將逐步收緊，對此怎么看？

　　張貽倫：我認為下半年政府對樓市的政策不會(huì )收緊，仍會(huì )比較寬松。房?jì)r(jià)快漲并不代表行業(yè)高歌猛進(jìn)，尤其是經(jīng)濟回升的基礎還不穩固，樓市調控仍將小心謹慎。

　　6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的爆發(fā)性增長(cháng)曾給市場(chǎng)以驚喜。這主要緣于半年末(或年末)的沖刺性因素，往年6月和12月均有投資明顯沖高的現象。7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資單月完成額仍明顯高于除6月外的其他月份，但是考慮到市場(chǎng)的持續熱銷(xiāo)和降低項目資本金比例的利好刺激，對該指標也不應過(guò)于樂(lè )觀(guān)。

　　房地產(chǎn)所帶動(dòng)的民間投資，能否取代政府投資扛起經(jīng)濟復蘇大旗尚存疑問(wèn)。開(kāi)發(fā)商信心正在逐漸恢復，但行業(yè)還遠沒(méi)有回歸此前的繁榮。

　　當前，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快確實(shí)派生出許多隱憂(yōu)，但價(jià)格本身存在很大的區域性差異。樓市的調控不能只看房?jì)r(jià)，更不宜去抑制需求，而應該加大政府土地供應，引導開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)工建設，切實(shí)打擊捂盤(pán)惜售行為。